34 C 406/2020-111 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobou podanou nadepsanému soudu se žalobkyně domáhala uložení povinností uvedených ve výrocích tohoto rozhodnutí. Uvedla, že je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], v části [územní celek], postavené na pozemku [parcelní číslo] v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], přičemž s touto jednotkou je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech uvedené budovy a pozemku o velikosti [číslo]. Žalobkyně nabyla jednotku na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] [číslo] spoluvlastníkem jednotky [číslo] v budově [adresa], v části [územní celek], postavené na pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], přičemž s touto jednotkou je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech uvedené budovy a pozemku o velikosti [číslo] jednotek nezaložili společenství vlastníků. Podíl žalovaného na společných částech budovy a pozemku je nadpoloviční. Žalovaný je správcem ve smyslu § 1190 o. z. a tedy osobou odpovědnou za správu budovy a pozemků. Žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem ze dne [datum], aby ji umožnil seznámit se s dokumenty ve věcech správy domu, účetními knihami a doklady. Na tento dopis, který byl žalovanému doručen dne [datum] žalovaný nereagoval. Opakovaně žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem ze dne [datum]. Vzhledem k tomu, že žalovaný odmítá umožnit žalobkyni realizaci jejího práva seznámit se s tím, jak žalovaný s budovou a pozemky hospodaří, domáhá se svých práv žalobou. Dalšími důvody je i zjištění, že žalovaný a další vlastník jednotky schválili žalovanému pronájem společných prostor ve prospěch žalovaného na 99 let za částku 100 Kč/měsíc. Žalovaný si za údržbu domu a zahrady za období od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] vyplatil v roce [rok] částku 288 000 Kč. Žalovaný jako osoba odpovědná za správu vyžaduje, aby žalobkyně hradila příslušné úhrady ve prospěch spolku sdružení [anonymizována dvě slova] [číslo], [okres]. Od nabytí vlastnického práva k jednotce je žalobkyni ze strany žalovaného trvale bráněno v užívání společných částí budovy a pozemků tím, že žalobkyni je znemožněn přístup z důvodu uzamčení vstupu na pozemek [parcelní číslo], znemožněn vstup do sklepních prostor s ohledem na uzamčenou mříž a znemožněn vstup k půdním prostorům s ohledem na uzamčenou mříž v chodbě. Žalobkyně opakovaně žádala žalovaného o umožnění přístupu a užívání společných prostor budovy a pozemků, naposledy dopisem ze dne [datum] a dne [datum], avšak bezvýsledně. Žalovaný se brání tvrzením, že tyto společné prostory má pronajaty na dobu 99 let. Je nemyslitelné, aby byla žalovaná vyloučena z užívání společných prostor, neboť nedošlo ke změně prohlášení vlastníka, a tudíž žalovaný nemá žádný právní titul, na základě kterého by mohl žalobkyni takto omezovat. 2. Žalovaný argumentoval tím, že původní vlastník bytovou jednotku neužíval, pouze ji pronajímal studentům. Žalovaný na své náklady odstranil havarijní stav domu, kdy provedl opravu střechy novou fasádu, nové rozvody elektrické energie ve společných částech domu. Pouze žalovaný na své náklady vyčistil pozemek [parcelní číslo] od nepořádku, zrekultivoval ji, zřídil záhony, založil trávník, který seká, udržuje. Původní vlastník o zahradu nejevil zájem. Neshody mezi účastníky jsou vyvolány jednáním žalobkyně. Ta zahájila rozsáhlou rekonstrukci bytové jednotky, kterou rozdělila na dva samostatné byty v rozporu s prohlášením vlastníka. Bytovou jednotku žalobkyně neužívá, poplatky do fondu oprav neplatí. Žalovaný žalobkyni sdělil, že veškeré jí požadované doklady jsou k dispozici u společnosti [právnická osoba] Žalovaný nechce bránit žalobkyni ve výkonu jejího spoluvlastnického práva ke společným částem domu a pozemkům. Je připraven k předání klíčů ke všem dveřím a mřížím umístěných v těchto prostorách za předpokladu, že i ona bude respektovat jeho práva a převezme plnou odpovědnost za případnou ztrátu či poškození věcí nacházejících se v těchto prostorách a na pozemcích. 3. Následně žalovaný namítl, že není ve věci pasivně legitimován. Svůj nárok má žalobkyně uplatňovat po sdružení [anonymizováno], které bylo založeno za účelem zajištění běžné správy, společné péče o předmětný dům a od [datum] je zapsáno ve veřejném rejstříku jako spolek s datem vzniku [datum]. V této souvislosti žalovaný odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 994/2020. 4. Soud zjistil následující skutkový stav. