25 C 40/2022-56 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobci se domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit jim částku 163 944 Kč spolu s úrokem z prodlení v zákonné sazbě. Žalobu odůvodnili tím, že jsou většinovým spoluvlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 299 m2, jehož součástí je budova na adrese [adresa], Katastrální pracoviště Plzeň-město na [list vlastnictví] pro k.ú. a obec Plzeň. Dne [datum] žalobci, jakožto pronajímatelé, uzavřeli se žalovanou, jakožto nájemkyní, smlouvu o pronájmu nebytových prostor, jejímž předmětem bylo užívání prostor sloužících k podnikání o celkové podlahové ploše 48,64 m2 nacházející se v přízemním patře budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] jež byly tvořeny nebytovou jednotkou č. [anonymizováno] o velikosti jedné místnosti (vnitřně dělený prostor provozovny, prodejny, skladu a prostor WC). Žalovaná se zavázala hradit nájemné v měsíční výši 19 440 Kč. Strany se v souvislosti s pandemií Covid-19 dohodly na slevě na nájemném ve výši 25 % (4 860 Kč měsíčně), a to za období od ledna 2021 do května 2021, celkem se za dané období jednalo o slevu 29 160 Kč. Za dané období tak žalovaná měla povinnost hradit nájemné ve snížené výši 14 580 Kč měsíčně. Od dalšího období měla žalovaná hradit plnou výši sjednaného nájemného. Žalovaná své povinnosti neplnila řádně a dostala se do prodlení, když neuhradila část nájemného za měsíc prosinec roku 2020 ve výši 13 284 Kč, dále za měsíc leden 2021 až květen 2021 nájemné ve snížené měsíční výši 14 580 Kč a za červen 2021 až září 2021 nájemné v měsíční částce 19 440 Kč. Celkem tak dluží částku 163 944 Kč, kterou ani přes výzvy (naposledy dopisem ze dne [datum]), neuhradila. 2. Žalovaná ve svém vyjádření učinila nesporným, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky výše označených nemovitostí, dne [datum] došlo k uzavření nájemní smlouvy na shora označený nebytový prostor a bylo sjednáno nájemné ve výši 19 440 Kč měsíčně, splatné do 20. dne v měsíci na účet pronajímatel. Dodala, že zmíněná smlouva byla uzavřena na dobu určitou (do [datum]) s tím že po uplynutí této doby je možno po oboustranné dohodě v nájmu pokračovat. K žádné písemné dohodě o prodloužení nájemního vztahu mezi účastníky nedošlo, žalovaná nájemní prostor užívala dál. S ohledem na nepříznivou situaci v souvislosti s pandemií Covid-19 žalovaná v dubnu roku 2021 emailem kontaktovala žalobce, že hodlá nájemní vztah ukončit. Na daný email žalovaná neobdržela odpověď. Po nějaké době žalovaná se žalobci o vyklizení prostoru počala jednat. Byla rozhodnuta ukončit nájemní vztah a předat prostory zpět žalobcům, v té době jí byl předložen k podpisu antedatovaný dodatek k nájemní smlouvě za období od [datum], který však odmítla podepsat. Žalovaná měla za to, že daný prostor, který skutečně užívala, užívala bez právního titulu, měla zájem se žalobci jednat o nějaké kompromisní dohodě. Navrhla úhradu ve splátkách v částce odpovídající průměrnému nájemnému v [obec] (10 000 Kč měsíčně). S tímto žalobci nesouhlasili, nabídli jí částečnou slevu (jejíž výše nebyla dohodnuta). Žalobci žalovanou nevyzvali předžalobní upomínkou. Žalovaná dále uvedla, že dne [datum], [datum], [datum] a [datum] zaplatila na účet žalobců částku 4 x 10 000 Kč (40 000 Kč) za dané měsíce tak neměli žalobci nárok na plné nájemné. Dluh se neskládal i z neuhrazených záloh za služby, tyto byly žalovanou uhrazeny zcela. Žalovaná tak od [datum] do vyklizení a předání prostor (do [datum]) užívala nájemní prostor bez právního důvodu a vzniklo tak na její straně bezdůvodné obohacení. 