42 C 12/2024-122 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala vyklizení žalované z nebytových prostor v nemovitostech ve vlastnictví obce , adresa, . Obec přitom nemovitosti pronajala na základě nájemní smlouvy žalobkyni a žalobkyně dále některé z těchto nemovitostí přenechala žalované k užívání na základě podnájemní smlouvy. Výpověď z podnájmu odůvodnila žalobkyně havarijním stavem jedné z nemovitostí, u dalších nemovitostí odkázala na jednotný hospodářský účel podnájmu, nemovitosti může podnájemce užívat pouze jako jeden celek.Shrnutí žalobních tvrzení2. Ze žaloby ze dne 8.1.2024, písemných vyjádření, vyjádření v průběhu ústních jednání před soudem a závěrečného návrhu vyplývá tvrzení žalobkyně, a sice, že žalobkyně s obcí , adresa, uzavřela dne , datum, smlouvu o nájmu nebytových prostor týkající se mimo jiné těchto nemovitostí:-pozemek parc.č. , číslo, , jehož součástí je budova č.p. , číslo, (jedná se o soubor tvořící areál „Statku , název, “ s výjimkou místnosti s technologií výměníkové stanice a části budovy vymezené prostory restaurace, ubytovny a keramické dílny),- pozemek parc.č. , číslo, , jehož součástí je budova bez č.p./č.ev. – venkovní stodola (jedná se o budovu u parkoviště před vstupem do areálu Statku , název, ),nemovitosti se nacházejí v katastrálním území a obci , adresa, , jsou zapsány na listu vlastnictví č. , číslo, a jsou vedeny v rámci Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Další nemovitosti obsažené ve výše uvedené nájemní smlouvě nejsou předmětem tohoto řízení (dále jen „Nájemní smlouva“).3. Žalobkyně následně uzavřela se žalovanou smlouvu o spolupráci a podnájmu nebytových prostor č. , číslo, ze dne , datum, (dále jen „Podnájemní smlouva“), kterou přenechala do podnájmu žalované níže uvedené části výše uvedených nemovitostí:- část budovy bez č.p./č.ev., která je součástí pozemku parc.č. , číslo, , konkrétně se jedná o spodní třetinu stodoly (expoziční část o rozloze 130 m2) a horní třetinu stodoly (depozitní část o rozloze 130 m2), prostřední třetina stodoly tedy zůstala v užívání nájemce,- část budovy č.p. , číslo, , která je součástí pozemku parc.č. , číslo, , konkrétně se jedná o vzorkovou prodejnu 0,15 o rozloze 116,23 m2, chodbu 0,20 o rozloze 32,94 m2 a dílnu 0,16 – zadní část o rozloze 15 m2,to vše v k.ú. a obci , adresa, . Podnájemní smlouva byla uzavřena na dobu od , datum, do 31.12.2026 s možností prolongace vždy po 5 letech.4. Výpověď Podnájemní smlouvy zaslanou žalobkyní si žalovaná převzala dne 27.4.2023, ve výpovědi žalobkyně poukázala na havarijní stav stodoly, a to v souladu se závěry statického posudku z února 2023 zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , žalobkyně pak dle jejího názoru může v souladu s ustanovením § 2309 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o.z.“, přistoupit k výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou i před uplynutím sjednané doby, pokud má být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna či přestavována, což brání řádnému užívání prostor podnájemcem a pronajímatel to při uzavření nájemní smlouvy nemohl vědět. Žalobkyně použitím výše uvedeného ustanovení o.z. na podnájemní vztah analogicky aplikovala ustanovení o nájmu prostor sloužícího podnikání.5. Žalovaná sice na podanou výpověď reagovala zasláním písemných námitek ze dne 3.5.2023, žalobkyně však tyto odmítla a setrvala na podané výpovědi – viz písemné vyjádření žalobkyně, které si žalovaná převzala dne 9.6.2023. Havarijní stav stodoly konstatoval statik, který shlédl budovu i v roce 2018, to ještě budova nevykazovala takové poškození, v únoru 2023 se však její stav podstatně zhoršil (praskliny ve zdivu). Účelem podnájmu bylo provozování činnosti žalované, konkrétně zřízení muzea a expozic a jejich provozování, bez stodoly není možné dostát účelu podnájmu, neboť hlavní expoziční část byla umístěna právě ve stodole, která je však v havarijním stavu, podnájem tedy bylo nutné vypovědět jako celek. Tříměsíční výpovědní lhůta započala běžet ode dne převzetí výpovědi, tj. od data 27.4.2023.6. Žalovaná mohla napadnout důvody výpovědi žalobou, ale neučinila tak, soud tak již není oprávněn v tomto řízení zkoumat oprávněnost výpovědních důvodů. Žalobkyně navrhla žalované uzavření nové podnájemní smlouvy, která by se týkala pouze těch nebytových prostor, které nejsou v havarijním stavu, žalovaná však neměla zájem novou smlouvu uzavírat. Dle představ žalobkyně měla nová podnájemní smlouva trval pouze do léta 2025 (tedy o