14 C 38/2012-462 — Okresní soud v Ústí nad Labem

<b>1. Předmět žaloby, tvrzení účastníků:</b> 2. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum], vedenou původně pod sp. zn. 14 C 127/98, se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 370 249 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] uzavřel žalovaný jako pronajímatel s žalobkyní a [jméno] [příjmení] jako s nájemci smlouvu o nájmu nebytových prostor, a to sklepních prostor v domě na adr. [adresa žalovaného], který byl ve vlastnictví žalovaného. Nájem byl uzavřen na dobu 10 let za účelem zřízení vinárny. Předmět nájmu byl přenechán k užívání bez vybavení a žalovaný ve smlouvě vyjádřil souhlas s tím, že nebytový prostor bude upraven k dohodnutému účelu. Dne [datum] žalobkyně vystoupila ze sdružení, které uzavřela s dalším nájemcem [jméno] [příjmení], neboť ten se činností sdružení nezabýval, a proto zůstala jedinou nájemkyní žalobkyně (následně žalobkyně doplnila, že se nejednalo o sdružení dle občanského zákoníku). V nebytových prostorách žalobkyně zřídila vinárnu [jméno]. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně dala žalovanému výpověď pro hrubé porušování povinností pronajímatele, když rozhodnutím okresního hygienika došlo k přerušení činnosti vinárny, neboť v důsledku činnosti žalovaného přestala v prostoru téct pitná voda, žalovaný porušoval smlouvu tím, že svévolně zvyšoval nájemné, bezdůvodně vypínal elektrickou energii, provedl výměnu zámků ve dveřích, nezajišťoval odvoz odpadků, a žalobkyně po dobu tří měsíců nemohla vinárnu vůbec provozovat. Výpovědní lhůta činila 3 měsíce a uplynula dne [datum]. Dle ustanovení bodu IX. nájemní smlouvy má žalobkyně nárok na náhradu nákladů, které vznikly v souvislosti s úpravou nebytových prostor. Žalobkyně žalovaného opakovaně vyzývala k jednání o náhradě těchto nákladů včetně náhrady za věci vbudované do tohoto prostoru, dále požadovala vrácení vnitřního vybavení vinárny. Žalovaný kupní smlouvou ze dne [datum] nemovitost prodal manželům [příjmení], účinky vkladu nastaly dne [datum]. Součástí prodeje byly i upravené sklepní prostory a nelze vyloučit, že součástí prodeje bylo i vnitřní vybavení, které údajně žalovaný zčásti rozprodal. Své nároky spočívající v investicích do předmětu nájmu, zařízení baru ve vinárně a zařízení kuchyně specifikovala ve výši celkem 370 249 Kč (v podrobnostech viz dále). Žalobkyně požadovala tuto částku zaplatit spolu s úrokem z prodlení ve výši 23 % ročně od [datum] do zaplacení. 3. Žalovaný se k věci vyjádřil tak, že si není vědom, že by žalobkyni jakýmkoliv způsobem finančně poškodil. Z důvodu finančních problémů se rozhodl dům prodat, prodal jej manželům [příjmení]. Již rok předtím žalobkyně od něj obdržela výpověď z nájmu nebytových prostor, a to [datum]. Žalobkyně mu neplatila nájemné. Výpověď z nájmu předával žalobkyni jeho tehdejší právní zástupce, žalobkyně ji nepřevzala. On i nový majitel vyzývali žalobkyni, aby si své věci odvezla, to ale neudělala, měla na to třičtvrtě roku. Proto dne [datum] žalovaný přistoupil k vyklizení vinárny pod dohledem nestranných svědků, o tom má pořízený videozáznam a podrobnou inventuru. Potom byly všechny věci uschovány v garáži a uzamčeny, toto již novým majitelem, který dům koupil. Další osud věcí již nesledoval. Byl vyšetřován policií proto, že údajně vinárnu vykradl, vyšetřování bylo zastaveno po doložení, že žádný trestný čin nespáchal. Žalobkyně mu dluží nájem za měsíce srpen 1993, květen a červen 1994, červen, září, říjen, listopad, prosinec 1996, za elektřinu, doplatek tepla, celkem dluh činí 53 996 Kč (následně doplnil, že v tomto sporu tyto nároky vůči žalobkyni neuplatňuje). Žalobkyně také za něj převzala zboží od dodavatele, které nikdy neviděl. Výpověď ze dne [datum] od žalobkyně neobdržel, ani žádnou jinou. Není pravda, že žalobkyně hradila nějaké stavební úpravy, všechny platil žalovaný. Vinárnu předal žalobkyni a panu [příjmení] hotovou, co se týče stavebních úprav, předával holé bílé zdi, podlahy, vodu, elektřinu, to vše dělal on. Zednické práce pro něj dělal pan [příjmení] s pomocníkem, pan [příjmení] dělal podlahy a omítky. Žalovaný dodnes dluží panu [příjmení] za stavební práce a pravidelně mu to splácí. Topení tam bylo, pouze se předělalo, to dělal bratr žalovaného. Žalobkyně si pouze dodělávala na vlastní náklady kuchyň, kterou si musela upravit podle hygienických potřeb. Žalobkyně si nechala udělat obklady v kuchyni a dřevěné obklady ve vinárně. Dále žalobkyně nechala zbudovat pánský záchod, musela se do L přistavit zeď, žalobkyně nechala zabudovat záchodovou mísu a pisoár a nechala dělat obklady na zdech. Pokud je tam na podlaze dlažba, tak tu udělala žalobkyně. Dále tam byl ještě jeden záchod, ale ten byl původní, jednalo se o dámský záchod. Vinárna byla hotová na [jméno] roku 1992 1993, a až od jara tam začaly stavební úpravy, které prováděla žalobkyně. 