3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti. Žalovaná uzavřela se žalobci prostřednictvím zplnomocněného správce domu dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě došlo k pronájmu výše označeného nebytového prostoru o ploše 48,64 m2 Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaná, jakožto nájemkyně, byla povinna měsíčně hradit nájemné ve sjednané výši 19 440 Kč, v němž nebyly zahrnuty zálohy za vodné a stočné ani náklady spojené s užíváním společných prostor domu, a to nejpozději do 20. dne běžného kalendářního měsíce na účet pronajímatel. V článku VI. citované smlouvy strany sjednaly možnost pokračování v nájmu po oboustranné dohodě, dále každá ze smluvních stran mohla smlouvu jednostranně vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, jež počínala běžet prvním dnem měsíce následujícího po datu doručení písemné výpovědi druhé straně (nesporná tvrzení účastníků, smlouva o pronájmu nebytových prostor z uvedeného dne). Výše nájemného byla stvrzena i v předpisu platby k [datum] (označená listina). Jak vyplývá z informací o pozemku (z [list vlastnictví]) žalobci jsou většinovými spoluvlastníky předmětných prostor (v podílu [číslo]). Mezi účastníky nebylo dále sporu o tom, že žalovaná vyklidila a odevzdala nebytový prostor a vrátila klíče žalobcům dne [datum], přičemž došlo pouze k faktickému vrácení pronajatých prostor, tyto prostory nebyly předány protokolárně (nedošlo k podpisu dohody). [příjmení] nepanoval ani ohledně toho, že žalovaná nepřipojila svůj podpis jak na protokol o předání těchto prostor, tak k dodatku [číslo] nájemní smlouvy i k dohodě o ukončení nájemního vztahu. Dané listiny byly soudu předloženy bez jejích podpisů. Z konta uživatele, vytištěného dne [datum], soud zjistil, že žalovaná ke dni [datum] dlužila žalobcům celkem částku 163 944 Kč. V tomto přehledu jsou zohledněny i platby žalované ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum] po 10 000 Kč, které korespondují s potvrzením o zaplacení těchto částek ze strany žalované. Dopisem ze dne [datum] paní [příjmení] za správce nemovitosti sdělila, že v průběhu roku 2020 došlo k třem částečným úhradám za období od dubna do června roku 2020 s tím, že měsíční předpis nájemného činil 19 440 Kč. Dodala, že spoluvlastníci domu souhlasili s tím, aby za označené období bylo nájemné sníženo na částku 13 608 Kč měsíčně, což odpovídá 30% slevě. Dané potvrzení bylo vydáno jako součást žádosti o dotaci dle programu Covid - nájemné (označené potvrzení). Z vyúčtování služeb uživatele za rok 2019 a 2020 je patrné, že žalované byl vyúčtován nedoplatek za rok 2019 ve výši 1 014 Kč a za rok 2020 nedoplatek ve výši 1 208 Kč. Dané částky jsou součástí vyúčtování (konto uživatele). Z emailové korespondence vyplývá, že pronajímatelé prostřednictvím pracovnice správce budovy (paní [příjmení]) jednali se žalovanou ohledně možnosti snížení nájemného, snaze o získání dotace v rámci programu Covid a o nedoplatcích na nájemném (možnost dohody o uznání dluhu a plnění ve splátkách), jmenovaná paní [příjmení] žalované sdělila, že pronajímatelé poskytnou slevu 25 % za období listopadu roku 2020 a od ledna do května roku 2021. Zároveň vyčíslila žalované dlužnou částku ke dni [datum] částkou 183 944 Kč (při zohlednění poskytnuté slevy). Na konci září roku 2021 strany již jednaly o předání nebytového prostoru, žalovaná dne [datum] sdělila, že již musela vyklidit prostory, nemohla čekat na vyjádření majitelů, domluvila se, že [datum] dojde k jejich odevzdání pronajímatelům. Ústního jednání žalovaná prostřednictvím své právní zástupkyně prohlásila, že akceptuje slevu ve výši 25 % za výše označené období, nájemné proto za leden 2021 až květen 2021 činilo měsíčně sníženou výši 14 580 Kč. [jméno] výši takto sníženého nájemného má soud za prokázanou z nesporných tvrzení účastníků. Žalovaná byla vyzvána k zaplacení dluhu v celkové výši 163 944 Kč prostřednictvím zástupkyně žalobců (dopis ze dne [datum]), tato výzva byla zasílána i prostřednictvím emailové korespondence na emailovou adresu [email] (označené výzvy včetně potvrzení o odeslání). 4. Podle ustanovení § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící k podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího k podnikání obecná ustanovení o nájmu. 5. Podle ustanovení § 2303 o.z. je-li s nájmem prostoru sloužícího k podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně. 6. Podle ustanovení § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 7. Podle ustanovení § 2230 odst. 1, 2 o.z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Ustanovení odst. 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v p