16 C 140/2022-69 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobce tvrdil, že je vlastníkem bytu č. 4 v domě na adrese [adresa]. Nájem zanikl dne 23. 1. 2020, žalovaný byt ale užíval až do 21. 9. 2020. 2. Náhradu za užívání bytu za měsíc duben 2020 ve výši 2 839 Kč žalovaný zaplatil, ale nikoliv včas, nýbrž postupně, žalobci proto vzniklo právo na úrok z prodlení. Náhradu za užívání bytu za měsíc květen 2020 ve výši 2 839 Kč žalovaný zaplatil jen částečně, a to postupně, žalobci proto kromě práva na doplatek 133 Kč vzniklo právo na úrok z prodlení. Žalovaný nezaplatil náhradu za užívání bytu ve výši 2 839 Kč za měsíce červen až srpen 2020 a náhradu za užívání bytu 1 987 Kč za měsíc září 2020 (do 21. 9. 2020). Žalovaný nezaplatil nedoplatek na službách spojených s užíváním bytu ve výši 2 162 Kč, splatný dne 31. 8. 2021. 3. Po předání bytu dne 21. 9. 2020 žalobce zjistil, že žalovaný byt zdevastoval. Za vyklizení a vyčištění bytu žalobce zaplatil částku 54 450 Kč, kterou posléze fakturoval žalovanému, ten ji však nezaplatil. Za další opravy – elektroinstalace, omítky, vymalování, oprava a výměna dveří, výměna podlahové krytiny, kontrola, oprava a výměna zdravotně instalace – žalobce vynaložil částku celkem 175 431,58 Kč, kterou posléze fakturoval žalovanému, ten ji však nezaplatil. 4. Žalobce proto žádá celkem 242 680,58 Kč se zákonným úrokem z prodlení z jednotlivých dílčích částek dle prodlení s jejich úhradami. Žalovaný posléze zaplatil částku 2 x 300 Kč, žalobce proto v tomto rozsahu vzal žalobu zpět. 5. Soud dospěl k závěru, že ve věci lze rozhodnout bez nařízení jednání, jen na základě předložených listinných důkazů. Účastníci řízení souhlasili s rozhodnutím věci bez nařízení jednání (§ 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen„ o. s. ř.“). 6. Z nájemní smlouvy ze dne 25. 8. 2009 soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu. Povinnost nájemce bylo platit nájemné a formou záloh úhrady za služby spojené s užíváním bytu. Z navazujících dodatků soud zjistil, že nájemné bylo zvýšeno na 2 380 Kč měsíčně dne 31. 10. 2011 s tím, že výše nájemného se každoročně upravuje o meziroční inflaci vždy k 1. červenci daného roku. 7. Z evidenční karty dlužníka soud zjistil, že výše náhrady za užívání bytu činila v roce 2020 částku 2 839 Kč, a dále z ní zjistil data, ke kterým žalovaný platil dílčí platby. Na úhradách za služby spojené s užíváním bytu žalovaný dluží 2 162 Kč. 8. Z pravomocného rozsudku zdejšího soudu ze dne 4. 8. 2020, č. j. 10 C 73/2020-127 soud zjistil, že kontroly stavu bytu ve dnech 16. 5. 2019, 6. 8. 2019, 7. 8. 2019 a 6. 12. 2019 nemohly být provedeny, protože osobám provádějícím kontrolu za žalobce nebyl byt otevřen. Těchto kontrol respektive pokusů se zúčastnili zaměstnanci žalobce [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení], některých pak rovněž [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Ze záznamů z kontroly stavu předmětného bytu ze dne 30. 7. 2019, 13. 8. 2019 a 8. 10. 2019 soud zjistil, že v těchto dnech žalovaný pracovníkům žalobce provádějícím kontrolu bytu otevřel, že však dle těchto pracovníků ([obec] [anonymizováno], [jméno] [příjmení], [anonymizováno] [jméno] [příjmení]) nebylo možné kontrolu provést z důvodu nesnesitelného zápachu, šířícího se i do společných částí domu. Žalovaný byl při těchto kontrolách opakovaně vyzýván k řádnému užívání bytu (provedení úklidu, odstranění zápachu). Ze záznamu z kontroly stavu bytu dne 10. 12. 2019 vyplynulo, že tohoto dne byl byt zpřístupněn ke kontrole. V bytě se nacházelo neurčité množství koček. Z důvodu nesnesitelného intenzivního zápachu nebylo možné do bytu vstoupit a žalovaný oznámil, že byt dosud nevymaloval, ani neuklidil, je v pracovní neschopnosti, nemá dostatek finančních prostředků na provedení úklidu a vymalování, ale bude se snažit dát byt do pořádku vlastními silami. Žalovaný byl opět vyzván k odstranění zápachu, provedení úklidu, řádnému větrání, provedení výmalby a následnému řádnému užívání bytu. 9. Z téhož rozsudku soud dále zjistil, že dne 2. 