13 C 85/2022-120 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se žalobou, podanou zdejšímu soudu dne [datum], domáhala určení, že výpověď nájmu bytu ze dne [datum] je neoprávněná. Svou žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] jako nájemce uzavřela s právním předchůdcem žalobce společností [právnická osoba] jako pronajímatelem smlouvu o pronájmu části nemovitosti, a to pokoje o vel 28 m² s příslušenstvím, nacházejícím se v přízemí domu na adrese [adresa] (dále jen„ byt“). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Ve smlouvě bylo ujednáno, že nájemné se sjednává jako bezúplatné s tím, že nájemce se zavázal bezúplatně provádět pro pronajímatele běžnou údržbu a drobné opravy domu a zahrady. Poté byla dne [datum] s pronajímatelem uzavřena nová nájemní smlouva, kde si strany sjednaly nájemné ve výši [částka] měsíčně. Důvodem pro sjednání nájemného byl požadavek cizinecké policie, která vyžadovala nájemní smlouvu s konkrétní částkou nájemného. Smluvní strany však nadále ohledně nájemného postupovaly dle smlouvy ze dne [datum] a žalobkyně nájemné neplatila. Společnost [právnická osoba] poté byla zrušena bez likvidace a celé jmění této společnosti přebral přejímající společník, a to žalovaný. Dne [datum] obdržela žalobkyně výpověď nájmu bytu ze dne [datum], kterou za žalovaného jako jeho zástupce podepsala zmocněnkyně [jméno] [příjmení]. Ve výpovědi bylo uvedeno, že žalobkyně byla upozorněna na zvlášť závažné porušení povinností nájemce spočívající v neplacení nájemného za období [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok] a dále byla žalobkyně poučena, že má v souladu s ust. § 2286 o. z. právo vznést námitky a navrhnout do 1 měsíce ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem. Žalobkyně je však přesvědčena, že jí dluh na nájemném nevznikl, neboť nájemní smlouva ze dne [datum] byla uzavřena jen pro účely hlášení trvalého pobytu cizinecké policii a smluvní strany podle této smlouvy nikdy nepostupovaly. O tom svědčí i dlouhé období údajného neplacení nájemného, které by právní předchůdce žalovaného zcela jistě nestrpěl. Dále je výpověď neplatná, neboť neobsahuje řádné poučení, když poučení o možnosti podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem obsahuje nesprávnou lhůtu. Žalobkyně byla nucena se s dcerou přestěhovat, neboť v bytě byla plíseň a zatékalo tam střechou. Žalobkyně opakovaně žádala žalovaného o odstranění těchto nedostatků, ovšem žalovaný na to nijak nereagoval. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že je výlučným vlastníkem nemovitosti, ve které se byt nachází. Nájemní smlouva na pronájem bytu ze dne [datum] obsahovala povinnost žalobkyně platit nájemné ve výši [částka]. Ve smlouvě sice nebylo uvedeno, že se jedná o částku měsíčně, ale ze zákona vyplývá, že se jedná o nájemné měsíční. Nelze zohlednit, že tato částka byla ve smlouvě uvedena jen„ pro forma“ pro cizineckou policii. Žalovaná nikdy žalovanému tuto částku nezaplatila a navíc ani nikdy nepečovala o nemovitosti, jak bylo ujednáno v nájemní smlouvě. Žalovaná se totiž do bytu nikdy nenastěhovala a nikdy jej neužívala. Dále žalovaný upozornil na to, že žalobkyně vůči pronajímateli vystupovala pod příjmením„ [celé jméno žalobkyně]“, ačkoliv v žalobním návrhu uvedla, že se jmenuje„ Dovhnal. Otázkou tedy je, zda nájemní smlouva vůbec vznikla, když žalobkyně uvedla žalovaného v omyl. Žalovaný si je vědom, že nepostupoval zcela správně, když delší dobu nezjistil, že žalobkyně v nemovitosti nebydlí a že o stavbu a zahradu nepečuje. Žalobkyně neplnila povinnosti z nájemní smlouvy, ke kterým se zavázala, dokonce se do předmětných místností nikdy nenastěhovala. Je proto důvodné tento kvazi nájemní vztah ze strany žalovaného vypovědět. Žalovaný si je také vědom nesprávného poučení, které ve své výpovědi žalobkyni dal, když ji mylně informoval, že má možnost podat do 1 měsíce návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Domnívá se však, že tento samotný fakt nemá za následek neplatnosti výpovědi a že výpověď je oprávněná. 3. V průběhu řízení pak žalobkyně upustila od svého tvrzení ohledně toho, že i po uzavření nové nájemní smlouvy ze dne [datum] existovala dohoda stran o tom, že žalobkyně nebude platit nájemné. 4. Soud provedl v řízení následující důkazy, z nichž učinil níže popsaná zjištění. 