36 C 224/2022 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobci se domáhali určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu domu na adrese [adresa] v [obec] (dále jen„ nemovitost“). Žalobu odůvodnili zejména tím, že mezi účastníky byly uzavřeny celkem dvě nájemní smlouvy, z toho jedna datovaná [datum], ve které jako jediné byla vyjádřena práva vůle účastníků ohledně užívání domu, na rozdíl od nájemní smlouvy datované [datum], která byla uzavřena až následně s časovým odstupem ryze pro účely žalované v souvislosti se sporným řízením vedeným mezi žalovanou a panem [příjmení]. Neoprávněnost výpovědi z nájmu domu spatřují žalobci mj. v neplatnosti samotné výpovědi, neboť výpověď ze dne [datum] dána žalobcům odkazuje na právní titul (nájemní smlouvu datovanou [datum]), ke kterému se jako zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží. Pokud jde o jednotlivé výpovědní důvody, nebyl naplněn ani jeden z celkem čtyř důvodů uvedených ve výpovědi. Výpovědní důvod (i) spočívající v nezaplacení nájemného za dobu 19 měsíců jakožto hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájmu nebyl dán, jelikož podle nájemní smlouvy datované [datum] bylo nájemné sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně a mělo být hrazeno až počínaje [datum]. Peněžní prostředky hrazené žalobci ve prospěch žalované tak představovaly nikoliv úhradu nájemného, nýbrž splátek hypotéky. Výpovědní důvod (ii) spočívající v neumožnění kontroly stavu nemovitosti pověřenou osobou jakožto hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájmu nebyl dán, neboť v nájemní smlouvě datované [datum] nebylo ujednáno právo žalované jakožto pronajímatele vstupovat do domu nad rámec důvodů uvedených v § 2219 odst. 1 či § 2233 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Nebyl dán ani výpovědí důvod (iii) spočívající v dlouhodobém pořizování skrytých nahrávek žalované a ve vyhotovení lživého prohlášení ze dne [datum] jakožto důvodu obdobného závažnému důvodu pro vypovězení nájmu, neboť i výpovědní důvod uvedený v § 2288 odst. 1 písm. d) o.z. se musí vztahovat k nájemnímu vztahu a výpověď z nájmu nemůže být vyřizováním osobních účtů s nájemníkem. Navzdory uvedenému žalobci odmítají, že by jakékoliv nahrávky použili v neprospěch žalované v úmyslu ublížit jí či jakkoliv jí dehonestovat, činili tak z důvodu obavy o vlastní zdraví a život. V neposlední řadě nebyl dán ani výpovědní důvod (iv) spočívající v potřebě domu pro syna žalované jakožto osobu blízkou pro pronajímatele, neboť v době podání výpovědi tento důvod ještě nenastal, pokud žalovaná ve výpovědi uvedla, že syn v [anonymizováno] [rok] ukončuje studium na vysoké školy a stěhuje se do [obec]. Žalobci přitom opětovně zdůraznili, že předmětný dům neužívají na základě vztahu nájemního, nýbrž na základě práva užívacího, které bylo zřízeno jednak prohlášením žalované ze dne [datum], jednak notářským zápisem [anonymizována dvě slova] [rok]. Z uvedených listin vyplývá, že žalovaná zakoupila dům pro b) žalobkyni a zavázala se po dobu života b) žalobkyně a jejího nezletilého syna zajistit nerušené užívání, případně užívání nemovitosti ukončit pouze po vzájemné dohodě a dokonce zřídit ve prospěch žalobců a jejich nezletilého syna doživotní věcné břemeno užívání. Žalobci přitom i v současné době počítají s tím, že se nemovitost jednou stane jejich vlastnictvím, o čemž svědčí rovněž smlouva o uzavření budoucí darovací smlouvě ze dne [datum]. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Popřela, že by z jejího jednostranného prohlášení či z notářského zápisu plynulo, že by žalobci měli mít nárok na bezplatné užívání domu. Jednostranná prohlášení, která žalovaná učinila na žádost b) žalobkyně a která primárně sloužila k jinému účelu, ostatně žalovaná odvolala poté, co se dozvěděla o jednání žalobců vůči ní, které mohlo naplňovat znaky skutkové podstaty trestného činu (zejména skryté nahrávání žalované), o čemž žalobce rovněž informovala. Žalovaná dále popřela, že by kdy projevila vůli zřídit žalobcům věcné břemeno, neboť žádná smlouva o jeho zřízení nebyla nikdy mezi účastníky uzavřena s tím, že jednostranným prohlášením věcné břemeno podle zákona ani vzniknout nemůže. Žalobci tak užívají dům na základě nájemní smlouvy datované [datum], nikoliv na základě nájemní smlouvy datované [datum], neboť v souladu s v pořadí první uvedenou smlouvou rovněž postupovali a hradili sjednané nájemné. Uvedené potvrzuje skutečnost, že v den uzavření smlouvy, tj. dne [datum] žalobci uhradili část dohodnutého nájemného ve výši 14 000 Kč a následně hradili měsíční nájemné ve výši 26 000 Kč, nejprve pravidelně, poté s prodlením a až po