24 C 156/2020-275 — Okresní soud v Pardubicích

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 1.9.2020 proti žalovaným domáhala určení, že výpověď pronajímatelek (žalovaných) ze dne 30.6.2020 z nájmu prostor sloužících k podnikání o výměře 181 m 2 v 1. patře vpravo ve dvorním traktu domu [adresa], ulice [ulice] v [obec], je neoprávněná. Návrh odůvodnila tím, že žalobkyně na straně nájemce uzavřela s žalovanými (resp. právním předchůdcem žalovaných 2) a 3) a žalovanými 1) a 4) dne 1.10.2005 nájemní smlouvu na pronájem nebytových prostor specifikovaných ve výroku shora, a to na dobu určitou do 31.12.2035. Žalobkyni byla dne 2.7.2020 doručena výpověď z pronájmu nebytových prostor s výzvou k náhradě škody 23 472 Kč, přičemž žalobkyně proti výpovědi vznesla dne 13.7.2020 námitky, ohledně nichž žalované dopisem ze dne 4.8.2020 uvedly, že je mají za nedůvodné a vypořádané. Žalobkyně namítala, že žalovanými tvrzená škoda nemůže být relevantním výpovědním důvodem, tvrzené opakované porušování povinností nájemce, resp. podnájemce nebylo žalovanými konkretizováno, navíc by se nejednalo o hrubé či zásadní porušení povinností nájemce. Uvedla, že pokud žalované odkázali na výzvy k odstranění nedostatků ze dne 18.10.2019 a 6.1.2020, pak žalobkyně takové výzvy neobdržela. Výzva ze dne 18.10.2019 nebyla žalobkyni doručena - s ní měla možnost seznámit se až v rámci soudního řízení, navíc výzva byla adresována jednatelce jako fyzické osobě na sídlo žalobkyně, žalobkyně tak dovozuje, že nedošlo k doručení do sféry žalobkyně. Pokud jde o zde uváděné výtky, pak ucpání odpadu ve vnitrobloku řešila jak žalobkyně s podnájemcem, tak žalované s podnájemcem, k ucpání došlo pouze jednou a závada byla drobným nákladem odstraněna. Tvrzené poškození dlažby vlivem ucpané kanalizace nebylo nijak prokázáno, navíc sám znalec dne 18.2.2020 konstatoval, že závady z ucpané kanalizace byly odstraněny. Únik vody z podnajatých prostor do přízemí objektu byla opětovně běžná provozní záležitost, přičemž k žádné škodě touto událostí nedošlo, užívání prostor v přízemí nebylo nijak omezeno. Žalobkyně zároveň upozornila, že do konce r. 2019 byly v objektu řešeny opakované problémy se zatékající srážkovou vodou skrz vadnou střechu, kdy vlivem opravy střechy žalovanými v tomto období již k žádnému zatékání vody nedocházelo. K tvrzenému užívání prostor – místnosti v 1.patře bez právního důvodu žalobkyně uvedla, že uvedené prostory od 4/ 2015 neužívá a pokud do prostor umístil nějaké věci podnájemce, tak se tak stalo jen na krátký čas – v květnu 2019 k výzvě žalobkyně tento prostor vyklidil. Dle žalobkyně uvedená místnost sloužila historicky spolu s podestou v 1. patře ke skladování, prostory nebyly nijak zabezpečeny a žalovaným skladování věcí v podstatě nevadilo. Žalobkyně uvedla, že zadní schodiště i podesta v 1. patře jsou prostory přístupové a manipulační, byly takto s vědomím žalovaných užívány, jednalo se obvyklý způsob jejich užívání. Na zadním schodišti pak byly s vědomím žalovaných umístěny věci i jiných nájemců, a to opět s vědomím pronajímatelů. Pokud jde o tvrzené znečištění podlahy a trámů v oblasti podesty v 1. patře vlivem úniku olejů, pak žalobkyni nebylo známo, kdy, v jakém rozsahu a z jakých důvodů by mělo dojít k tvrzené škodě. Uvedená škoda je opět vzniklá vlivem běžného provozu fastfoodového občerstvení, nejedná se o škodu nijak velkou, přičemž podlaha v místech poškození byla ve špatném původním stavu a její opravou naopak došlo ke zhodnocení prostor. Žalobkyně uvedla, že nebyla vyrozuměna o znaleckém šetření, nebyla k němu přizvána, znalecký posudek o tvrzené škodě, která měla být způsobena únikem nevhodně skladovaných olejů, neměla k dispozici. Tvrzené závady pak žádným způsobem neomezovaly činnost dalších nájemců v objektu. Pokud jde o výzvu z 6.1.2020, pak žalobkyně dopis datovaný tímto dnem neobdržela, ale obdržela dne 6.1.2020 výpověď z nájmu, kterou formulovala toliko žalovaná 4). Pokud by žalobkyně připustila vznik tvrzené škody, pak se nejednalo o závažné, hrubé či opakované porušení povinností nájemce, navíc tvrzená výše škody je v kontextu celé věci zanedbatelná. Žalobkyně poukázala na dosavadní styl komunikace mezi nájemcem a pronajímateli, kdy veškeré záležitosti byly řešeny korespondencí s právním zástupcem, emailem či osobní komunikací, avšak podání výpovědi se stalo bez předchozího projednání, kdy žalobkyně mohla legitimně očekávat, že takto zásadní záležitost s ní bude žalovanými standardně komunikována. Akcentovala, že pronájem nebytových prostor na 30 let byl