1. 2020 byl byt žalovaným zpřístupněn pro provedení kontroly. Bylo zjištěno, že zápach byl částečně odstraněn a tedy bylo možné do něj vstoupit. V bytě se pohybovalo šest koček. Byt byl ve značně zdevastovaném stavu, měl špinavé zdi i podlahy, poškozené, rozbité a silně znečištěné zařizovací předměty (všechny – sprchový kout, umyvadlo, baterie, klozetová mísa, kuchyňská linka, dřez a baterie, sporák, odsavač par, kamna na tuhá paliva). V důsledku nefunkčního odpadního potrubí dochází k průsaku vody do společných prostor. Byla pořízena fotodokumentace. V zásadě stejným způsobem jako jednotlivé záznamy z kontrol bytu popisoval průběh kontrol svědek – pracovník žalovaného [příjmení] [příjmení]. Podlaha i při poslední kontrole bytu byla zašlapaná, stav zařizovacích předmětů v bytě byl katastrofální, sprcha viditelně několik let neužívaná v hrozném stavu. 10. Z téhož rozsudku soud zjistil, že nájem zanikl výpovědí ke dni 23. 1. 2020. 11. Ze spisu sp. zn. 10 C 73/2020 si soud připojil fotografie předmětného bytu z kontroly. Ty zachycující stav odpovídající skutečnostem zjištěným v rámci uvedeného řízení z dalších důkazů. Jednotlivé části bytu jeví známky takového znečištění, že si stěží lze představit jeho vyčištění. Je patrná poškozená podlaha, omítka, sprchový kout, kuchyňská linka se spotřebiči. 12. Ze záznamu ze dne 22. 9. 2020 soud zjistil, že zápach téměř znemožňoval vstoupit do bytu. Zdi a podlahy byly poškozené a špinavé. Poškození, rozbité a silně znečištěné byly i všechny zařizovací předměty – sprchový kout včetně zástěny a baterie, umyvadlo včetně baterie, klozetová mísa a kuchyňská linka včetně pracovní desky, dřezu a baterie, kuchyňský elektrický sporák, odsavač par a kamna na tuhá paliva. Dále bylo v bytě zanecháno několik věcí žalovaného včetně silně znečištěné pravděpodobně nefunkční ledničky a silně znečištěné sedací soupravy. 13. Z faktury ze dne 18. 12. 2020 soud zjistil, že vyklizení a vyčištění dotčeného bytu žalobce stálo částku 54 450 Kč. 14. Z vyúčtování služeb za rok 2020 soud zjistil, že rozdíl ceny jednotlivých služeb spojených s užíváním bytu a uhrazených záloh činí 2 162 Kč. 15. Z faktury ze dne 11. 4. 2021 soud zjistil, že kontrola a oprava elektroinstalace v dotčeném bytě žalobce stálo částku 13 203,38 Kč. 16. Z faktury ze dne 14. 3. 2021 soud zjistil, že oprava omítek, výmalba a výměna dveří v dotčeném bytě žalobce stála 57 315 Kč. Z faktury z téhož dne soud zjistil, že výměna podlahové krytiny stála rovně 56 350 Kč. 17. Z faktury ze dne 16. 4. 2021 soud zjistil, že cena opravy a montáže zdravotně technické instalace činila 48 493,20 Kč. 18. Byt byl předán dne 21. 9. 2020 (zápis o předání a převzetí bytu). 19. Co do závěru o skutkovém stavu soud odkazuje na souhrn skutkových zjištění, neboť ta jsou ve vzájemném souladu a odpovídají tvrzením žalobce. Žalovaný doslova zdevastoval pronajatý a posléze neoprávněné užívaný (od 24. 1. 2020) byt, žalobce proto musel vynaložit náklady v celkové výši 175 431,58 Kč na jeho opravu a opravu jeho vybavení a náklady ve výši 54 450 Kč na jeho vyklizení a vyčištění. Z ničeho nevyplynulo, že by žalovaný cokoliv zaplatil nad rámec tvrzení žalobce. 20. Po právní stránce soud postupoval podle těchto ustanovení: 21. Podle § 2295 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ“) platí, že pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 22. Podle § 2900 OZ platí, že vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného. 23. Podle § 2910 OZ platí, že škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva. 24. Podle § 2911 OZ platí, že způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti. 25. Podle § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, platí, že poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství. 26. Podle § 7 odst. 1 téhož zákona platí, že není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení