34 C 98/2019-391 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobce se žalobou podanou nadepsanému soudu dne [datum] ve spojení s jejím doplněním ze dne [datum] a ze dne [datum] domáhal po žalované zaplacení částky 253 359 Kč. Uvedl, že je výlučným vlastníkem budovy [adresa] na adrese [adresa]. Žalovaná byla členkou bytového družstva žalobce. Nájemní smlouvou uzavřenou s žalovanou dne [datum] přenechal žalované do užívání družstevní byt [číslo] v [anonymizována dvě slova] na shora uvedené adrese. Žalovaná předmětný byt přenechávala do podnájmu [celé jméno svědkyně]. Členství v družstvu žalovaná ukončila ke dni [datum]. Předmětný byt žalobci neodevzdala. V současné době má klíče od předmětného bytu v držení žalobce. Měsíční platby za užívání bytu činily od [datum] do [datum] částku 3 552 Kč (nájemné 1 633 Kč, služby 1 919 Kč), od [datum] do [datum] částku 4 692 Kč (nájemné 1 633 Kč, služby 3 329 Kč), v roce 2013 částku 4 982 Kč (nájemné 1 633 Kč, služby 3 349 Kč), od [datum] do [datum] částku 5 112 Kč (nájemné 1 763 Kč, služby 3 349 Kč), od [datum] do [datum] částku 5 635 Kč (nájemné 2 286 Kč, služby 3 349 Kč), od [datum] částku 5 453 Kč (nájemné 2 212 Kč, služby 1 124 Kč), v roce 2018 částku 3 410 Kč (nájemné 2 286 Kč, služby 1 124 Kč). Žalovaná hradila platby řádně až do [datum], následně platby byly nepravidelné a od dubna 2014 do prosince 2018 žalovaná ničeho neuhradila. Následně žalobce upřesnil, že žalovaná dluží za květen 2012 částku 4 962 Kč (nájemné 1 633 Kč, služby 3 329 Kč), za leden 2013 částku 4 982 Kč (nájemné 1 633 Kč, služby 3 349 Kč), za květen 2013 částku 500 Kč, za červen 2013 částku 500 Kč, za leden 2014 částku 130 Kč, za únor 2014 částku 130 Kč, za březen 2014 částku 130 Kč a za období od dubna 2014 do prosince 2018 dluží předepsané měsíční platby ve výši 5 112 Kč (nájemné 1 763 Kč, služby 3 349 Kč), celkem 335 129 Kč. Do této částky žalobce započítává výsledek ročních vyúčtování služeb s přeplatky za období od 2014 2018 v celkové výši 79 184 Kč (rok 2014 částka 8 252 Kč, rok 2015 částka 20 164 Kč, rok 2016 částka 24 031 Kč, rok 2017 částka 25 413 Kč, rok 2018 částka 1 324 Kč). Žalovaná tak dluží 255 945 Kč, avšak žalobce požaduje pouze 253 359 Kč. Úhrada za užívání bytu včetně záloh byla splatná měsíčně vždy do 20 dne příslušného měsíce, za který je placeno. Dále žalovaná dluží nedoplatek ročního vyúčtování služeb za rok 2011 ve výši 12 292 Kč splatného dne [datum], za rok 2012 ve výši 11 280 Kč splatného [datum], za rok 2013 ve výši 8 839 Kč splatného dne [datum]. Výpočtové listy a vyúčtování byly žalované zasílány na poslední známou adresu. Žalovaná od [datum] do [datum] užívá předmětný byt bez právního důvodu a žalobce má proto za toto období nárok na náhradu ve výši ujednaného nájemného. 2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala a vznesla následující námitky: -) za žalobce jednaly osoby, které k tomu dle výpisu z obchodního rejstříku a stanov nebyly oprávněny, -) žalovaná neobdržela výpočtové listy bytu, vyúčtování služeb za jednotlivé roky, -) vyúčtování služeb nejsou věcně a právně správná, řádná, když nemají všechny náležitosti a nejsou v souladu s obecně závaznými předpisy. Neobsahují správné ceny a nebyly schváleny příslušným orgánem. Samotné zálohové platby nejsou vymahatelné, vymahatelné je pouze řádné vyúčtování, -) nárok žalobce je promlčen, -) žalovaná není pasivně věcně legitimována, -) žalobce znemožňoval žalované užívání bytu s odůvodněním, že není členkou družstva a užívání bytu ji nenáleží, -) dne [datum] žalovaná z družstva vystoupila a její členství v družstvu skončilo nejpozději posledního dne měsíce říjen 2014, -) byt je v užívání žalobce, který má klíče, -) žalobce nevrátil žalované jí zaplacenou hodnotu členského podílu, -) žalobce odmítal dát žalované souhlas s pronájmem bytu, -) účetní evidence družstva není vedena řádně, -) podle evidenčního listu nebyla žalovaná povinna hradit nájemné, není zřejmé, z jakého důvodu žalobce požaduje nájemné, -) žalovaná neobdržela předžalobní upomínku, 3. V replice ze dne [datum] a doplnění ze dne [datum] žalovaná uvedla, že žalobce zamezoval žalované užívání bytu, když tvrdil, že není členkou družstva. Žalovaná tedy bytovou jednotku opustila, vystoupila z družstva a vrátila klíče od bytové jednotky. Vystoupení z družstva a vrácení klíčů ji poradil [anonymizováno] [celé jméno svědka]. Žalobce je má ve svém držení od roku 2014. Pakliže žalobce prováděl odečty tepla a vody, musel mít přístup do bytu, ale žalobce žalovanou nekontaktoval, aby mu přístup za