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], zachycující stav ke dni [datum], soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem bytové jednotky [číslo] vymezené v bytovém domě [adresa] na parcele [číslo] v katastrálním území a obci [okres]. Nabývacím titulem je Smlouva kupní ze dne [datum] s právními účinky zápisu k okamžiku [datum]. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], zachycující stav ke dni [datum], soud zjistil, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] v katastrálním území a obci [okres] je žalobkyně s podílem o velikosti [číslo], žalovaný s podílem o velikosti [číslo] (žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] [číslo] spoluvlastníkem bytové jednotky [číslo] o velikosti podílu [číslo]), a [příjmení] [jméno] s podílem o velikosti [číslo]. 7. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], zachycující stav ke dni [datum] soud zjistil, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území a obci [okres] je žalobkyně, a to s podílem o velikosti [číslo], žalovaný s podílem o velikosti [číslo] a [příjmení] [jméno] s podílem o velikosti [číslo] podíl nabyla žalobkyně na základě Smlouvy kupní ze dne [datum] s právními účinky zápisu k okamžiku [datum]. 8. Z prohlášení vlastníka ze dne [datum] soud zjistil, že [územní celek] jakožto vlastník budovy [adresa] na adrese [anonymizována dvě slova], [okres] svým prohlášení ze dne [datum] za účinnosti zákona 72/1994 Sb. vymezilo v budově celkem 4 bytové jednotky. V článku C) bodu 1. určilo společné části budovy, mezi které mimo jiné patří vchody včetně předložených schodišť, schodiště a chodby včetně dveří, zajišťující přímý přístup do společných částí, společné sklepní prostory. Všechny tyto prostory mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva. V bodu 2 je uvedeno, že v budově nejsou vymezeny žádné společné části, ke kterým mají právo vlastnické pouze někteří vlastníci. V bodu D) vlastník upravil práva k pozemku p. [číslo] tak, že je rozdělil a práva k nim upravil tak, že ke každé bytové jednotce přináleží spoluvlastnický podíl na těchto pozemcích. Pravidla pro správu společných částí domu vlastník určil v článku G) tak, že správcem budovy pověřil [právnická osoba] [anonymizováno], stanovil, že vlastník bytové jednotky má právo spoluužívat prostory určené ke společnému užívání a všechny společné části domu a pozemku, pokud neslouží pouze některým vlastníkům. Podmínky pro využívání společných částí budovy budou uvedeny ve smlouvě o správě budovy, přičemž podmínky mohou být změněny na základě rozhodnutí vlastníků jednotek v budově. Přílohou prohlášení je schéma budovy [adresa] určující polohu jednotek a společných částí domu (článek H). 9. Z přílohy prohlášení soud zjistil zakreslení společných částí domu. 10. Z Kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že [jméno] [příjmení] převedla vlastnické právo k bytové jednotce [číslo] vymezené v bytovém domě [adresa] na parcele [číslo] v katastrálním území a obci [okres], ke spoluvlastnickému podílu k pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] v katastrálním území a obci [okres] o velikosti [číslo], spoluvlastnického podílu k pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území a obci [okres] o velikosti [číslo]. V článku III. odst. 2 prodávající prohlašuje, že od [datum] je uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem je nájem celého pozemku [parcelní číslo] a všech společných prostor budovy [adresa], přičemž sjednaná výše nájemného činí 100 Kč měsíčně. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. V článku III. odst. 5 si smluvní strany sjednaly, že pokud by se v budoucnu ukázalo, že prodávající vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení či jiného nároku z důvodu hrazení příspěvku do fondu oprav, příp. Jiných plateb ve prospěch správce domu, sdružení založeného za účelem správy domu či jiné správcovské společnosti, přechází tento nárok prodávající na kupující. 11. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], zachycující stav ke dni [datum], soud zjistil, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] v katastrálním území a obci [okres] je [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti [číslo], žalovaný s podílem o velikosti [číslo] a [příjmení] [jméno] s podílem o velikosti [číslo]. 12. Žalobkyně požádala žalovaného dopisem ze dne [datum] a ze dne [datum] k doložení veškeré dokumentace týkající se správy budovy [adresa] a pozemku v k. ú. [okres], a to za období od [datum] do [datum] a umožnění nahlédnout do dokum