7 C 92/2020-97 — Okresní soud v Třebíči

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu domáhal se žalobce po žalované zaplacení částky 480 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z titulu nesplněných povinností žalované vyplývající z rezervační smlouvy ze dne 22. 10. 2018. Na základě této smlouvy uhradil žalobce na účet žalované dne 22. 10. 2018 rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč a dne 26. 10. 2018 část kupní ceny ve výši 380 000 Kč. Dne 26. 10. 2018 došlo k uzavření kupní smlouvy ohledně nemovitostí v k. ú. Předín [anonymizováno] [jméno] [jméno] [příjmení] [příjmení]. Na nemovitostech vázlo zástavní právo Hypoteční banky a. s. V kupní smlouvě bylo dohodnuto, že toto zástavní právo bude vypořádáno žalovanou jako vedlejším účastníkem této smlouvy z uschované kupní ceny. K výmazu zástavního práva však nikdy nedošlo. V kupní smlouvě byla dále sjednáno, že nemovitosti budou kupujícímu (žalobci) protokolárně předány nejpozději do 31. 12. 2018 Ani k tomuto však nedošlo. Žalovaná nepřistoupila k výmazu zástavního práva, ani nepodala návrh na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Rezervační smlouva byla přitom uzavřena na dobu určitou, a to do 30. 11. 2018. Z důvodu procesní opatrnosti však žalobce od této smlouvy navíc odstoupil dopisem ze dne 24. 5. 2019. Odstoupil také od kupní smlouvy, a to jak vůči prodávajícímu, tak i vůči žalované jako vedlejšímu účastníkovi. Žalobce i vlastník nemovitostí pak uzavřeli dne 20. 5. 2019 dohodu o odstoupení od smlouvy z důvodu nečinnosti zprostředkovatele (žalované). Žalované pak shodně udělili společný pokyn, aby veškeré prostředky uhrazené dosud na její účet, byly vráceny žalobci jako kupujícímu. Žalovaná však na tuto výzvu nijak nereagovala a do dne podání žaloby tyto finanční prostředky nevrátila. 2. V rámci podaného odporu se žalovaná vyjádřila v tom smyslu, že žalovaný nárok neuznává ani z části, neboť se domnívá, že k odstoupení od smlouvy došlo z důvodu zhoršení stavu předmětné nemovitosti (zatečení, propad stropu). Dále žalovaná uvedla, že má za to, že si s žalobcem sjednala lhůtu k vrácení předmětné částky, která dosud neuplynula. 3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy a též výslechem svědků. 4. Z rezervační smlouvy ke koupi nemovitosti uzavřené dne 22. 10. 2018 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi žalovanou jako zprostředkovatelem a žalobcem jako zájemcem o koupi nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. a obec Předín. V bodě II., 2. smlouvy je uvedeno, že na nemovitostech vázne zástavní právo [právnická osoba], které bude vypořádáno před převodem vlastnického práva na zájemce (žalobce). Pokud by se v průběhu realizace prodeje vyskytla nějaká omezení, která by významným způsobem bránila užívání uvedených nemovitostí, je zájemce (žalobce) oprávněn od této smlouvy odstoupit a bude mu vrácena rezervační záloha v plné výši, a to nejpozději do 10 dnů od zjištění a oznámení této skutečnosti. Z bodu III. smlouvy vyplývá, že nemovitosti budou prodány za dohodnutou cenu 440 000 Kč. Součástí této ceny není provize pro zprostředkovatele ve výši 40 000 Kč. Rezervační záloha ve výši 100 000 Kč bude uhrazena v hotovosti při podpisu rezervační smlouvy, kdy z této částky je 40 000 Kč bráno jako provize zprostředkovatele a 60 000 Kč jako částečná úhrada kupní ceny. Zbylá kupní cena ve výši 380 000 Kč bude zaplacena v hotovosti při podpisu kupní smlouvy v sídle žalované. Dle bodu IV., 2. se zprostředkovatel (žalovaná) zavazuje zajistit provedení veškerých právních úkonů potřebných k uzavření smlouvy a úkonů spojených s převodem nemovitosti včetně zajištění výpisu z katastru nemovitostí. V bodě VI. byla sjednána doba trvání smlouvy, a sice na dobu určitou do 30. 11. 2018. 5. Z potvrzení o přijetí úhrady rezervační zálohy vyplývá, že dne 22. 10. 2018 uhradil žalobce rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč v hotovosti v souladu s rezervační smlouvou specifikovanou v předchozím odstavci. Potvrzení je opatřeno razítkem žalované a podpisem jejího tehdejšího jednatele [jméno] [příjmení]. 6. Z kupní smlouvy uzavřené dne 26. 10. 