4. Rozsudkem ze dne 28. 2. 2002, č. j. 14 C 127/98-118, soud žalobu zamítl. Soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva ze dne [datum] byla neplatná, a to z několika důvodů. Jednak proto, že místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru, resp. obecního úřadu (§ 3 odst. 2, 4 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor), a o předchozí souhlas žádný z účastníků smlouvy nepožádal, což bylo mezi účastníky nesporné a vyplývá to i z vyžádané zprávy městského úřadu. Jednak proto, že prostory nebyly pronajaty k účelu, ke kterému byly stavebně určeny, když se jednalo o bytový dům, přičemž stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí (§ 85 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona). Dále sjednané nájemné neodpovídá tehdy účinné vyhlášce [číslo] Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor. Pokud se žalobkyně domáhala zaplacení vnitřního vybavení vinárny – movitých věcí s tím, že jí tyto nebyly vráceny, pak soud shledal, že žalobkyně by se mohla pouze domáhat vydání těchto věcí vůči tomu, kdo je neoprávněně zadržuje. Pokud jde o náklady vzniklé v souvislosti se stavebními úpravami, soud shledal, že žalobkyně neprokázala, kolik investovala do stavebních úprav a že se na její úkor žalovaný obohatil. 5. Usnesením ze dne 23. 7. 2002, č. j. 47 Co 244/2002-149, Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudek Okresního soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud uvedl, že závěr o neplatnosti nájemní smlouvy považuje za pochybný. Žalobkyně předložila v odvolacím řízení některá rozhodnutí, zejména stavebního úřadu a Úřadu městského obvodu [obec] – [ulice] terasa, která nasvědčují tomu, že byl dán souhlas ke zřízení vinárny (tedy ke změně využití části domu) a že byl dán i souhlas k pronájmu. Bude ovšem na Okresním soudu, aby si od příslušných orgánů vyžádal spisy a provedl jimi důkaz. Případné sjednání nájemného v rozporu s cenovým předpisem by nebylo důvodem pro neplatnost celé smlouvy. Pokud je smlouva platná, bude třeba posuzovat nárok žalobkyně podle této smlouvy. Pokud jde o nárok žalobkyně na zaplacení za zařízení, tak pokud by se tyto věci nacházely ve vinárně, mohl by v úvahu přicházet požadavek žalobkyně na vydání těchto věcí, což by vylučovalo požadavek na peněžitou náhradu. 6. Následně bylo rozhodnuto usnesením ze dne 24. 1. 2012, č. j. 14 C 127/98-285, že se vylučuje k samostatnému projednání a rozhodnutí řízení o zaplacení částky 328 580 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 23 % ročně za dobu od [datum] do zaplacení za investice vložené do domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Usnesení bylo odůvodněno tím, že žalobkyně se domáhá v řízení dvou nároků, z toho 328 580 Kč za investice vložené do domu a 41 669 Kč za zadržené movité věci. Pro rozhodnutí o nároku za zadržené věci má soud dostatečný podklad a je žádoucí, aby o něm bylo rozhodnuto, zatímco o nároku za vložené investice bude třeba provádět ještě další dokazování, proto soud rozhodl o vyloučení tohoto nároku k samostatnému projednání a rozhodnutí. Tato vyloučená věc je vedena pod sp. zn. 14 C 38/2012. 7. Pro úplnost se uvádí, že v původní věci bylo rozhodnuto rozsudkem ze dne 24. 1. 2012, č. j. 14 C 127/98-288, kterým byla zamítnuta žaloba o zaplacení částky 41 669 Kč s příslušenstvím jako úhrada za specifikované movité věci. Rozsudek byl odůvodněn tím, že žalovaný žádným způsobem nezasáhl do výkonu vlastnického práva žalobkyně k věcem, které měla umístěné ve vinárně. Poté, co žalovaný pozbyl vlastnické právo k domu, měla žalobkyně umožněno, aby si věci z vinárny odstěhovala. Vlastník věci má právo na vydání zadržené věci a jen v případě, že předmět vlastnictví již neexistuje, např. došlo ke ztrátě věci, nebo byla zničená, nastupuje náhrada škody. Žalovaný však nebyl subjektem, který by věci žalobkyně neoprávněně držel, a proto není pasivně legitimován k vydání věcí ani k případné náhradě škody. Nebylo ani prokázáno, že by žalovaný věci žalobkyně prodal a tím se na její úkor neoprávněně obohatil. Pokud se věci žalobkyně stále v domě nacházejí, jak žalobkyně i v tomto řízení uvedla, pak nemůže přicházet v úvahu žaloba na peněži