10 C 120/2020-178 — Okresní soud v Tachově

1. Žalobkyně se žalobou, podanou dne , datum, , domáhala rozhodnutí, jímž by byla žalované uložena povinnost zaplatit 656 250 Kč s odůvodněním, že jako vlastník na základě nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2017 pronajala žalované pozemek parc. č. , Anonymizováno, o výměře 109 m2, jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , na dobu určitou, a to od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, a že se žalovaná zavázala (mimo jiné) hradit nájemné ve výši 25 000 Kč měsíčně a dále, pro případ ukončení nájmu ze strany nájemce nebo z důvodu odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouva sjednána, zaplatit smluvní pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán. K ukončení nájmu došlo dne 31. 5. 2018 na základě předávacího protokolu a žalobkyně požaduje smluvní pokutu, která odpovídá 25 % z částky nájemného za období 105 měsíců od června 2020 do 1. 2. 2027. Tvrdila, že na základě nájemní smlouvy se žalovaná zavázala mimo jiné udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání, udržovat přilehlé parkovací plochy a pozemky a hradit nájemné ve sjednané výši.1.1. Předmět nájmu však ze strany žalované nebyl řádně užíván, a taktéž nebylo hrazeno řádně nájemné ve stanovené lhůtě. K odstranění těchto závad v nájemním poměru byla žalované poskytnuta lhůta ke splnění povinností a odstranění závadného chování, a to přípisem ze dne 19. 12. 2017. Závadný stav správy nemovitosti a podnikání v nemovitosti vygradoval dne 26. 2. 2018, kdy bylo žalované doručeno jednostranné odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy z důvodu nehrazení řádného nájemného a nákladů na služby za dobu tří měsíců, v čemž byla spatřována porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. Na základě Nájemní smlouvy mělo tak dojít k vyklizení předmětu nájmu do 15 dnů od doručení odstoupení od smlouvy, nestalo se tak.1.2. Následně byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy žalovanou s datem 27. 3. 2018. Žalované bylo zasláno vyjádření s výzvou k plnění ze dne 16. 4. 2018, dne 7. 5. 2018 žalovaná část dlužné částky uhradila.1.3. K předání předmětu nájmu došlo až dne 31. 5. 2018 po opakované výzvě, neboť při prvém pokusu o převzetí nemovitosti nebyla tato dle mínění žalobkyně k předání způsobilá. Až dne 31. 5. 2018 byly v předávacím protokolu sepsány vady na předmětu nájmu, které žalovaná uznala a zavázala se je uhradit a nahradit. To však do dne podání žaloby neučinila a ve věci bylo u podepsaného soudu pod sp. zn. , spisová značka, vedeno řízení o úhradu částky ve výši 192 277,33 Kč z titulu náhrady škody na zničeném či ztraceném vybavení nemovitosti, které bylo žalované předáno do užívání, a které žalobkyni zpět nepředala. Uzavřením Nájemní smlouvy se žalovaná mj. zavázala v článku IV. Nájemné a způsob úhrady v odstavci posledním k povinnosti uhradit smluvní pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na který byl nájem sjednán.1.4. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 10 let, tj. od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, a byla vypovězena dne 28. 2. 2018. K ukončení nájemního poměru došlo dne 31. 5. 2018 na základě předávacího protokolu. Žalobkyně proto „… uplatňuje úhradu smluvní pokuty sjednané čl. IV. Nájemní smlouvy. Smluvní pokuta je vyčíslena částkou ve výši 656.250,- Kč, která odpovídá 25% z částky nájemného za období 105 měsíců, které zbývaly v trvání nájmu do ukončení nájemního poměru, tj. od června 2020 do 1.2.2027. …“.1.5. Odkázala na judikaturu, zejména na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 23 Cdo 1192/2019 ze dne 30. 10. 2019, z něhož citovala: „Ujednají-li si strany ve smyslu § 2048 o. z. pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.Ujednání stran, které vznik práva na smluvní pokutu váže kromě porušení právní povinnosti na další právní skutečnost, kterou je v tomto případě odstoupení od smlouvy věřitelem pro porušení povinnosti dlužníkem, není zakázáno a je tedy přípustné. Zároveň přitom takové ujednání nevybočuje ani z limitů definičního vymezení smluvní pokuty, jak vyplývají z § 2048 o. z., nejde tedy o ujednání inominátní. Možnost takového ujednání nevylučuje ani právní úprava odstoupení od smlouvy (§ 2001 a násl. o. z.). Účelem takového ujednání může být sankcionovat stranu, která by svým jednáním nebo opomenutím porušila smlouvu takovým způsobem, který by odůvodnil právo druhé smluvní strany od smlouvy odstoupit, přičemž samotné odstoupení od smlouvy by nepředstavovalo dostatečnou sankci pro porušivší stranu. Smluvní pokuta tak plní i svou základní funkci kompenzační, kdy nahrazuje předpokládanou škodu. Zároveň takové smluvní ujednání dává oprávněné straně možnost nevyužít svého práva vůči smluvní straně, která porušila smlouvu, smluvní vztah ukončit odstoupením od smlouvy a dále pokračovat ve smluvním vztahu bez sankcionování porušivší smluvní strany.