2018 mezi [jméno] [jméno] [příjmení] [příjmení] jako prodávajícím, žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako vedlejším účastníkem bylo zjištěno, že předmětem smlouvy byl objekt k bydlení a dvě zahrady v Předíně, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. a obec Předín. V článku 1., bod 4. je uvedeno, že na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní Hypoteční banky, a.s., které bude vypořádáno vedlejším účastníkem z uschované kupní ceny. [ulice] účastník vyplatí [právnická osoba] zbývající část úvěru a následně bude podána žádost o výmaz zástavy na příslušný katastrální úřad. Po výmazu zástavního práva podá vedlejší účastník tuto kupní smlouvu a návrh na vklad na příslušném katastrálním úřadu, a to nejpozději do 5 pracovních dnů od výmazu zástavy. Kupní cena byla v článku 2., bodě 1. sjednána ve výši 440 000 Kč. Část kupní ceny ve výši 60 000 Kč již kupující (žalobce) uhradil do úschovy žalované před podpisem této kupní smlouvy a zbylá část kupní ceny ve výši 380 000 Kč bude uhrazena do úschovy žalované převodem na bankovní účet nejpozději do tří dnů od podpisu této kupní smlouvy. Dle článku 2., bod 3. smlouvy bude kupní cena vyplacena žalovanou na účet prodávajícího nejpozději do 30 dnů od zápisu změny vlastnického práva na příslušném katastrálním úřadě. Kupní cena bude ponížena o částku, kterou vyplatil vedlejší účastník (žalovaná) na hypoteční úvěr v Hypoteční bance, a.s. Dle článku 2., bodu 4. smlouvy návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí bude podán prostřednictvím vedlejšího účastníka (žalované). Dle článku 3., bodu 1. kupní smlouvy bylo dohodnuto, že předmětné nemovitosti budou předány kupujícímu nejpozději do 31. 12. 2018 a jejich předání bude zachyceno písemným protokolem s uvedením stavu měřidel jednotlivých služeb a dalších případných nákladů. Zmaří-li některá ze stran smlouvy předání předmětných nemovitostí, bude to považováno za podstatné porušení povinností stran. Smlouvu podepsali prodávající, kupující i vedlejší účastník smlouvy. Podpisy na smlouvě nejsou úředně ověřeny. 7. Z výpisu z katastru nemovitostí k [list vlastnictví] pro obec a k. ú. Předín vyplývá, že výlučným vlastníkem zde zapsaných nemovitostí je [jméno] [jméno] [příjmení] [příjmení]. Uvedené nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem smluvním ve prospěch Hypoteční banky, a.s. pro pohledávku ve výši 523 000 Kč s příslušenstvím. 8. Z přehledu plateb na účtu žalobce č. [bankovní účet] vedeného u [právnická osoba] vyplývá, že dne 26. 10. 2018 byla z tohoto účtu převedena částka 380 000 Kč na účet č. [bankovní účet], přičemž v popisku je uvedeno„ kupní smlouva [obec]“, realitní kancelář [příjmení] [příjmení]. Dále je uveden [variabilní symbol]. 9. Ze svědecké výpovědi svědka [jméno] [jméno] [příjmení] [jméno] bylo zjištěno, že nemovitost, kterou prodával je zatížena hypotékou. Prodej nemovitosti řešil prostřednictvím žalované realitní kanceláře. Celou záležitost začal řešit v listopadu 2018. Makléř jej ujistil, že celý proces bude trvat maximálně 15 dnů. Nakonec se to však prodloužilo a svědek odletěl na plánovanou cestu do Peru. Odtud makléři každých 14 dní telefonoval a ptal se na stav prodeje. Makléř mu vždy sdělil, že dokumenty poslal do Hypoteční banky, ale že nastal nějaký problém. Svědek následně v březnu 2019 volal do banky, kde mu sdělili, že žádná komunikace s makléřem dosud neproběhla. Po návratu z Peru v dubnu 2019 sám kontaktoval žalobce, se kterým se domluvil na schůzce u předmětného domu v Předíně. Na tuto schůzku se dostavil i makléř. Po vstupu do domu zjistili, že na stropě i na zdech jsou vlhké skvrny. Žalobce následně oznámil, že již nemá o nemovitost zájem. Všichni tři se dohodli, že v prodeji se pokračovat nebude. Následně se se žalobcem pokoušeli kontaktovat žalovanou realitní kancelář, avšak to se jim nedařilo. Svědek nakonec dům prodal jiné osobě za částku o 50 000 Kč nižší kvůli vlhkosti. Při podpisu smlouvy se žalobcem domlouvali kupní cenu 440 000 Kč, z níž svědkovi jako kupujícímu mělo připadnout 410 000 Kč. Tato částka byla určena pro banku na doplacení hypotečního úvěru. S realitní kanceláří měl svědek uzavřenou smlouvu o zprostředkování. Jméno realitního makléře zapomněl, ale jednal s ním asi 10x. Šlo stále o stejnou osobu. 10. Přípisem ze dne 25. 4. 2019 oznámil žalobce žalované prostřednictvím svého právního zástupce odstoupení od kupní smlouvy jak vůči prodávajícímu, tak i vůči žalované jako vedlejšímu účastníkovi a současně požádal o vrácení již zaplacených částek ve lhůtě do 10. 5. 2019. Přípis byl odeslán dne 30. 4. 2019. 11. Z dohody o odstoupení od smlouvy ze dne 20. 5. 2019 vyplývá, že [jméno] [jméno] [příjmení] [příjmení] jako prodávající a žalobce jako kupující se dohodli, že odstupují od kupní smlouvy ze dne 26. 10. 2018, na základě které, měl žalobce nabýt vlastnictví k nemovitostem v Předíně za kupní cenu 440 000 Kč. Důvodem pro odstoupení od smlouvy byla skutečnost, že nebylo vymazáno zástavní právo k předmětným nemovitostem, které mělo být vypořádáno vedlejš