23 C 112/2022-130 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou podanou k Obvodnímu soudu pro Prahu 10 dne 24. 11. 2022 domáhala toho, aby soud žalované uložil povinnost zaplatit jí částku 60 900 Kč představující neuhrazené nájemné za užívání nebytových prostor v období od prosince 2019 do května 2020 a dále částku 62 057,10 Kč představující smluvní pokutu za prodlení s jeho úhradou. K odůvodnění žaloby uvedla, že se žalovanou dne 24. 9. 2013 uzavřela smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě jí přenechala k užívání nebytové prostory nacházející se ve druhém podlaží budovy bez č.p. / ev.č., která je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec] – [část obce], k. ú. [část obce], [list vlastnictví], (dále též jen„ Budova“), a to konkrétně kanceláře [anonymizováno] a [anonymizováno] dle situačního plánku tvořícího přílohu [číslo] této smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 12. 2014, s možností prodloužení vždy o jeden rok. Na základě dohody mezi žalobkyní a žalovanou následně došlo ke změně předmětu nájmu na nebytové prostory (kanceláře) označené [anonymizováno] a [anonymizováno]. Nájemné bylo původně sjednáno ve výši 10 000 Kč a bylo splatné nejpozději do 25. dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který bylo nájemné a paušální částka za služby placeny, přičemž pro případ prodlení žalované s placením nájemného byla v čl. III odst. 7 nájemní smlouvy sjednána smluvní pokuta ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Následně došlo dodatkem [číslo] ze dne 4. 12. 2014 k navýšení nájemného na 10 150 Kč měsíčně a prodloužení nájemního vztahu do 31. 12. 2015. Za předpokladu, že by soud shledal nájemní smlouvu ze dne 24. 9. 2013 neplatnou, z dodatku [číslo] (uzavřeného dne 4. 12. 2014, tedy již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), dle kterého již není stanovena povinnost ve smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání explicitně uvádět náležitosti ve smyslu § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor“) jasně vyplývá vůle účastníků a jejich zájem na existenci nájemního vztahu obsahově odpovídajícího textu nájemní smlouvy. Po uplynutí sjednané doby tak nájem pokračoval na základě konkludentního ujednání, žalovaná prostory užívala a za jejich užívání žalobkyni platila nájemné ve výši 10 150 Kč na základě žalobkyní vystavených faktur i po celý rok 2017, 2018 první měsíce roku 2019 a následně i v období od června do listopadu 2020. To, že žalovaná prostory v předmětném období skutečně užívala, vyplývá mimo jiné ze zápisů v knize vozidel obsahující [registrační značka] žalované vjíždějících do areálu žalobkyně pořízených na vrátnici žalobkyně pracovníky ostrahy. Žalobkyně se tak po žalované domáhá částky 60 900 Kč představující neuhrazené nájemné za užívání nebytových prostor označených [anonymizováno] a [anonymizováno] a paušální částku za služby za období od prosince 2019 do května 2020 (tj. 10 150 Kč x 6 měsíců) a částky 62 057,10 Kč představující neuhrazenou smluvní pokutu. Žalobkyně žalovanou před podáním žaloby vyzvala k úhradě dlužné částky předžalobní upomínkou ze dne 21. 11. 2022, žalovaná však na dluh neuhradila ničeho. 2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok neuznává, neboť nesouhlasí s výší žalované částky ani s podstatou žaloby. Odmítla, že by v období od 1. 12. 2019 do 31. 5. 2020 mezi ní a žalobkyní existoval nájemní či jakýkoliv jiný smluvní vztah, žalovaná v tomto období prostory neužívala. Dle žalované je smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 9. 2013 absolutně neplatná z důvodu absence zákonných náležitostí ve smyslu § 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Ve smlouvě je nesprávně identifikován předmět nájmu jako nebytové prostory [anonymizováno] a [anonymizováno], nicméně žalované byly fakticky pronajaty prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno]. Žalovaná dále popřela, že by se strany ústně dohodly na pokračování nájmu po uplynutí jeho sjednané doby, naopak žalovaná žalobkyni po skončení nájmu marně opakovaně žádala o předložení nové nájemní smlouvy. Žalobkyně návrh nové nájemní smlouvy nepředložila, jelikož byla vedena úmyslem udržovat právní nejistotu obou smluvních stran z důvodu plánovaného prodeje nemovitosti, a to tak, aby byla žalovaná, která neměla právní titul k užívání předmětných prostor, povinna v případě potřeby nemovitost kdykoliv vyklidit. Žalobkyně žalované nadále na úhradu nájemného neoprávněně v období od května 2019 do léta 2020 vystavovala faktury na základě již ukončené smlouvy, a to i přes to, že žalovaná nebytové prostory v tomto období již neužívala. Skutečnost, že žalobkyně žalované odmítla předložit novou nájemní smlouvu, byla důvodem, proč žalovaná odmítla hradit vystavené faktury na nájemné a prostory dočasně neužívala. Žalovaná se žalobkyní následně v dobré víře dne 28. 