opakovaných výzvách žalované. Od [datum] doposud jsou žalovaní s hrazením nájemného v prodlení. Nájemné přitom sloužilo k úhradě hypotéky, což bylo žalobcům dobře známo. Žalovaná si naopak není vědoma, jak vznikla listina nazvaná nájemní smlouva datovaná [datum] předložená ze strany žalobců; vyloučila, že by kdy projevila vůli být takovou smlouvou vázána. Podle žalované nastalá situace žalobcům vyhovuje, mj. rovněž z důvodu zadluženosti b) žalobkyně, jakož i celkové nemajetnosti žalobců, a proto ji účelově prodlužují. Argumentaci žalobců ohledně platnosti obou zmíněných nájemních smluv, stejně tak ohledně jednotlivých výpovědních důvodů tak žalovaná považuje za zcela účelovou až irelevantní. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí ve vztahu k listu vlastnictví [číslo] bylo zjištěno, že k datu [datum] byla žalovaná vedena jako vlastník pozemku [anonymizována dvě slova], jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], a pozemku parc. [číslo] nacházejících se v obci [obec] a v [katastrální uzemí], a to na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s tím, že zápis do katastru nemovitostí byl proveden dne [datum]. Uvedené pozemky byly zatíženy zástavním právem smluvním ve prospěch [právnická osoba], a nařízeným předběžným opatřením na základě usnesení [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací]. 4. Z prohlášení ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná prohlásila, že nemovitost v obci [obec] zakoupila pro b) žalobkyni a zavázala se po dobu života b) žalobkyně a jejího syna zajistit jejich nerušené užívání a současně, že nebude požadovat jejich vystěhování, pokud se k tomu nedojde vzájemnou dohodou. 5. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti datované [datum] bylo zjištěno, že předmětem smlouvy bylo užívání rodinného domu [adresa], postaveného na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a v [katastrální uzemí] nacházejících se ve vlastnictví žalované, která byla ve smlouvě uvedena jako pronajímatel. Žalobci pak byli ve smlouvě uvedeni jako nájemci s tím, že měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 26 000 Kč a mělo být hrazeno od účinnosti smlouvy, tj. od [datum], vždy k 20. dni příslušného měsíce. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a na poslední straně byla opatřena podpisem žalobců i žalované s tím, že datum [datum] bylo předtištěno. 6. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti datované [datum] bylo zjištěno, že předmět smlouvy byl totožný s předmětem nájemní smlouvy datované [datum]. Žalobci byli stejně tak ve smlouvě uvedeni jako nájemci a žalovaná jako pronajímatel. Měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč a mělo být hrazeno počínaje dnem [datum], vždy k 15. dni příslušného měsíce. Namísto hrazení nájemného za dobu, po kterou byli nájemci od nájemného osvobozeni, se nájemci zavázali na vlastní náklady dokončit stavební úpravy nemovitostí dle dohody stran, včetně oplocení a terénních úprav pozemku parc. [číslo] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s účinnosti od podpisu smlouvy a na poslední straně byla opatřena podpisem žalobců i žalované s tím, že datum [datum] bylo dopsáno ručně. 7. Z print screenu e-mailu ze dne [datum] a návrhu smlouvy o nájmu bylo zjištěno, že žalovaná poslala žalobcům e-mail, jehož přílohou byla nájemní smlouva na [obec], a to nedatovaná a nepodepsaná nájemní smlouva ve znění, jak je uvedeno u zjištění učiněných ze smlouvy o nájmu nemovitost datované [datum]. 8. Z notářského zápisu [anonymizována dvě slova] [rok] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná prohlásila, že jako výlučný vlastník rodinného domu [adresa] postaveného na pozemku [anonymizována dvě slova] a pozemku parc. [číslo] v obci [obec] přenechala nemovitost na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] do užívání žalobcům a zavázala se je nerušit v jejím užívání po dobu, po kterou ji budou užívat, a že po stejnou dobu je nezcizí. Dále se žalovaná zavázala ke zřízení věcného břemene žalobcům spočívajícího v doživotním užívání nemovitosti, a to po splacení úvěru, pokud jeho zřízení budou žalobci požadovat, popřípadě nemovitost na žalobce nebo osoby jimi určené bezplatně převést do jejich vlastnictví. 9. Z výpovědi z nájmu domu ze dne [datum] včetně detailu odeslané zprávy z datové schránky [datum], podacího lístku a sledování zásilek k zásilce č. [anonymizováno] bylo zjištěno, že žalovaná vypověděla nájemní smlouvu ze dne [datum] s tříměsíční výpovědní dobou ze čtyř následujících důvodu: (i) hrubé porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu – nezaplacení nájemného po dobu 19 měsíců,