28 C 138/2021-65 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobci se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 2. 3. 2021 se domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit jim částku 95 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci uzavřeli dne 27. 10. 2020 v souvislosti s převodem družstevního podílu se žalovanou rezervační smlouvu [číslo] (rezervační smlouva). Předmětem této smlouvy byl převod družstevního podílu ve Stavebním bytovém družstvu [okres] se sídlem v [obec], [ulice a číslo], s jehož členstvím jsou spojena členská práva a povinnosti. S členskými právy a povinnostmi je spojeno rovněž právo nájmu družstevního bytu [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa] Rezervační smlouva mimo jiné stanovila, že cena převodu družstevního podílu je stanovena na částku ve výši 2 100 000 Kč, rezervační poplatek dle rezervační smlouvy ve výši 100 000 Kč měl být započten na cenu převodu. Na základě rezervační smlouvy byl složen zájemkyní na účet žalované rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč představující část kupní ceny. Částka ve výši 2 000 000Kč byla uhrazena na základě smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků ze dne 17. 12. 2020 do advokátní úschovy. Přestože byl realizován převod družstevního podílu, žalobcům dosud nebyla uhrazena část kupní ceny ve výši 100 000 Kč, kteroužto částku dosud zadržuje žalovaná. Vzhledem k tomu, že nebyla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, není zde žádný důvod, aby kupní cena byla nadále žalovanou zadržována. Žalovaná byla vyzývána, aby dlužnou částku uhradila, žalovaná však neuhradila ničeho. Žalobci dále uvedli, že vzhledem k tomu, že žalovaná zajistila přípravu smluv o převodu podílu ve stavebním družstvu a o advokátní úschově, mají žalobci za to, že žalované náleží náhrada za náklady vynaložené na přípravu těchto smluv. Výše těchto nákladů nebyla ze strany žalované nikdy žalobcům specifikována, dle názoru žalobců je přiměřenou částkou 5 000 Kč. Tuto částku žalobci odečetli od zadržovaných prostředků, po žalované tak požadovali uhrazení částky 95 000 Kč. 2. Žalovaná k věci uvedla, že nárok žalobců neuznává. Uvedla, že předmětná částka představuje řádně sjednanou a uhrazenou provizi žalované za žalobcům poskytnuté služby realitního zprostředkování. Žalovaná uvedla, že pokud žalobci tvrdí, že žalovaná částka představuje část kupní ceny, kterou žalovaná zadržuje bez právního důvodu, neboť mezi účastníky nedošlo k uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, pak toto tvrzení není pravdivé. Žalovaná uvedla, že mezi žalovanou a žalobci nejprve došlo k uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, a to v ústní formě, na jejímž základě žalovaná pro žalobce realizovala služby realitního zprostředkování uvedené v § 3 zákona o realitním zprostředkování, tj. mimo jiné provedla ocenění předmětného družstevního podílu v bytovém družstvě, připravila jeho inzerci, realizovala v průběhu 5 měsíců více než 10 prohlídek a zprostředkovala právní služby. Po celou dobu činnosti žalované žalobci ničeho nenamítali. Výstupem činnosti žalované pak bylo nalezení zájemce, paní [jméno] [příjmení] a následné uzavření rezervační smlouvy a smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Žalovaná uvedla, že má za to, že nedostatek písemné formy smlouvy, smluvní strany ve smyslu ustanovení § 582 odst. 1 občanského zákoníku zhojili, a to uzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, neboť tato smlouva obsahuje všechny náležitosti vyžadované ustanovením § 10 odst. 1 realitního zákona, včetně ujednání o výši provize a způsobu její úhrady formou započtení. Žalovaná uvedla, že žalobci se ostatně nikdy ani neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování pro nedostatky formy nedovolávali a nyní již tak učinit nemohou, neboť strany tuto vadu dostatečně zhojili a současně také proto, že již bylo mezi stranami plněno. Žalovaná závěrem uvedla, že výše sjednané provize odpovídá obvyklým provizím v místě a čase. 3. K vyjádření žalované žalobci uvedli, že ke zhojení nedostatku formy smlouvy o realitním zprostředkování v rámci žádného jiného právního jednání, které v písemné formě žalobci učinili, nedošlo. Žalobci upozornili na to, že mezi účastníky nebyla sjednána výše provize za zprostředkovatelskou činnost žalované. Taktéž poukázali na ustanovení § 15 zákona č. 39/2020, které výslovně zakazuje, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako samotná realitní smlouva. Žalobci taktéž uvedli, že pokud žalovaná poukázala na