8. 2020 uzavřela smlouvu o ukončení nájmu (a to i přes to, že ne vše ve smlouvě uvedené se zakládá na skutečnosti), neboť jí bylo přislíbeno, že po realizaci převodu vlastnického práva k nemovitosti, ve které se nebytové prostory nacházejí, bude mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena podnájemní smlouva. Žalovaná návrh podnájemní smlouvy nikdy neobdržela. 3. Mezi účastníky je nesporné, že mezi žalobkyní, jakožto pronajímatelem, a žalovanou, jakožto nájemcem, byla dne 24. 9. 2013 podepsána smlouva o nájmu nebytových prostor sloužících k podnikání, v této smlouvě označených [anonymizováno] a [anonymizováno], umístěných ve [anonymizováno] podlaží Budovy. Mezi účastníky je dále nesporné, že mezi žalobkyní a žalovanou byl dne 14. 11. 2013 uzavřen dodatek [číslo] dne 4. 12. 2014 dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013. Účastníci při jednání dne 3. 5. 2023 neučinili nesporným, že žalovaná v období od prosince 2019 do května 2020 užívala prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno]. Mezi účastníky tedy je sporné, zda žalovaná užívala nebytové prostory žalobkyně umístěné ve shora specifikované nemovitosti i v období od prosince 2019 do května 2020 a pokud ano, zda se jednalo o prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno] nebo [anonymizováno] a [anonymizováno]. Pokud žalovaná prostory užívala, tak je sporné, na základě jakého titulu je užívala a zda a jaká náhrada žalobkyni ze jejich užívání náleží. 4. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutková zjištění: 5. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 9. 2013 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní, jakožto pronajímatelem, a žalovanou, jakožto nájemcem, ohledně nebytových prostor nacházejících se ve [anonymizováno] podlaží, a to konkrétně kanceláří [anonymizováno] a [anonymizováno] (dle přílohy [číslo] této smlouvy), o velikosti [anonymizováno] m², umístěné v Budově. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, od 1. 10. 2013 do 31. 12. 2014 s možností prodloužení smlouvy dle dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, vždy o jeden rok. Nájemné bylo v čl. III bodu 1. smlouvy sjednáno ve výši 10 000 Kč včetně DPH měsíčně, a to dle bodu 2. i včetně služeb spojených s užíváním nebytových prostor, tj. elektřina, vodné, stočné, plyn a teplo, přičemž splatnost byla dle bodu 4. sjednána vždy nejpozději do 25. dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájemné a paušální částka za služby platí. Nájemné a paušální částka za služby jsou uvedeny souhrnnou částkou 10 000 Kč měsíčně, tudíž dvě složky měsíční platby nejsou specifikovány zvlášť tak, aby je bylo možné rozlišit. V čl. III bodu 7 smlouvy pak byla pro případ prodlení žalované se zaplacením některé z částek sjednána smluvní pokuta ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení. Vyúčtování služeb nebylo sjednáno. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013 soud zjistil, že tento byl mezi žalobkyní a žalovanou uzavřen dne 14. 11. 2013, přičemž jeho obsahem je dohoda upřesňující ustanovení nájemní smlouvy ohledně bezpečnosti a zdraví při práci. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 9. 2013 soud zjistil, že tento byl mezi žalobkyní a žalovanou uzavřen dne 4. 12. 2014. Dle čl. I. bodu 1. smluvní strany spolu dne 30. 8. 2013 uzavřely smlouvy o nájmu nebytových prostor, přičemž v souladu s jejím čl. II se strany dohodly na prodloužení platnosti smlouvy na dobu určitou, a to do dne 31. 12. 2015 s možností dalšího prodloužení vzájemnou písemnou dohodou. V čl. I bodu 2. se žalobkyně se žalovanou dále dohodla na zvýšení nájemného za užívání nebytových prostor, a to na částku 10 150 Kč včetně DPH měsíčně, a to i včetně paušální úhrady služeb uvedených v čl. III bodu 2. smlouvy. 6. Ze smlouvy o ukončení nájmu ze dne 28. 8. 2020 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou (nájemcem) dle preambule vzhledem k tomu, že mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 24. 9. 2013, jejímž předmětem byly nebytové prostory označené [anonymizováno] a [anonymizováno] nacházející se v Budově. Dle preambule dále byla dodatkem [číslo] z