“.2. Ve věci byla žalovaná vyzvána usnesením ze dne , datum, č. j. , spisová značka, , doručeným (dle údajů uvedených na doručence) jí do vlastních rukou dne 1. 7. 2020, aby ve smyslu ust. § 114b, § 115a a § 153 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.) podala do 30 dnů vyjádření ve věci samé k žalobě, a to s poučením o možnosti vydat rozsudek pro uznání v případě, že vyjádření podáno nebude. Do dne vydání rozsudku ze dne , datum, č. j. , spisová značka, vyjádření podáno nebylo.3. Dotazem na Poštu , adresa, ze dne 6. 11. 2020 soud požádal o zaslání dokladů toho, jaká osoba převzala dne 1. 7. 2020 soudní doporučenou zásilku č. , Anonymizováno, s tím, že podstatné je zjistit jméno a příjmení osoby, která zásilku vyzvedla, případně i datum jejího narození, rodné číslo či číslo občanského průkazu, kterým se tato osoba prokázala. Na dotaz reagovala pracovnice pošty , jméno FO, čestným prohlášením, dle kterého předmětnou zásilku dne 1. 7. 2020 vydala do rukou žalované , Jméno žalované, na základě průkazu totožnosti. Originál vydávacího dokladu zaslala soudu při právní výzvě, bohužel se ztratil a ona sama se v mezidobí z obce odstěhovala.4. Usnesením ze dne 6. 11. 2020 č. j. , spisová značka, soud uložil žalobkyni odstranit nesrozumitelnost žaloby spočívající v tom, že není zřejmé, proč je nárokována smluvní pokuta ve výši 656 250 Kč, jakožto 25% z částky nájemného za období od června 2020 do 1. 2. 2027, konkrétně za 105 měsíců.5. Žalobkyně na usnesení reagovala podáním ze dne 12. 11. 2020, ve kterém sdělila, že v žalobě došlo k nesprávnosti výpočtu, a že požaduje po žalované celkovou částku 650 000 Kč. Konstatovala, že žalovaná zapříčinila ukončení nájemní smlouvy, kdy „… ponejprv se chovala takovým způsobem, že zničila klientskou základnu, následně uvedla restauraci a prostory do takového stavu, že dokonce po návštěvě KHS byla restaurace uzavřena. Tedy z tohoto důvodu odstoupila pronajímatelka od smlouvy, tedy pro chování a jednání žalované. Žalovaná však uvedené odstoupení neuznávala, a sama taktéž podala odstoupení od smlouvy ze své strany. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 10 let, tj. od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, a byla vypovězena dne 28. 2. 2018. K ukončení nájemního poměru došlo až dne 31.5.2018 na základě předávacího protokolu. …“. Žalobkyně odvozuje své právo požadovat úhradu smluvní pokuty z čl. IV. nájemní smlouvy, ze kterého „……………v případě ukončení nájmu ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouvy sjednána, se nájemce zavazuje zaplatit smluvní pokutu ve výši 25% ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán. …“. Nájemné bylo sjednáno ve výši 25 000 Kč měsíčně. Jelikož byl nájemní poměr sjednán na dobu do 1. 2. 2027, a byl ukončen 31. 5. 2018 na základě předávacího protokolu, pak se jedná období červen - prosinec 2018 (7 měsíců), 2019-2026 (96 měsíců) a rok 2027 – leden – 1 měsíc. Celkem se jedná o období od 1. 6. 2018 do 31. 1. 2027, tedy 104 měsíců x 25 000,- Kč = 2 600 000 Kč. Z toho pak celková výše smluvní pokuty, která je žádána ve výši 25 % z celkové částky nájmu za období 104 měsíců, tedy za období od 1. 6. 2018 do 31. 1. 2027 celkem částku 650 000 Kč. Navrhla, aby soud uložil žalované povinnost uhradit žalobkyni částku 650 000 Kč, a nahradit náklady řízení.6. Soud vysvětlení chybou v počtech akceptoval a nadále proto projednával opravený návrh, aniž by rozhodoval o zamítnutí původního návrhu co do částky 6 250 Kč.7. Rozsudkem pro uznání ze dne 30. 11. 2020 pod č. j. , spisová značka, , vydaným podle ust. § 153a odst. 3 o. s. ř. uložil podepsaný soud žalované povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu v částce 650 000 Kč sjednanou v nájemní smlouvě uzavřené mezi účastnicemi 31. 1. 2017 o pronájmu pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, v , adresa, (výrok I), dále žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení (výrok II) a žalobkyni vr