cca rok a půl méně), neboť v této době měl končil dotační program (poznámka: na rekonstrukci Statku , název, byla čerpána dotace, doba udržitelnosti byla stanovena do léta 2025) a poté měl vlastník objektu zájem využít objekt co nejvíce komerčně, tj. pronajmout objekt za tržní nájemné. Žalobkyně rovněž chtěla z Podnájemní smlouvy vyjmout svou povinnost podílet se jednou polovinou na mzdě průvodce (povinnost hradit 50% na mzdových nákladech průvodce v muzeu řemesel byla smluvně stanovena v Podnájemní smlouvě, tato povinnost tížila oba účastníky řízení).7. Ani po 31.7.2023 žalovaná nemovitosti nevyklidila, následně ani po zaslané výzvě k vyklizení nemovitosti doručené žalované dne 9.11.2023. Žalovaná tedy užívá nemovitosti bez právního titulu.8. S účinností ke dni 15.3.2024 ukončila obec , adresa, , coby pronajímatel, nájemní smlouvu se žalobkyní, coby nájemcem, v části předmětu nájmu, a to z důvodu havarijního stavu těchto částí předmětu nájmu – viz dodatek nájemní smlouvy ze dne , datum, :- venkovní stodola (budova bez č.p./č.ev. ) na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, – je předmětem tohoto řízení- venkovní terasa (část budovy č.p. , číslo, ) v k. ú. a obci , adresa, – není předmětem tohoto řízeníTuto skutečnost sdělila žalobkyně žalované přípisem ze dne 11.3.2024, s tím, že se jedná o další důvod skončení Podnájemní smlouvy s výzvou k vyklizení nemovitostí, žalovaná opět odmítla vyklidit – viz přípis ze dne 26.3.2024.9. I přes to, že s účinností od 15.3.2024 žalobkyně již není nájemcem stodoly, trvá na žalobě o vyklizení (mimo jiné) i stodoly, žalobkyně je totiž povinna vrátit stodolu vyklizenou jejímu vlastníkovi, ale nemůže tak učinit, neboť žalovaná odmítá stodolu vyklidit, to jí dává právo podat žalobu a trvat na ní.Shrnutí obrany žalované10. Z vyjádření k žalobě ze dne 6.2.2024, písemných vyjádření, vyjádření v průběhu ústních jednání před soudem a závěrečného návrhu vyplývá tvrzení žalované, a sice, že neuznává důvod výpovědi převzaté dne 27.4.2023 a odmítá nemovitosti vyklidit. Argumenty žalované lze shrnout takto:- Není zřejmé, zda-li se předmětem nájmu (na základě Nájemní smlouvy) a následně podnájmu (na základě Podnájemní smlouvy) stala i venkovní stodola (budova bez č.p./č.ev. ) na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, , podle doslovného znění Nájemní smlouvy totiž stodola není předmětem Nájmu, žalobkyně by pak neměla aktivní věcnou legitimaci ve sporu.- Žalovaná nesouhlasí s důvodem výpovědi, tedy že předmět podnájmu se stal nezpůsobilý k dalšímu bezpečnému užívání. Žalobkyně k výpovědi uvedla jen velmi málo podrobností, nedoložila statický posudek, žalovaná nebyla účastna při prohlídce nemovitostí statikem , tituly před jménem, , jméno FO, dne 2.2.2023. Výše uvedený statik posuzoval stav stodoly již v roce 2018, už tehdy stodola měla praskliny ve zdivu, dle znalce to ale nebránilo jejímu užívání, žalobkyně následně uzavřela se žalovanou dne , datum, Podnájemní smlouvu (i včetně stodoly s prasklinami ve zdivu), ve smlouvě je přitom konstatováno, že stav stodoly je způsobilý sjednanému způsobu užívání. Je s podivem, že by se od , datum, do 2.2.2023 stav stodoly natolik zhoršil, že by byl důvodem výpovědi. I sama žalobkyně přitom stodolu nadále užívá jako sklad krmiva a dalších movitých věcí (stodolu využívá ze 2/3 žalovaná a z 1/3 žalobkyně). Žalovaná tedy vnímá tedy uvedený výpovědní důvod jako účelový.- Špatný technický stav stodoly žalovaná obecně nerozporuje, na špatný technický stav stodoly upozorňovala žalovaná jejího vlastníka opakovaně, již dopisem ze dne 10.9.2012 se žalovaná obrátila na vlastníka stodoly s návrhem na její odkoupení, aby tuto neudržovanou budovu mohla žalovaná postupně rekonstruovat. Vlastník stodoly však na návrh nereagoval.- Ostatní nebytové prostory, které jsou předmětem Podnájemní smlouvy, tedy budova č.p. , číslo, (jedná se o soubor místností tvořící areál „Statku , název, “ s výjimkou místnosti s technologií výměníkové stanice a části budovy vymezené prostory restaurace, ubytovny a keramické dílny), jsou v dobrém technickém stavu, není tudíž možné na ně aplikovat výpovědní důvod uvedený žalobkyní odkazujíce na ustanovení § 2309 písm. a) o.z. (přistoupit k výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou i před uplynutím sjednané doby, pokud má být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna či přestavována, což brání řádnému užívání prostor podnájemcem a pronajímatel to při uzavření nájemní smlouvy nemohl vědět) ,