9 C 291/2022-89 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou podanou dne 19. 8. 2022 se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu, která byla žalobci dána dopisem žalované ze dne 12. 2. 2018, je neplatná. Žaloba byla odůvodněna tím, že se žalovaná na základě kupní smlouvy z 29. 8. 2017 stala spoluvlastnicí ideální 1/2 stavební parcely [číslo] v [katastrální uzemí] [anonymizována dvě slova]. Spoluvlastníkem druhé ideální poloviny nemovitostí byl až do dne 9. 3. 2018 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], bytem [adresa] O napadené výpovědi se předseda představenstva žalobce dozvěděl při nahlížení do trestního spisu č. j. KRPH–6138–87/TČ–2020–051081 dne 11. 1. 2022. Napadená výpověď byla žalobci dána z důvodu uvedeného v § 2222 odst. 2 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení pokud neměl nový vlastník nemovitosti rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Skutečnost, že nemovitost byla pronajata k podnikání, vyplývala mimo jiné ze znaleckého posudku o ceně obvyklé ze dne 11. 7. 2016, který zpracovala [právnická osoba] [anonymizováno] na základě objednávky insolvenčního správce v insolvenčním řízení ve věci dlužnice [jméno] [příjmení]. Dne 8. 11. 2017 kontaktovala žalovaná žalobce se žádostí o umožnění prohlídky nemovitosti, z čehož je rovněž patrné, že o nájmu nemovitosti musela vědět. Výpověď z nájmu z 12. 2. 2018, která byla odeslána dne 13. 2. 2018, nebyla žalobci nikdy řádně doručena. Občanský zákoník přitom upravuje hmotněprávní lhůtu tří měsíců k doručení výpovědi, která skončila nejpozději dne 8. 2. 2018 O existenci nájemního vztahu věděl i insolvenční správce [jméno], který žalované podíl na nemovitých věcech v rámci insolvenčního řízení převedl. Ve výpovědi z nájmu žalovaná uvedla, že je vlastnicí nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne 22. 8. 2017. Žádná kupní smlouva s tímto datem však nebyla uzavřena. Pokud výpověď z nájmu odkazuje na neexistující právní úkon, je nulitním právním úkonem. Mgr. [jméno] [jméno] jako insolvenční správce majetku [jméno] [příjmení] nemohl podle insolvenčního zákona uzavřít kupní smlouvu s žalovanou bez souhlasu zajištěného věřitele nebo insolvenčního soudu. Z tohoto důvodu je kupní smlouva pouze zdánlivým právním úkonem. Žalovaná neměla k dání výpovědi souhlas druhého spoluvlastníka, kterým byl [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Žalovaná navíc ve výpovědi uvedla, že smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 4. 2004 považuje za neplatnou. Takové tvrzení je nelogické a vnitřně rozporné. Nelze vypovídat něco, co sama žalovaná považuje za neplatné, a to ani z důvodu právní jistoty. Žalobu o určení neplatnosti smlouvy o nájmu ze dne 2. 4. 2004 žalovaná nikdy podala. Žalovaná ve výpovědi z nájmu dále uvedla, že existuje výpovědní důvod rovněž z titulu nezaplaceného nájemného. Žalovaná však nijak nekonkretizovala údajný dluh, neuvedla ani, kdy mělo být dlužné nájemné uhrazeno. Výpověď tak nesplňuje podmínky uvedené v § 2309b občanského zákoníku. Dle žalobce bylo nájemné v příslušném období řádně uhrazeno. Smlouva o nájmu nemovitostí byla uzavřena v roce 2004, tudíž je nájemní vztah podřízen zákonu č. 116/1990 Sb.. V žádném dodatku smlouvy strany nepodřídily vztah zákonu č. 89/2002 Sb., občanský zákoník. Podle § 11 zákona 116/1990 Sb. nebylo možno v případě změny vlastnictví předmětu nájmu nájem nebytových prostor vypovědět. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Ohledně předmětných prostor – nemovitosti pozemku parc. č. st. 202, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba, v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], bylo v minulosti vedeno právním nástupcem žalované (novým spoluvlastníkem) společností [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], jakož i vlastníkem (druhého) spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½, [právnická osoba], a.s., [IČO], sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo], proti žalobci hned několik soudních sporů. Zásadní je, že ve sporu o vyklizení nemovitosti se jako předběžná otázka řešila platnost údajné nájemní smlouvy, resp. jejího dodatku, na kterou odkazuje žalobce. Soudy přitom dospěly k závěru, že nájemní právo neexistovalo, a pakliže by teoreticky existovalo, zaniklo by, a to ještě dříve, než byla podána předmětná výpověď. V současnosti je u Okresního soudu v Trutnově vedeno mj. se žalobcem trestní řízení pod sp. zn. 4 T 49/2022, kdy žalobce je obžalovaný ze spáchání