11 C 22/2020-155 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobce se domáhal úhrady částky 47 017 Kč. V žalobě uvedl, že žalované pronajal byt [číslo] v jeho domě [adresa] 803 ve [ulice] ulici v [obec]. Nájem byl sjednán nájemní smlouvou, datovanou [datum] na dobu určitou, to je do 31. 12. 2016. Žalobce dovozuje, že byl postupně prodlužován v souladu s ustanovením § 2285 občanského zákoníku, a že trval i v roce 2019. Žalovaná podle jeho tvrzení dlužila za srpen 2019 4 189 Kč, za říjen 2019 4 189 Kč, za měsíc listopad 2019 4 189 Kč a za měsíc prosinec 2019 3 989. Dále žalovaná dluží 30 461 Kč, což je nedoplatek vyplývající z vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2019. 2. Nalézací soud rozsudkem ze dne 24. 11. 2021 č. j. 11 C 22/2020-86 žalobě vyhověl v rozsahu částky 8 378 Kč s příslušenstvím. V tomto rozsahu je rozsudek pravomocný. Ve zbytku, to je, co do částky 38 639 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl. Odvolací Krajský soud zamítavý výrok a výrok o náhradě nákladů řízení rozsudkem č. j. 64 Co 74/2022-109 ze dne 31. 5. 2022 zrušil. Pravomocně přisouzená částka se vztahuje k měsícům srpen a září 2019 (dvakrát 4 189 Kč). Nalézací soud totiž dovodil, že s účinností od 1. 11. 2019 žalovaná byt neužívala. Žalobci nepřisoudil nájemné za měsíce srpen a říjen 2019, nýbrž jeho ekvivalent v souladu s ustanovením § 2295 občanského zákoníku bez záloh na služby. 3. Žalovaná hned v první reakci na žalobu uvedla, že nájem sjednaný do 31. 12. 2016 nemohl být opakovaně prodlužován. Odkázala na ustanovení bodu 5.4. nájemní smlouvy, které použití ustanovení § 2285 občanského zákoníku výslovně vyloučilo. Žalovaná přiznala, že nehradila řádně nájemné a zálohy na služby. Byt užívala do 9. 10. 2019, kdy ho musela opustit jako neobyvatelný, protože se v domě vyskytly štěnice. Jejich rozšíření bylo masivní. 4. Soud provedl důkaz dokladem o vlastnictví domu žalobcem a nájemní smlouvou ze dne [datum]. Žalobce prokázal, že je vlastníkem domu v [adresa] ve [ulice] ulici. Žalované pronajal byt [číslo] ve čtvrtém nadzemním podlaží na dobu určitou, to je do 31. 12. 2016. V bodě 5.4. smlouvy se uvádí, že podmínkou dalšího prodloužení nájmu je řádné placení nájemného a plateb služeb včetně vyúčtování služeb. Účastníci podpisem smlouvy tedy vyloučili použití ustanovení § 2285 občanského zákoníku, podle něhož pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. To neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. V tomto případě si strany něco jiného ujednaly. Důkaz soud provedl elektronickým platebním rozkazem č. j. EPR 250011/2019-6 ze dne 14. 11. 2019, který nabyl právní moci 6. 12. 2019, z něhož vyplývá, že žalovaná žalobci dlužila 22 203 Kč s příslušenstvím. Z návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu pak vyplývá, že částka 14 030 Kč se vztahovala k dluhu vzniklému v roce 2017 (duben a vyúčtování služeb), částka 8 173 Kč se vztahovala ke dluhu vzniklému v roce 2018 (vyúčtování) a částka 10 972 Kč se vztahovala k platbě za měsíc srpen 2019. Z tohoto zjištění vyplývá závěr, že nájem skončil 31. 12. 2017. Žalobce soudu předložil listiny, označené jako potvrzení o trvání nájmu v roce 2017 ze dne 1. 1. 2017, potvrzení o trvání nájmu v roce 2018 ze dne 31. 12. 2017 a potvrzení o trvání nájmu v roce 2019 ze dne 17. 12. 2018. Obsah těchto potvrzení je téměř identický a obsahuje znění, že nájem bytu na adrese [obec], [ulice a číslo] byl prodloužen na základě ustanovení § 2285 NOZ. Z ustanovení § 2237 občanského zákoníku vyplývá, že smlouva o nájmu bytu vyžaduje písemnou formu. Každá změna nájemní smlouvy musí být písemná. Konstatuje-li žalobce v předložených potvrzeních, že nájem byl prodloužen na základě ustanovení § 2285 občanského zákoníku a současně nepředložil písemnou změnu nájemní smlouvy, kterou by byla zrušena podmínka prodloužení řádným placením nájemného a služeb, neprokazuje tím, že nájem neskončil 31. 12. 2017, respektive, že trval i v následujících letech. V této souvislosti nalézací soud cituje z odůvodnění usnesení odvolacího Krajského soudu v Plzni č. j. 64 Co 74/2022-109:„ Jestliže účastníci v nájemní smlouvě mohli sjednat dohodu, jíž se odchýlili od dispozitivního ustanovení § 2285 o. z., pak se stejně tak mohli kdykoliv později dohodnout na tom, že podle tohoto článku smlouvy pro ten který kalendářní rok postupovat nebudou a trvání nájemního vztahu prodlouží.