5 C 108/2011-457 — Okresní soud v Pardubicích

1. Žalobkyně se proti 1) žalovanému domáhala určení, že je vlastníkem bytové jednotky [číslo] nacházející se v bytových domech [adresa] stojících na pozemcích st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] spoluvlastnického podílu na společných částech domů [adresa] o velikosti ideálních [číslo] a spoluvlastnického podílu na pozemcích st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] st. parc. [číslo] o velikosti ideálních [číslo], vše v kat. úz. a obci [obec], části [územní celek], zapsáných na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Následně i určení, že zástavní právo pro pohledávku žalovaného 2) v částce 631 904 Kč k označené bytové jednotce a spoluvlastnickému podílu na společných částech bytových domů a spoluvlastnickému podílu na pozemcích neexistuje. 2. V žalobním návrhu tvrdila, že usnesením Okresního soudu v Pardubicích ze dne 14. 11. 2005 č.j. 12 Nc 11224/2005–3 byla na její majetek nařízena exekuce a soudní exekutor vydal dne 13. 12. 2005 pod sp. zn. 111 Ex 7233/2005 exekuční příkaz k prodeji uvedených nemovitostí - bytu, společných částí a částí pozemku, které vlastnila. Žalovaný 1) prostřednictví svého předsedy pana [jméno] [příjmení] jí nabídl, že tyto nemovitosti od ní odkoupí za cenu, kterou v exekučním řízení stanovil exekutor. Žalobkyně tak s žalovaným dne 31. 5. 2006 uzavřela kupní smlouvu, v níž bylo ujednáno, že žalovaný 1) bude hradit kupní cenu v měsíčních splátkách po 5 000 Kč. Vklad práva byl do katastru nemovitostí povolen [stát. instituce], [stát. instituce] dne [datum] a účinky vkladu nastaly 15. 6. 2006. Dále dne 15. 6. 2010 uzavřela s žalovaným 1) nájemní smlouvu na pronájem předmětného bytu, v níž vystupuje jako nájemkyně a žalovaný 1) jako pronajímatel. Poukázala na to, že úhrada za plnění spojená s užíváním bytu byla ve smlouvě stanovena zcela neurčitým způsobem, když není zvlášť vymezena částka za nájem bytu a za služby s nájmem bytu spojené. Má proto za to, nájemní smlouva je absolutně neplatná, a to včetně zápočtu kupní ceny ve výši 537 000 Kč oproti nájemnému, kterou jí žalovaný 1) také dosud neuhradil. Vyzvala ho proto k úhradě doplatku kupní ceny tak, aby jí od 15. 6. 2006 platit měsíčně 5 000 Kč. Dosud jí ničeho neuhradil a dluží jí tak za období od června 2006 do června 2012 částku 365 000 Kč. Dne 3. 11. 2010 dal žalovaný 1) žalobkyni výpověď z nájmu bytu pro neplacení nájemného, která však byla soudem shledána jako neplatná, a to rozsudkem Okresního soudu v Pardubicích č.j. 25 C 1/2011-62, potvrzeného odvolacím soudem. Uvedla, že dle ust. § 39 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., ve znění platném ke dni uzavření smlouvy, (dále jen obč. zák.) považuje kupní smlouvu ze dne 31. 5. 2006 za absolutně neplatnou, neboť dle ust. § 44 odst. 7 exekučního řádu – zák. č. 120/2001 Sb. nesmí povinný nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí. Právní úkon, kterým by povinný tuto povinnost porušil, je považován za neplatný. Dle ust. § 47 odst. 4 citovaného exekučního řádu nesmí povinný majetek, který je postižen exekučním příkazem, převést na jiného nebo s ním jinak nakládat a zpětné zhojení vad absolutně neplatných právních úkonů právní řád neumožňuje, proto se žalobkyně stále považuje za vlastnici bytu. Skutečnost, že jí žalovaný 1) nesplácí kupní cenu a dluží jí částku 365 000 Kč, byla také důvodem pro odstoupení od předmětné kupní smlouvy, s účinky od samého počátku (ex tunc). Žalovaný 1) také předmětný byt smluvně zatížil zástavní smlouvou ze dne 5. 3. 2012 se zástavním právem ve prospěch žalovaného 2) [celé jméno žalovaného] jako věřitele. Vklad zástavního práva byl učiněn katastrálním úřadem s účinky vkladu k 6. 3. 2012, domáhá se proto i určení, že zástavní právo vůči oběma žalovaným pro pohledávku žalovaného 2) ve výši 631 904 Kč k bytu neexistuje. Na určení vlastnického práva k bytové jednotce, spoluvlastnickému podílu na společných částech bytu a spoluvlastnickému podílu na pozemcích má naléhavý právní zájem (§ 80 písm. a) o.s.ř., když rozsudek bude určující pro změnu vlastníka v katastru nemovitostí. 