46 C 181/2022 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 117 546 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku z titulu nevrácených přeplatků na zálohách za služby spojené s užíváním bytu uhrazených žalobkyní žalovaným v souvislosti s nájmem bytu ve vlastnictví žalovaných na adrese [adresa] (dále jen„ byt“). Žalobu odůvodnila zejména tím, že dne [datum] jakožto nájemce uzavřela s žalovanými jakožto pronajímateli nájemní smlouvu, na základě které jí byl do užívání přenechán byt, a to nejprve s dobou trvání nájmu na dobu určitou od [datum] do [datum]. Následně byla dne [datum] uzavřena další nájemní smlouva s dobou trvání nájmu na dobu určitou do [datum] a v neposlední řadě byl dne [datum] uzavřen dodatek [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum], na základě kterého byla doba trvání nájmu změněna na dobu neurčitou. Žalobkyně se na základě uvedených smluv zavázala žalovaným měsíčně platit částku ve výši 8 900 Kč, z toho 3 500 Kč na nájemné a 5 400 Kč na zálohách za služby spojené s užíváním bytu (dále jen„ zálohy“). Stanovení částky odpovídající nájemnému a zálohám přitom vyplývalo z evidenčního listu a některých vyúčtování zasílaných žalobkyni navzdory tomu, že v nájemních smlouvách byly obě částky uvedeny ve výši 8 900 Kč (čl. 31 a čl. 3 nájemních smluv). Ke změně výše záloh po dobu nájemního vztahu nikdy nedošlo, a za předpokladu, že došlo, nebylo žalobkyni sděleno, že by měla platit nižší zálohy. Po celou dobu trávní nájmu, tj. v období od [datum] do [datum], tak žalobkyně žalovaným měsíčně hradila částku 8 900 Kč s tím, že za rok 2016 na zálohách uhradila 37 800 Kč (7x 5 400 Kč), avšak podle vyúčtování správce domu Stavebního bytového družstva [anonymizováno] (dále jen„ správce domu“) byla na zálohách žalovanými zaplacena pouze částka ve výši 18 612 Kč; při skutečné spotřebě ve výši 13 310 Kč a po vyplacení části přeplatku ve výši 4 124 Kč žalobkyni ze strany žalovaných se proto žalovaní neoprávněně obohatili o částku 20 366 Kč. Za rok 2017 uhradila žalobkyně na zálohách 64 800 Kč (12x 5 400 Kč), avšak podle vyúčtování správce domu byla na zálohách žalovanými zaplacena pouze částka ve výši 34 440 Kč; při skutečné spotřebě ve výši 24 347 Kč a po vyplacení části přeplatku ve výši 10 093 Kč žalobkyni ze strany žalovaných se proto žalovaní neoprávněně obohatili o částku 29 360 Kč. Za rok 2018 uhradila žalobkyně na zálohách 64 800 Kč (12x 5 400 Kč), avšak podle vyúčtování správce domu byla na zálohách žalovanými zaplacena pouze částka ve výši 30 540 Kč; při skutečné spotřebě ve výši 23 194 Kč a po vyplacení části přeplatku ve výši 7 346 Kč žalobkyni ze strany žalovaných se proto žalovaní neoprávněně obohatili o částku 34 260 Kč. Za rok 2019 uhradila žalobkyně na zálohách 43 200 Kč (8x 5 400 Kč), avšak podle vyúčtování správce domu byla na zálohách žalovanými zaplacena pouze částka ve výši 12 235 Kč a podle vyúčtování předloženého žalovanými jen 9 640 Kč; při skutečné spotřebě připadající na žalobkyni ve výši 14 607 Kč a po přičtení žalobkyní zaplaceného nedoplatku žalovaným ve výši 4 967 Kč se proto žalovaní neoprávněně obohatili o částku 33 560 Kč. Vědomost ohledně neoprávněného obohacování se žalovaných nabyla žalobkyně až v důsledku sdělení úřadu práce ohledně nepředložení originálu vyúčtování, nýbrž upravovaného vyúčtování za rok 2018 mu předloženého za účelem čerpání příspěvku na bydlení ode dne [datum], do té doby byla v dobré víře v jednání žalovaných. Žalovaní však na výzvu žalobkyně odmítli neoprávněně ponechanou částku vrátit. 2. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout, uvedli, že v nájemních smlouvách byla sjednána celková částka 8 900 Kč, aniž by bylo stanoveno, kolik z této částky tvoří jednotlivé položky. Za částku odpovídající měsíční zálohám žalovaní považovali částku uvedenou v řádném vyúčtování předkládaném správcem domu pod položkou předepsaných záloh/12 měsíců. V souladu s čl. 3 nájemních smluv žalovaní předkládali žalobkyni vyúčtování služeb vystavené správcem domu ve formátu, který žalobkyně po žalovaných požadovala. Přeplatek za roky 2016 a 2017 žalovaní žalobkyni vrátili a žalobkyně je přijala, aniž by jejich výši či samotné vyúčtování reklamovala navzdory tomu, že byla upozorněna, že případnou reklamaci je nutno uplatnit do jednoho měsíce od obdržení vyúčtování. Žádnou reklamaci žalobkyně nepodala ani ve vztahu k vyúčtování za roky 2018 a 2019, pouze bylo z podnětu žalobkyně ohledně evidovaného dluhu zjištěno, že žalovaným byl omylem ze strany správce domu neoprávněně účtován