44 C 118/2023-144 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobce se žalobou, podanou 26. 4. 2023, domáhal určení, že je vlastníkem bytové jednotky , číslo, v budově , číslo popisné, , postavené na pozemku , číslo, , a podílu , číslo, na společných částech budovy a pozemku, zapsaných u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, pracoviště , město, , katastrální území , anonymizováno, , Obec , obec, , , okres, , jednotka zapsána na listu vlastnictví , číslo, , budova a pozemek na listu , číslo, , neboť coby prodávající a žalovaná coby kupující uzavřeli , datum, smlouvu, jejímž předmětem byla koupě této nemovitosti. Kupní cenu dohodli na 1 000 000 Kč, úhrada byla rozdělena do 2 částí, za nemovitost 900 000 Kč, za vybavení 100 000 Kč, uhrazena měla být do 3 pracovních dnů od podání návrhu na vklad do katastru. Žalovaná , datum, zaplatila 800 000 Kč. Vzhledem k tomu, že zbytek neuhradila ani přes výzvu z 14. 4. 2023, sám žalobce ji opakovaně, 6 měsíců, urgoval, byl uváděn v omyl, že k tomu dojde, od 2023 s ním již žalovaná o tom nekomunikovala, rozhodl se od smlouvy odstoupit dopisem z 19. 4. 2023. Žalovaná zaslala doklad o úhradě v hotovosti, kde je ověřen podpis žalobce, jenž podpis popřel. I kdyby ho podepsal, nebyla prokázána úhrada. Peníze nepotřeboval, měl pohledávku 20 000 Kč, již uhradil 4 dny před podpisem smlouvy, na což poskytl peníze pan , jméno FO, . Žalobce se obrátil na Policii České republiky, věc je prošetřována. Žalovaná je zapsána jako vlastnice jednotky v katastru, vlastníkem však je žalobce, proto je dán naléhavý právní zájem na určení vlastnictví, je nezbytné, aby ho katastrální úřad takto vyznačil. Jeho postaveni by bylo v případě rozporu mezi zápisem v katastru a skutečností nejistým. 800 000 Kč je připraven vrátit.2. Žalobce se též žalobou, podanou 2. 6. 2023, domáhal, původně v řízení 44 C 153/2023, určení neoprávněnosti a neplatnosti výpovědi nájmu dané žalovanou, neboť , datum, byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu bytu. Žalobce řádně hradí sjednané nájemné 10 000 Kč měsíčně, přesto žalovaná zaslala listinu z , datum, , pojmenovanou odstoupení od nájemní smlouvy, jež mu nebyla řádně doručena, dozvěděl se o ní až z výzvy k vyklizení z , datum, . Listinu hodnotí jako výpověď z nájmu, jelikož se jí ukončuje užívání bytu; nesplňuje zákonné podmínky. Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Výpověď poučení neobsahuje, je tedy neplatná. Neobsahuje zákonný důvod, domnělé nezaplacení 1 nájemného toto právo nezakládá. Odstoupení od nájemní smlouvy a jeho důvody v nájemní smlouvě jsou ustanovením zkracujícím práva nájemce a nemělo by k nim být přihlíženo. Pokud by bylo vyhověno žalobě o určení vlastnictví, řízení o této žalobě by mělo být zastaveno.3. Žalovaná navrhla zamítnutí obou žalob, neboť žalobce účelově vykonstruoval naplnění důvodu podstatného porušení smlouvy coby podmínky pro vznik práva na odstoupení, spočívající v údajném nezaplacení části kupní ceny 200 000 Kč. Tvrzení nejsou pravdivá, neunesl důkazní břemeno, jak vyplývá z výdajového pokladního dokladu, na němž je jeho podpis úředně ověřen, i ze zápisu z jednání mezi účastníky z 26. 9. 2022. Ověření na kupní smlouvě, jež žalobce nezpochybňoval, bezprostředně předcházelo ověření podpisu žalobce na výdajovém pokladním dokladu, bylo to dle stejného dokladu totožnosti. Výsledky trestního řízení nic jiného neukazují, vina nebyla prokázána; bylo sděleno, že co nejdříve dojde k ukončení řízení, dochází k prodlužování žalobcem, jenž se nedostavuje, nedokládá listiny. Na vyplacení hotovostní částky v den podpisu kupní smlouvy naléhal, odůvodňoval to akutní potřebou finančních prostředků. Měl dluh u 17 institucí, z čehož 2 závazky byla žalovaná nucena za něj uhradit bezodkladně, aby odvrátila hrozící exekuční řízení. Žalovanou v jednání dle plné moci z 21. 9. 2022 zastupoval , jméno FO, . Audiozáznam z jednání žalovaná nemá, došlo k ztrátě mobilního zařízení, na němž byl uložen. Nepřesvědčivé tvrzení žalobce o neuhrazení 200 000 Kč dokládá i to, že se snažil od smlouvy odstoupit až po 7 měsících od uzavření a zaplacení 1 000 000 Kč, z nichž většinu použil na uhrazení dluhů. Není pravdou, že by žalovanou žádal o doplacení. I kdyby reálně existoval důvod, nebyla by naplněna podmínka odstoupit bez zbytečného odkladu. Žalobce neplnil povinnosti z nájemní smlouvy s žalovanou z 26. 9. 