5. Ze smlouvy o pronájmu části nemovitosti ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi [právnická osoba], s. r.o. jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem, přičemž žalobkyně je ve smlouvě označena jménem„ [celé jméno žalobkyně]“. Předmětem smlouvy je sjednání nájmu pokoje o velikosti 28 m², nacházejícím se v přízemí domu na adrese [adresa], s příslušenstvím, a to ode dne [datum] na dobu neurčitou. Dále bylo ujednáno, že předmětný pokoj bude s žalobkyní užívat i její dcera. Nájemné bylo sjednáno jako bezúplatné, pronajímatel se zavázal hradit veškeré náklady a poplatky související s používáním předmětu nájmu nájemcem a žalobkyně se zavázala bezúplatně provádět pro pronajímatele běžnou údržbu a drobné opravy domu, pozemku, oplocení, sekání trávy a odklízení sněhu. 6. Ze smlouvy o pronájmu části nemovitosti ze dne [datum] bylo zjištěno, že tato byla sjednána opět mezi [právnická osoba], s. r.o. jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem ohledně nájmu pokoje o velikosti 28 m², nacházejícím se v přízemí domu na adrese [adresa], s příslušenstvím, a to ode dne [datum] na dobu neurčitou. V bodě III. Smlouvy bylo ujednáno nájemné ve výši [částka] včetně všech poplatků. 7. Z výpovědi nájmu bytu ze dne [datum] s podacím lístkem soud zjistil, že žalobkyni byla dána žalovaným jako pronajímatelem výpověď nájmu bytu. Žalovaný ve výpovědi odkázal na nájemní smlouvu ze dne [datum], na základě které se žalobkyně stala nájemcem bytu a uvedl, že zmocněnkyně žalovaného [jméno] [příjmení] vyzvala žalobkyni dne [datum] dopisem k odstranění zvlášť závažného porušení povinností nájemce, spočívající v neplacení nájemného ve výši [částka] měsíčně za dobu od srpna 2014 do listopadu 2021, spolu s upozorněním na možnou výpověď ze strany žalovaného. Vzhledem k tomu, že žalobkyně na výzvu k odstranění zvlášť závažného jednání adekvátně nezareagovala, žalovaný využil svého práva a vypověděl tím nájem bytu s tím, že nájem skončí okamžikem, kdy bude žalobkyni výpověď doručena. Žalobkyně byla upozorněna, že je povinna vyklidit pokoj bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od doručení okamžité výpovědi. Dále byla žalobkyně v souladu s ust. § 2286 o. z. poučena, že„ má právo vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout do 1 měsíce ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem“. Výpověď za žalovaného jako jeho zástupce podepsala zmocněnkyně [jméno] [příjmení]. Dle textu výpovědi je přílohou plná moc. Výpověď byla odeslána žalobkyni dne [datum]. 8. Z dopisu společnosti [právnická osoba] adresovaného žalobkyni bylo zjištěno, že žalobkyně byla požádána o aktualizaci svých kontaktních údajů. Jako adresa trvalého pobytu, zasílací adresa a adresa odběrného místa je uvedena adresa [adresa žalobkyně], [obec]. 9. Z faktury společnosti [právnická osoba] bylo zjištěno, že byla vystavena na odběratele [celé jméno žalobkyně], [ulice a číslo], [obec] za fakturační období [datum] – [datum]. 10. Na základě dílčích skutkových zjištění a shodných tvrzení účastníků, která soud vzal za svá skutková zjištění, dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru. Žalobkyně s právním předchůdcem žalovaného společností [právnická osoba] uzavřela dne [datum] smlouvu o pronájmu části nemovitosti, a to pokoje specifikovaného v žalobě, kde nájemné bylo sjednáno jako bezúplatné a smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Dne [datum] uzavřela žalobkyně s právním předchůdcem žalovaného společností [právnická osoba] smlouvu o pronájmu části nemovitosti se sjednaným nájemným ve výši [částka] měsíčně. Žalobkyně nehradila za užívání bytu žádné nájemné. Na základě notářského zápisu ze dne [datum] celé jmění zanikající společnosti [právnická osoba] převzal přejímající společník, a to žalovaný. Žalovaný je v současné době vlastníkem domu, ve kterém se nachází předmět nájmu, tedy pokoj pronajímaný žalobkyni. Dne [datum] obdržela žalobkyně výpověď nájmu bytu datovanou dnem [datum], podepsanou zmocněnkyní žalovaného [jméno] [příjmení]. Přílohou výpovědi byla plná moc zmocňující [jméno] [příjmení] k zaslání výpovědi. Výpověď byla odůvodněna zvlášť závažným porušením povinností nájemce, spočívající v neplacení nájemného ve výši [částka] měsíčně za dobu od srpna 2014 do listopadu 2021. Žalobkyně byla ve výpovědi poučena, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do 1 měsíce ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem. 11. Dle ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 12. S ohledem na datum vzniku ná