realizován za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně, která na svůj náklad provedla nákladnou rekonstrukci prostor v řádu několika milionů korun, přičemž až od 3/ 2018 dala pronajaté prostory se souhlasem pronajímatelů do podnájmu spol. [právnická osoba] za účelem provozování rychlého občerstvení. Uvedla, že žalované pravidelně opakovaně upozorňovala na závadný stav domu za účelem plnění své prevenční povinnosti, aniž by žalované prováděli nezbytné opravy a rekonstrukce. Žalobkyně rekapituluje, že výpověď z pronájmu považuje nejen za neoprávněnou z důvodů rozvedených výše, ale rovněž za neplatnou. Neplatnost výpovědi dovozuje z neurčitosti uvedených výpovědních důvodů, když dopis ze dne 18.10.2019 ani z 6.1.2020 neobdržela, ze skutečnosti absence uvedení zákonných ustanovení, jež měla žalobkyně porušit. Dle žalobkyně nelze v tvrzeném jednání spatřovat hrubé či závažné, či opakované porušení povinností nájemce – dle žalobkyně je výpověď neplatná a neoprávněná, zároveň postup žalovaných považuje za rozporný s dobrými mravy a navrhla, aby mu soudem nebyla přiznána právní ochrana. 2. Žalované s podanou žalobou nesouhlasily, navrhovaly její zamítnutí. Uvedly, že v průběhu trvání nájemního, resp. podnájemního vztahu, bylo řešeno porušování povinností nájemce – opakované vyplavení prostor v přízemí, ucpání kanalizace, obtěžování pachy z provozu fastfoodového občerstvení, nevhodné uskladňování olejů na schodišti a podestě v 1. patře, ucpání kanalizace, užívání více prostor než bylo vymezeno nájemní smlouvou. Žalované uvedly, že žalobkyni opakovaně vyzývali k odstranění závadného stavu, který však neodstranila, zároveň žalobkyně nesplnila svoji povinnost na zjištěné závady žalované upozornit. Dle žalovaných byla výzva ze dne 18.10.2019 doručena do sféry žalobkyně, kdy nelze přičítat k tíži žalovaných, že se žalobkyně z výzvou neseznámila a zásilku si v místě svého sídla nepřevzala. Žalované vzaly původně podanou výpověď z nájmu ze dne 23.12.2019 zpět, avšak dopisem ze dne 6.2.2020 žalobkyni upozornili, že daná výpověď má být brána jako výzva k nápravě. Ke zjištění způsobené škody nechaly žalované vypracovat dne 9.4.2020 znalecký posudek, s nímž měla žalobkyně možnost se seznámit, výši vzniklé škody pak žalované za zanedbatelnou nepovažují. Žalované mají za to, že míra porušování povinností nájemcem a poškození budovy, kdy žalobkyně přes opakované výzvy nezjednala nápravu, představuje hrubé porušení povinností nájemce a výpověď tak byla dána oprávněně. 3. Mezi účastníky byly nesporné tyto skutečnosti: -) mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor na dobu určitou dne 1.10.2005 s tím, že právními nástupci pronajímatele [jméno] [příjmení] jsou žalované 2) a 3), -) žalobce se souhlasem žalovaných přenechal předmět nájmu do podnájmu spol. [právnická osoba], přičemž účelem podnájmu je provozování restaurační činnosti, -) původní výpověď z nájmu nebytových prostor datovaná dnem 23.12.2019 byla po námitkách žalobkyně vzata zpět, -) dne 2.7.2020 byla žalobci doručena výpověď z nájmu nebytových prostor, -) dne 13.7.2020 byly ze strany nájemce podány námitky, které byly žalovanými odmítnuty, -) znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení] ohledně tvrzené škody na předmětu pronájmu byl žalobci žalovanými doručen při jednání dne 25.11.2020, nebyl součástí dané výpovědi, žalobce zároveň nebyl přítomen šetření znalce na předmětu pronájmu přítomen, -) vyjma podnájemce spol. [právnická osoba] žádný další subjekt v nemovitosti žalovaných neprovozuje restaurační činnost, -) zadní přístupové schodiště nebylo předmětem pronájmu žalobkyni, prostor (místnost) vlevo od schodiště v 2. nadzemním podlaží byl předmětem pronájmu žalobkyni do 31.3.2015, -) v době šetření za účasti obou stran dne 14.1.2021 byla na stropě 1.nadzemním podlaží olejová skvrna jako na č.l. 88 spisu, tj. minimálního rozsahu, přičemž se jedná o prostor pod podestou 2.nadzemního podlaží. 4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1.10.2005 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanými 1) ,4) a právním předchůdcem žalovaných 2) a 3) na straně pronajímatele a žalobkyní jako nájemcem, předmětem pronájmu jsou prostory v 1. patře vpravo ve dvorním traktu o rozloze 181 m2 v domě č.p [číslo] v ulici [ulice] v [obec]. Strany sjednaly nájem na dobu určitou do 31.12.2035, nájemné ve výši 60 000 Kč ročně splatné čtvrtletně. Pronajímatelé se zavázali umožnit nájemci stavebně technické přizpůsobení pronajímaných prostor k zamýšlenému užívání (administrativní a obchodní činnost).