úrok z prodlení ve výši 641 Kč. K žádosti žalobkyně pak žalovaní, potažmo 1. žalovaný podepsal potvrzení o struktuře nákladů spojených s nájmem, které potřebovala pro„ sociálku“, s tím, že konkrétní čísla si napsala sama, současně žalobkyni potvrzovat čtvrtletní platby. Žalovaní však vyloučili, že by jim z nájemní smlouvy taková povinnost plynula a že tak činili pouze v rámci budování dobrých vztahů k prosbě žalobkyně. Ve vztahu k předpisu záloh žalovaní uvedli, že u nového majitele správce domu z důvodu tzv. předběžné opatrnosti předimenzovává zálohy, rozhodující je přitom počet osob, který byl v daném případě v počtu čtyř, a správce domu neumožní pokles výše předepsaných záloh pod odpovídající úroveň. Nicméně z důvodu opakujících se vysokých přeplatků byla po dohodě se správcem domu výše záloh postupně snižována, o čemž byla žalobkyně informována např. ve vyúčtování za rok 2018, navzdory tomu, že by informační povinnost ohledně snížení předpisu záloh žalovaným vyplývala z nájemních smluv. 3. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaní jakožto pronajímatelé přenechali k užívání byt žalobkyni jakožto nájemci. Výše nájemného byla ujednána v čl. 3 ve výši 8 900 Kč, ve stejné výši byla v čl. 3 ujednána výše záloh za úhradu nákladů spojených s bytem. Mezi účastníky bylo dále ujednáno, že v případě zvýšení služeb spojených s užíváním bytu, bude změna ceny ze strany pronajímatelů nájemci oznámena a nájemce je povinen hradit příslušné poplatky v nové výši. Případné přeplatky na měsíčních zálohových platbách na služby podle čl. 3 zaplacených nad rámec skutečné potřeby byli pronajímatelé povinní vrátit nájemci; tuto povinnost pronajímatel neměl, byl-li nájemce v prodlení s placením nájemného, záloh na úhradu nákladů spojených s užíváním bytu nebo s jinými závazky vzniklými dle dotčené smlouvy. Případné nedoplatky pak byl povinen pronajímatelům uhradit nájemce. V závěrečných ustanoveních nájemní smlouvy bylo konstatováno, že případné změny smlouvy mohou být pouze projevem dohody obou smluvních stran a musí mít písemnou formu. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do [datum]. 4. Z evidenčního listu ze dne [datum] bylo zjištěno, že evidenční list obsahoval předpis nájemného a služeb spojených s užíváním bytu s platností od [datum], z toho nájemné ve výši 3 500 Kč a služby spojené s užíváním bytu ve výši 5 400 Kč (studená voda, vodné a stočné ve výši 1 000 Kč, teplá užitková voda, vodné a stočné ve výši 1 100 Kč, ohřev TUV ve výši 1 500 Kč, teplo – topení ve výši 1 800 Kč), celkem 8 900 Kč. Evidenční list byl podepsán oběma žalovanými. 5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaní jakožto pronajímatelé přenechali k užívání byt žalobkyni jakožto nájemci. Znění smlouvy, především pak ve vztahu ke sjednané výše nájemného, jakož i ve vztahu k výši záloh za úhradu nákladů spojených s bytem se shodovalo s nájemní smlouvou ze dne [datum], naproti tomu doba trvání nájmu byla nově sjednána na dobu určitou, a to do [datum] Smlouva rovněž obsahovala identifikaci osob užívajících byt společně s nájemcem, dále byly stanoveny práva a povinnosti pronajímatele, jakož i nájemce. Mezi účastníky nebylo sporné, že druhé vyhotovení smlouvy bylo datováno již dne [datum]. 6. Z dodatku [číslo] ze dne [datum] ke smlouvě ze dne [datum] bylo zjištěno, nájemní smlouva ze dne [datum] byla prodloužena na dobu neurčitou. 7. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum] bylo zjištěno, že se jednalo o návrh žalovaných na zvýšení nájemného na částku 9 800 Kč s platností od [datum], který nebyl ze strany žalobkyně přijat. 8. Z výpovědi smlouvy nájmu bytu ze dne [datum] včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalobkyně téhož dne 1. žalovanému odeslala výpověď z nájmu bytu. 9. Z dopisu Úřadu práce ČR ze dne [datum] adresovaného žalobkyni bylo zjištěno, že žalobkyni bylo sděleno, že řádné vyúčtování zálohových plateb za rok 2018 vystavené správcem domu doručené mu dne [datum] bylo viditelně upravované, s viditelnými zásahy do originálu, a v důsledku toho pro účely přiznání příspěvku na bydlení nepřijatelné. 10. Z řádného vyúčtování zálohových plateb za období od dubna 2016 do prosince 2016 vystaveného správcem domu dne [datum] bylo zjištěno, že za předmětné období roku 2016 byly zaplaceny zálohy na služby ve výši 18 612 Kč, přičemž náklady na skutečnou spotřebu činily 13 310 Kč, tedy na úhradě za služby vznikl přeplatek ve výši 5 302 Kč. 11. Z prohlášení 1. žalovaného ze dne [datum] bylo zjištěno, že bylo potvrzeno vrácení přeplatku žalobky