tímto účelem do bytu umožnila. Vzhledem k tomu, že byt byl neobývaný, pak nemohly být spotřebovány služby. Ve výpovědní době pro vystoupení z družstva se byla žalovaná s panem [jméno svědka] podívat na plynoměr v bytě a do bytu se nedostala, protože byl vyměněný zámek u dveří k bytu. Tehdejší sousedka ji sdělila, že zámek vyměnil p. [jméno svědka]. Po vystoupení z družstva se žalovaná opakovaně snažila u společnosti [anonymizováno] zrušit smlouvu na plyn, to ji bylo zamítnuto s tím, že musí mít přístup do bytu. Ten žalovaná neměla. Žalované nebylo zasláno vyúčtování, tedy nemohla nastat splatnost nedoplatku. Žalobce zasílal vyúčtování na chybnou adresu. Žalovaná do roku 2017 bydlela ve [adresa] [anonymizováno]. Na doručenkách žalobce byla chybně uvedena adresa, jelikož [ulice] je v [část obce], ale [ulice] [anonymizováno], kde od roku 2017 bydlí, je v [obec]. Pokud bylo zasláno vyúčtování do jiné čtvrti [obec], pak nebylo zasláno správně a žalovaná se nemohla s vyúčtováním seznámit. Jednání žalobce považuje za zneužití práva, které spatřuje v tom, že ji žalobce nechtěl umožnit vystoupení z družstva, neuhradil hodnotu členského podílu, sděloval žalované, že ji nepovažuje za členku družstva a nebude s ní jednat, sděloval ji, že není oprávněna k soudu podat žalobu a pokud by chtěla převést členská práva, je takové jednání trestné a nechtěl od ní převzetí byt. 4. Při jednání konaném dne [datum] žalobce uvedl, že ke konci roku 2018 se zjistilo, že byt je otevřený. Žalobce tedy zajistil zámečníka a byt uzavřel. Žalovaná upřesnila, že klíče od bytu odevzdala v srpnu 2014, jejich zasláním žalobci poštou. 5. Z výpisu z obchodního rejstříku zachycující stav ke dni [datum] soud zjistil, že žalobce je družstvem zapsaným ve veřejném seznamu od [datum]. Předsedu představenstva od [datum] vykonává [celé jméno], místopředsedy [celé jméno svědka], [celé jméno svědka]. 6. Z informace o stavbě soud zjistil, že vlastníkem stavby [adresa] v katastrálním území a obci [obec] je žalobce. 7. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] (mezi účastníky bylo nesporné, že nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum]) soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem. Smlouvou žalobce přenechal žalované do užívání byt [číslo] v [anonymizováno] na adrese [adresa] na dobu neurčitou. V identifikaci žalované je uvedena adresa [adresa žalované]. Dle článku III. se nájemce zavazuje platit platby včetně záloh za služby vždy nejpozději do 20. dne kalendářního měsíce za právě probíhající kalendářní měsíc tak, aby nejpozději v tento den byla částka připsána na účet pronajímatele. Platby do provozního a rezervního fondu včetně záloh za služby jsou uvedeny evidenčním listě, který je přílohou smlouvy. V článku V. bylo mezi smluvními stranami sjednáno, že vyúčtování zálohově hrazených záloh provede pronajímatel 1x ročně, nejpozději do tří měsíců od doručení všech dodavatelských vyúčtování za uplynulý rok. Případný přeplatek či nedoplatek je splatný nejpozději do konce kalendářního měsíce následujícího po měsíci definitivního uzavření reklamací. 8. Z evidenčního listu ze dne [datum] soud zjistil, že se jedná o přílohu nájemní smlouvy shora uvedené. Celková měsíční platba za předmětný byt činila 3 518 Kč, z toho částka 1 633 Kč do rezervního fondu a částka 1 885 Kč do provozního fondu. 9. Z protokolu o vyúčtování služeb za rok 2012 soud zjistil, že vyúčtování obsahuje položky předepsané zálohy, skutečný náklad, rozdíl mezi předepsanou zálohou a skutečným nákladem, v záporné výši - 11 279,90 Kč, zálohy a náklady souhrnně, orientační rozpis rozpočítání nákladů. Předepsaná záloha na teplo činí 8 520 Kč TUV 15 000 Kč, vodné 9 000 Kč, přičemž skutečný náklad u tepla je ve výši 11 411,97 Kč, TUV ve výši 20 388,56 Kč, vodné v částce 12 065,61 Kč. Další náležitostí vyúčtování je nedoplatek ve výši 23 06,90 Kč, který je celkovým výsledkem po započtení pohledávek splatných do [datum] včetně. Tato částka určená k úhradě je v textu umístěna uprostřed, ve výrazně větší velikosti než okolní text a tučně zvýrazněna. Splatnost nedoplatku je stanovena nejpozději do [datum]. 10. Z protokolu o vyúčtování služeb za rok 2013 soud zjistil, že vyúčtování obsahuje položky předepsané zálohy, skutečný náklad, rozdíl mezi předepsanou zálohou a skutečným nákladem, v záporné výši - 8 838,97 Kč, zálohy a náklady souhrnně, orientační rozpis rozpočítání nákladů. Předepsaná záloha na teplo činí 8 520 Kč TUV 15 000 Kč, vodné 9 000 Kč, přičemž skutečný náklad u tepla je 13 076,81 Kč, TUV 18 012,62 Kč, vodn