3. Žalovaný 1) navrhl zamítnutí žaloby a poukázal na to, že se žalobkyně domáhá obnovení svého vlastnického práva k bytu, kdy tvrdí, že kupní smlouvu uzavřela v době, kdy byla na její byt vedena exekuce a kupní smlouva je proto absolutně neplatná, dále jí nebyla řádně uhrazena kupní cena, proto byla oprávněna od kupní smlouvy odstoupit. Má však za to, že neplatnost kupní smlouvy ohledně předmětného bytu byla pravomocně vyřešena ve věci vedené u podepsaného soudu pod sp. zn. 25 C 1/2011, kdy byla žaloba žalobkyně na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu zamítnuta. Z odůvodnění rozhodnutí vyplývá, že neplatnost kupní smlouvy tím, že nebyla zaplacena kupní cena, nemůže obstát, neboť žalovaná v bytě, který jí již nepatří, bydlela a bydlí dosud, ale žádnou úhradu za jeho užívání neplatí. Otázka úhrady nájemného formou zápočtu nebyla žalobkyní zpochybněna. Jednání žalobkyně spočívající ve vznášení námitky neplatnosti nájemní smlouvy, resp. v odstoupení od kupní smlouvy považuje za jednání, které je v rozporu s dobrými mravy a neměla by tak žalobkyni náležet ochrana právním řádem ČR. Námitku neplatnosti nájemní smlouvy a samotné odstoupení od kupní smlouvy lze poměřovat korektivem dobrých mravů i vzhledem k časovému sledu úkonů žalobkyně. Žalobkyně také od kupní smlouvy odstoupila až po 6 letech užívaní bytu, a to aniž by platila jakékoliv úhrady za jeho užívání, ani v současné době se jako vlastník nechová. Žádnou část kupní ceny nevrátila a byt stále užívá, aniž by cokoliv hradila. 4. Žalovaný 2) rovněž navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že zástavní právo k předmětnému bytu nabyl v důsledku platně uzavřené zástavní smlouvy, kterou uzavřel s žalovaným 1) v době, kdy vlastnické právo prvého žalovaného k bytu prokazatelně existovalo. Vycházel přitom z výpisu z katastru nemovitostí, jako veřejného rejstříku, kde bylo vlastnické právo žalovaného 1) zaznamenáno a nebylo mu nic známo o tom, že by byl žalobkyní podán návrh na určení vlastnictví. 5. Soud měl prokázané exekučním příkazem soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad] ze dne 13. 12. 2005 sp. zn. 111 EX 7233/05-4, že k uspokojení pohledávky oprávněného ([právnická osoba]) byl na majetek povinné tj. žalobkyně [celé jméno žalobkyně] nařízen prodej předmětné bytové jednotky, spoluvlastnického podílu na společných částech domů a spoluvlastnického podílu na pozemcích žalobkyně jako povinné. Usnesení obsahovalo poučení, že se povinné zakazuje předmětný byt převést nebo zatížit či s ním jinak nakládat. 6. Kupní smlouvou ze dne 31. 5. 2006 bylo prokázáno, že žalobkyně jako prodávající uzavřela s žalovaným 1) jako kupujícím kupní smlouvu, jejímž předmětem byla předmětná bytová jednotka se spoluvlastnickými podíly na částech domu a pozemcích. V bodě IV. je vymezena úhrada kupní ceny částkou 700 000 Kč. Bylo dohodnuto, že část kupní ceny ve výši 142 042 Kč bude v den podpisu smlouvy složena přímo na účet soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] na shora uvedenou exekuci, částka 21 000 Kč bude do tří měsíců od podpisu smlouvy uhrazena na účet Finančního úřadu v [obec] jako úhrada daně z převodu nemovitosti jménem prodávající [celé jméno žalobkyně] a zbývající částka ve výši 536 958 Kč bude kupujícím (tj. žalovaným 1) splácena v pravidelných splátkách po 5 000 Kč počínaje červnem 2006. Uvolnění a předání bytu bylo sjednáno tak, že jej prodávající vyklidí a předá kupujícímu nejpozději do jednoho měsíce poté, kdy bude doplacena kupní cena. Do té doby je prodávající povinna platit platby spojené s užíváním bytu, jejichž rozsah bude stanoven samostatnou smlouvou. Právní účinky vkladu vznikly dle doložky [stát. instituce], Katastrální pracoviště v [obec] dnem 15. 6. 2006. 7. Z listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Pardubice, vedeného Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice bylo zjištěno, že vlastníkem bytové jednotky, spoluvlastnického podílu na společných částech domů a spoluvlastnického podílu na pozemcích je dle kupní smlouvy ze dne 31. 5. 2006 s právními účinky vkladu ke dni 15. 6. 2006 žalovaný 1) a na nemovitostech vázne dle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 5. 3. 2012 s právními účinky vkladu ke dni 6. 3. 2012 zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky žalovaného 2). 8. Písemností ze dne 15. 6. 2006 bylo prokázáno, že žalovaný 1) jako pronajímatel uzavřel s žalobkyní jako nájemkyní, nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem předmětné bytové jednotky. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 5. 2015. V čl. III. bodu 1. smlouvy bylo dohodnuto, že nájemné za byt bude sjednáno jednorázovou částkou pokrývající celou sjednanou dobu trvání nájemního vztahu ve výši 537 000 Kč. Nájemné bylo stanoveno shodnou částkou jako doplatek kupní ceny ze smlouvy o převodu bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na částech bytových domů