2022, včas neuhradil kauci řádně, sjednané nájemné hradil opakovaně po splatnosti, za duben 2023 neuhradil ani po výzvě, neuhradil náklady na služby a úhrady spojené s užíváním za říjen 2022, jež za něj musela hradit žalovaná, včetně nákladů za březen, duben 2023. Od prosince 2022 nehradil řádně a včas televizní poplatky, dopustil se tak opakovaného podstatného porušení nájemní smlouvy. Žalovaná ho opakovaně vyzvala k úhradě dlužného nájemného a dalších povinností, následně od smlouvy odstoupila, vyzvala ho k vyklizení bytu, k čemuž poskytla lhůtu do 5. 5. 2023. Pro případ porušení těchto povinností si účastníci sjednali možnost odstoupení. Odstoupení bylo odesláno 28. 4. 2023, zásilka uložena 2. 5. 2023, kdy se dostala do sféry dispozice adresáta, žalobce poštu od žalované již nepřebíral a nekomunikoval s ní. Právně nelze považovat odstoupení z 21. 4. 2023 za výpověď, jedná se o naprosto odlišné instituty. V době uzavření nájemní smlouvy měl žalobce 17 závazků a finanční potíže, chápal obavy a měl v úmyslu poskytnout dostatečnou garanci žalované, a proto společně sjednali i možnost odstoupení v případě, kdy nebude plnit své závazky řádně a včas. Bohužel k naplnění obav došlo, porušil povinnost, k 21. 4. 2023 nebylo uhrazeno nájemné za duben 2023, od března 2023 nehradil ani služby spojené s užíváním, ani jednou nedoložil jejich úhradu, z výzvy , právnická osoba, a výpisu konta bytu bylo zřejmé, že je nehradil. Byt užívá, dle výzvy žalované bezdůvodné obohacení hradí, k 8. 8. 2023 dlužil za červen, červenec 2023 20 000 Kč. Platbami uznává, že jeho odstoupení od kupní smlouvy je neoprávněné, nároky na určení vlastnictví a neplatnosti výpovědi nájmu bytu nelze logicky požadovat paralelně, pojmově se vylučují. Platnost nájmu skončila 27. 9. 2023.4. Žalobce má 2 děti, narozené 2010, 2014, pečuje o mladší z nich, po skončení manželství měl dluhy 250 000 Kč, jež musel splácet po 6 000 Kč, měl invalidní důchod, občas brigádně pracoval, dal přednost péči o dítě, dluhy se navyšovaly. Jedním z nich byl nedoplatek související s užíváním jednotky za únor 2021 až září 2022 50 409 Kč. Obrátil se proto na , jméno FO, , jenž jednal jménem žalované. 21. 9. 2022 v její kanceláři sdělil, že potřebuje finanční situaci řešit, má 4 pohledávky, jež je nutné rychle uhradit, žádal o poskytnutí 400 000 Kč dle zástavní smlouvy s tím, že žalovaná bude situaci řešit, prodá jeho bytovou jednotku, z prodeje se vyplatí pohledávka ze zástavního práva. Při dalším jednání 22. 9. 2022 bylo žalobcem sděleno, že má dluhy u 17 institucí, závazky budou vyšší, žalovaná z toho byla překvapená, přesto se zavázala zajistit úvěr do 500 000 Kč, z nějž měl žalobce uhradit vyčíslené závazky a 72 600 Kč za finanční poradenství, dále se zavázala k odvrácení exekuce neprodleně uhradit pohledávky 27 000, 20 000 Kč, na ně vystavit směnku a smlouvu o úvěru; jakmile se prodá jednotka, bude se řešit bydlení. Žalobce zmocnil , jméno FO, k jednání ohledně dluhů vůči věřitelům, za tím účelem udělil plné moci, například ve vztahu ke zdejšímu soudu, podpis z 22. 9. 2022 na ní byl ověřen Českou poštou, pracoviště Sokolov 1, pod pořadovým číslem , číslo, , totožnost ověřena řidičským průkazem , Anonymizováno, . Poslední schůzka se uskutečnila 26. 9. 2022, žalovaná sdělila, že úvěr 500 000 Kč by nevyplatil všechny dluhy, ohledně některých byly podány žaloby, částky nesouhlasily, proto dle návrhu žalobce vyjádřila ochotu jednotku odkoupit, nabídla 1 000 000 Kč s tím, že ho tam nechá bydlet za nájemné 10 000 Kč, poskytla zálohu 200 000 Kč proti výdajovému pokladnímu dokladu, vložit kupní smlouvu na katastrální úřad a od následujícího dne uvolňovat 800 000 Kč; v případě opuštění jednotky žalobcem bylo dohodnuto, že mu žalovaná uhradí extra odměnu podmíněnou hrazením nájemného a spojených poplatků; žalobce potvrdil, že převzal kupní a nájemní smlouvu, dohodu o odměně při prodeji dalším osobám. Podepsal výdajový pokladní doklad, jímž potvrdil, že mu bylo žalovanou zaplaceno 200 000 Kč jako záloha z kupní ceny dle smlouvy z téhož dne; podpis na dokladu byl ověřen pod pořadovým číslem , číslo, . Téhož dne účastníci, žalobce bezprostředně poté, podepsali smlouvu, jíž žalobce žalované prodal jednotku , číslo, , užívanou jako byt, s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy , číslo, a na pozemku , Anonymizováno, v katastrálním území , obec, ; žalovaná se zavázala uhradit kupní cenu 1 000 000 Kč (900 000 Kč za jednotku, 100 000 Kč za její vybavení) na účet žalobce , č. účtu, do 3 pracovních dnů od podání návrhu na vklad Katastrálnímu úřadu pro , Anonymizováno, kraj, v opačném případě měl žalobce