trestného činu neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 208 odst. 1 trestního zákoníku, když mu obžaloba klade za vinu, že neoprávněně užíval předmětnou nemovitost, a to přesto, že neměl k nemovitosti žádné, zejména nájemní právo. V obžalobě se dále uvádí, že zpeněžení majetkové podstaty dlužnice [jméno] [příjmení] v rámci konkursu vedeného u Městského soudu v Praze pod sp. zn. MSPH 88 INS 17505/2012 mělo rovněž za následek zánik nájemního práva váznoucího na nemovitosti podle § 283 odst. 5 insolvenčního zákona a § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona. Žalovaná přes tuto skutečnost vypověděla ještě z důvodu právní jistoty svým dopisem ze dne 12. 2 2018 údajnou nájemní smlouvu, na základě níž měl žalobce předmětné nemovitosti údajně užívat, a [právnická osoba] - [právnická osoba] a [právnická osoba] následně vyzvaly přípisem ze dne 28. 8. 2018 žalobce k vyklizení nemovitostí, kdy žalobce se prostřednictvím předsedy svého představenstva [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nejpozději dne 9. 3. 2018 dozvěděl o výpovědi z nájmu shora uvedených nemovitostí, a prostřednictvím svého tehdejšího právního zástupce [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení] se i seznámil s obsahem této výpovědi. Bylo tedy pravomocně uzavřeno, že žádné nájemní právo k nemovitosti neexistovalo, neboť původní vlastníci [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] nebyli oprávněni ve smyslu ust. § 335b o.s.ř., resp. ve smyslu ust. § 246 a 252 odst. 1 insolvenčního zákona pověřit kohokoliv uzavřením smlouvy či takovou smlouvu uzavřít. A dále bylo pravomocně uzavřeno, že i v teoretickém případě, kdy by nájemní smlouva v minulosti existovala, zanikla ve smyslu ust. § 336l odst. 2 o.s.ř., resp. ve smyslu ust. § 283 odst. 5 a 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona. S ohledem na uvedené je předmět sporu o neplatnost výpovědi zcela bez významu, neboť žádný nájemní vztah minimálně v době podání výpovědi neexistoval. Žalovaná výpověď zaslala pouze z důvodu právní jistoty, což ostatně výslovně deklarovala přímo v uvedené výpovědi a zároveň konstatovala, že smlouvu o nájmu považuje za neplatnou. Žalobce se domáhá neplatnosti předmětné výpovědi po více než 4,5 letech po jejím podání. Žalovaná se v minulosti pokoušela výpověď doručit žalobci, což bylo značně komplikované z důvodů ležících na straně žalobce. V daném případě nebyla dodržena prekluzivní lhůta k podání předmětné žaloby a žaloba je tak opožděná. Námitka, že si ke dni podání výpovědi měla žalovaná obstarat souhlas druhého spoluvlastníka nemovitosti, kterým byl údajně [anonymizováno] [jméno] [příjmení], není důvodná. Druhým spoluvlastníkem byla již k tomuto dni [právnická osoba], a.s., neboť ta se stala spoluvlastníkem již v roce 2017 tzv. příklepem (originárně) na základě pravomocného usnesení o příklepu ze dne 31. 8. 2017, č.j. [číslo jednací], vydaného v rámci exekučního řízení vedeného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], v neprospěch povinného [jméno] [příjmení]. Usnesení o příklepu nabylo právní moci již dne 27. 9. 2017. [příjmení] vklad do katastru nemovitostí pak v daném případě neměl konstitutivní účinky. Souhlas [anonymizováno] [příjmení] tak pro podání výpovědi nebyl a nemohl být potřeba. Dle ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Tudíž jsou odkazy na historickou právní úpravu (zákon č. 116/1990 Sb.) zcela bezpředmětné. 3. Žalobce při jednání soudu dne 13. 1. 2023 konkretizoval, v čem spatřuje svůj naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Ten spatřoval v tom, že vyhověním žalobě může být eliminován stav ohrožení práva či nejistoty, který zde existuje. Určovací žaloba může účinněji než jiné prostředky odstranit stav nejistoty a předejít vzniku dalších sporů. V této souvislosti žalobce poukázal na to, že v trestním řízení vedeném u zdejšího soudu je součástí obvinění mj. i to, že se předseda představenstva žalobce dozvěděl o výpovědi z nájmu dne 9. 3. 2018, avšak nijak na ni nereagoval. Žalobci byl násilně odepřen přístup do objektu, jenž byl předmětem nájmu. Stav objektu je přitom stejný jako v době, kdy ho žalobce (eventuálně další subjekty) plně užíval. V objektu byla půjčovna lyží a lyžařský servis, přičemž vybavení provozovny se tam nachází stále, stav provozovny je v podstatě identický. U Obvodního soudu pro Prahu 1 a Městského soudu v Praze byl projednáván spor o nařízení soudního prodeje zadržených věcí. Žalujícími v tomto řízení byly [právnick