“ Žalobce žádnou dohodu uzavřenou se žalovanou nepředložil. Potvrzení nelze vyložit jinak, než jako odkaz na neexistující změnu nájemní smlouvy. Žalovaná tudíž nebyla od 1. 1. 2018 nájemcem bytu žalobce a její povinností nebylo hradit nájemné, nýbrž jeho ekvivalent a bezdůvodné obohacení vyplývající z poskytnutých služeb. 5. V bytě žalobce od 1. 1. 2018 bydlela žalovaná bez právního důvodu. Předložila k důkazu výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění potvrzení o trvání nájmu bytu v roce 2019, označenou datem 17. 10. 2019 a žalobci prokazatelně doručenou. Důvodem měl být výskyt štěnic v domě. Žalovaná odkázala na ustanovení § 2232 občanského zákoníku s tím, že se jedná o výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Z důvodu výskytu štěnic nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Právní zástupce žalované ve vyjádření ze dne 4. 2. 2020 uvedl, že výpověď jeho klientka podala při vědomí neexistence nájemního vztahu pouze z důvodu právní jistoty a ve výpovědi stanovila termín předání bytu na 31. 10. 2019 v 16:00 hodin. Žalobce doručení výpovědi potvrdil podáním ze dne 25. 10. 2019, adresovaným žalované prostřednictvím její tehdejší právní zástupkyně. Žalobce výpověď považuje za neplatnou, avšak z textu odpovědi vyplývá, že se štěnice v domě vyskytovaly. 6. Jako svědkyně v průběhu řízení vypovídala paní [jméno] [příjmení], která uvedla, že v domě žalobce bydlí od září 2016. Je držitelkou živnostenského listu za účelem provádění prací v domě pro pronajímatele. Svědkyně si vzpomíná, že v říjnu 2019 za ní přišla žalovaná s tím, že chce předat byt a odevzdat klíče. Svědkyně jí sdělila, že k takovému jednání není oprávněná. Telefonicky se spojila se žalobcem, který tento názor potvrdil. Paní [celé jméno žalované] svědkyni řekla, že listopad již nezaplatí. Od konce měsíce října v domě (v bytě) nebydlela. Snaze předat klíče od bytu byly přítomny další nájemnice. Rozhodnutí a snahu předat byt [datum] žalobkyně prokazuje i předem vyplněným předávacím protokolem, který měla podepsat paní [příjmení], avšak po telefonickém spojení s pronajímatelem tak neučinila. Soud předvyplněným formulářem provedl důkaz. [příjmení] [příjmení] se postarala o likvidaci do domu zavlečených štěnic. Ze spisu vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 11 C 25/2020 vyplývá, že stejně jako žalobkyně jednala i paní [jméno] [příjmení], která se snažila předat jí užívaný byt žalobci prostřednictvím paní [příjmení] ve stejný den, rovněž z důvodu výskytu štěnic v domě. 7. Soud provedl důkaz výslechem svědkyně paní [příjmení] [příjmení], která bydlí v bytě žalobce už 13 let. Má byt v přízemí domu a má docela přehled o dění v něm. Vzpomíná si, že za ní přišla žalovaná s dcerou a s paní [příjmení] a přinesly jí ukázat mrtvou štěnici ve sklenici od přesnídávky. Svědkyně si pamatuje, že žalovaná z domu odešla v říjnu 2019. Vyhazovala totiž veškerý svůj nábytek z okna. Přitom došlo k poškození venkovního parapetu okna jejího bytu v přízemí. Svědkyně ví, že obdobné problémy měla i paní [příjmení]. Též paní [příjmení] měla doma brouky, ale nebyly to štěnice. O vyhubení se postarala paní [příjmení] postřikem. 8. Podle ustanovení § 2232 občanského zákoníku, porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Obtěžování štěnicemi značnou újmou nepochybně je. Podle ustanovení § 2205 písm. b) občanského zákoníku, nájemní smlouva pronajímatele zavazuje udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k tomu užívání, pro které byla pronajata. Soud dovozuje, že výpověď žalované by byla způsobilá nájem ukončit bez výpovědní doby doručením pronajímateli. V daném případě však soud přisvědčuje právnímu zástupci, že jeho klientka výpověď podávala pouze z opatrnosti. V roce 2019 totiž nebyla nájemkyní bytu, nýbrž pouze jeho faktickou uživatelkou. 9. Odvolací Krajský soud v Plzni v již citovaném usnesení ze dne 31. 5. 2022 uvedl:„ Odvolací soud dodává, že závěr soudu prvního stupně, dle kterého se žalovaná snažila ke dni 31. 10. 2019 předat byt žalobci prostřednictvím paní [příjmení], k čemuž jí žalobce neposkytl potřebnou součinnost, vychází z řádně provedených a také správně zhodnocených důkazů. Odvolací soud se s ním ztotožňuje“. Opakovaně je proto možno uzavřít, že žalobce nemá od 1. 11. 2019 nárok na jakékoliv plnění ze strany žalované. Plnění vztahující se k měsícům srpen a říjen 2019 bylo přiznáno rozsudkem č. j. 11 C 22/2020-86 ze dne 24. 11. 2021. V rozsahu plnění vztahujícího se k