to, že mezi stranami již bylo plněno a proto se žalobci nemohou dovolávat nedostatku formy, pak zákonné ustanovení, které toto upravuje t.j. § 582 odst. 2 občanského zákoníku dopadá pouze na nedostatek formy ujednané stranami či nedostatek formy vyžadované pro určité právní jednání v ustanovení části čtvrté občanského zákoníku. Smlouva o realitním zprostředkování je však smluvním typem upraveným samostatně v zákoně č. 39/2020 Sb., proto na ni ustanovení § 582 odst. 2 občanského zákoníku nedopadá. Žalobci opětovně zdůraznili, že mezi stranami nebyla sjednána odměna za činnost žalované s tím, že žalovanou požádali o pomoc při prodeji družstevního bytu, kdy ze strany žalované nikdy nebyli upozorněni na to, že by měli hradit odměnu za zprostředkování ve výši 100 000 Kč. Žalobci uvedli, že předpokládali, že uhradí určité náklady spojené s prodejem bytu nebo družstevního podílu, avšak nebylo jim známo v jaké výši. Uvedli, že pokud by je žalovaná seznámila s tím, že za svou činnost bude požadovat částku 100 000 Kč, jejích služeb by nevyužili. 4. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutečnosti. Z internetové inzerce soud zjistil, že žalovaná nabízela na svých stránkách k převodu družstevní byt [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa], kdy o této skutečnosti nebylo mezi stranami sporu. Z listiny vyhotovené žalovanou vyplynulo, že v období od 23. 5. 2020 do 21. 12. 2020 zajišťovala žalovaná prohlídky předmětného bytu za účelem nalezení nájemce, ani tato skutečnost nebyla mezi stranami sporná. Mezi stranami taktéž nebylo sporu o tom, že žalovaná nalezla pro žalobce zájemce o nabytí družstevního podílu v bytovém družstvu. Dne 27. 10. 2020 byla mezi žalobci jako převodci, žalovanou jako realitní zprostředkovatelkou a paní [příjmení] [jméno] jako zájemkyní o nabytí, uzavřena rezervační smlouva, neboť zájemkyně měla v úmyslu s žalobci jako převodci uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu, se kterým je spojeno rovněž právo nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa]. V čl. I odst. 2 byla uvedeno, že zprostředkovatelská smlouva mezi realitním zprostředkovatelem a převodci byla uzavřena dne 13. 5. 2020 Cena převodu byla stanovena ve výši 2 100 000 Kč. V této smlouvě bylo mimo jiné sjednáno, že zájemce složí k rukám žalované jako realitního zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč s tím, že se jej zavázala uhradit na účet žalované nejpozději do 3 dnů od podpisu rezervační smlouvy. V čl. III. odst. 3 bylo dále sjednáno, že uvedený rezervační poplatek bude v případě uzavření realitní smlouvy v plné výši započten na cenu převodu. Zájemkyně i převodci se zavázali uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu, tedy tzv. realitní smlouvu a související smlouvu o finančním vypořádání nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, tj. nejpozději do 30. 11. 2020. V čl. IV. bylo dále sjednáno, že zájemce o nabytí zaplatí převodcům cenu za podíl tak, že část ceny převodu bude uhrazena jako rezervační poplatek podle rezervační smlouvy, část ceny převodu bude uhrazena prostřednictvím úvěru a zbývající část ceny převodu bude uhrazena do úschovy zřízené za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy s tím, že tato bude uvolněna ve prospěch převodců, tj. žalobců po doručení realitní smlouvy bytovému družstvu. V čl. IV. odst. 5 bylo sjednáno, že pokud bude uhrazený rezervační poplatek vyšší než provize realitního zprostředkovatele splatná ke dni podpisu realitní smlouvy, zavazuje se realitní zprostředkovatel tento rozdíl zaslat před podpisem realitní smlouvy do úschovy, která bude za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy stranami zřízena (rezervační smlouva ze dne 27. 10. 2020). V souvislosti s uzavřenou rezervační smlouvou byla následně uzavřena smlouva o advokátní úschově finančních prostředků dne 17. 12. 2020, ve které bylo sjednáno, že smluvní cena 2 100 000 Kč bude ve výši 2 000 000 Kč uhrazena ve prospěch zvláštního depozitního účtu advokátní úschovy (smlouva o advokátní úschově ze dne 17. 12. 2020). Dne 17. 12. 2020 byla uzavřena mezi žalobci jako převodci, [jméno] [příjmení] jako nabyvatelkou a žalovanou jako vedlejším účastníkem, smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Na základě této smlouvy došlo k převodu předmětného družstevního podílu v bytovém družstvu na nabyvatelku s tím, že v čl. II. bylo ujednáno, že smluvní cena za předmět převodu je ve výši 2 100 000 Kč. V čl. III. bylo sjednáno, že částka 100 000 Kč ze smluvní ceny byla složena u žalované před uzavřením sml