22 C 111/2021-352 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobkyně se svou žalobou, podanou u zdejšího soudu dne 8. 3. 2021, domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci, parcely [parcelní číslo] v katastrálním území Brná nad Labem, obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem (dále též jen„ Nemovitost“), a to tak, že bude zrušeno a nemovitost bude přikázána do jejího výlučného vlastnictví při uložení povinnosti zaplacení vypořádacího podílu 300 000 Kč do tří měsíců od právní moci rozsudku. Svou žalobu odůvodnila tím, že jsou účastníci podílovými spoluvlastníky Nemovitosti s velikostí podílů ½, přičemž se dlouhodobě nemohou na užívání tohoto pozemku dohodnout a dochází ke sporům mezi spoluvlastníky a pokusy o vypořádání spoluvlastnictví mezi nimi doposud končily nezdarem, když žalobkyně nabízela žalovanému, že od něj jeho podíl odkoupí za částku 300 000 Kč. Žalobkyně přitom vycházela ze znaleckého posudku [číslo] zpracovaného soudním znalcem [titul] [jméno] [příjmení] dne 9.12.2019, avšak žalovaný si nechal ocenit svůj spoluvlastnický podíl znaleckým posudkem [číslo] 2019, zpracovaným Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 30. 7. 2019, který stanovil cenu spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na předmětných nemovitostech na částku 490 000 Kč, jehož závěry však zpochybňovaly závěry znalce žalobkyně. Pro případ navrženého vypořádání Nemovitosti pak žalobkyně v průběhu řízení uvedla, že má prostředky k vyplacení vypořádacího podílu žalovaného, a to v částce 400 000 Kč do jednoho měsíce od vypořádání, a dále v dílčích měsíčních platbách ve 12 měsících. 2. Žalovaný k žalobě uvedl, že nároky v ní vznesené žalobkyní zcela neuznává, když sice navrhl rovněž zrušit podílové spoluvlastnictví Nemovitosti a její přikázání do výlučného vlastnictví žalobkyně při zaplacení vypořádacího podílu, který však určil ve výši 750 000 Kč. Žalovaný určil cenu vypořádacího podílu dle nově zpracovaného znaleckého posudku [číslo] 2021, vyhotoveného dne 19. 8. 2021 Ing. [jméno] [příjmení], když předchozí ocenění Nemovitosti označil s ohledem na datum jejich pořízení jako neaktuální a upozornil na skutečnosti, které nebyly zohledněny v posudku žalobkyně. Žalovaný dále poukázal na to, že návrh žalobkyně na způsob vyplacení vypořádacího podílu je nedostatečný, když požaduje vyplacení celého vypořádacího podílu nejvýše do 30 dnů s tím, že by až následně připadlo žalobkyni vlastnické právo k celé Nemovitosti. 3. Účastníci v průběhu řízení shodně tvrdili a navrhovali, že mezi nimi není sporu o podílovém spoluvlastnictví Nemovitosti a potřebě jeho zrušení a vypořádání, ale zůstala mezi nimi sporná především výše jeho ceny, resp. výše vypořádacího podílu, a k tomuto pak soud především prováděl dokazování, když se předtím pokusil marně účastníky přimět ke smíru ve smyslu § 99 odst. 1 o. s. ř. na kompromisní částce vypořádacího podílu a předejít tak dalším nákladům na toto řízení i jeho možným závěrům na základě prováděného dokazování, bude-li v řízení pokračováno a rozhodováno rozsudkem. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22. 2. 2021 (na č. l. 4) soud ověřil, že Nemovitost, tedy parcela [parcelní číslo] v katastrálním území Brná nad Labem, obci [obec], zapsaná na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, je nemovitou věcí k níž svědčí ideální podílové spoluvlastnictví právě účastníkům s výší podílů á ½, jak bylo specifikováno v žalobě a shodně tvrzeno účastníky. 5. Dále soud provedl důkaz předžalobní komunikací účastníků, ve které žalobkyně nejprve žalovanému zprávou ze dne 20. 11. 2017 (na č. l. 59) oznamovala, že by ráda dále užívala Nemovitost s celou svou rodinou a chce vyřešit věc ve shodě s žalovaným smírnou cestou, pročež ji nyní nechává ocenit a následně mu zašle nabídku na vypořádání Nemovitosti. Následuje odpověď žalovaného adresovaná zást. žalobkyně, zpráva žalovaného zást. žalobkyně ze dne 26. 2. 2018 (na č. l. 60), ve které je navazováno na předchozí komunikaci s tím, že se již po dobu jednoho roku nedaří dosáhnout pokroku a žalovaným je žádáno osvětlení zvýšení ceny a předestírána i možnost odkoupení Nemovitosti žalovaným. Následuje e-mailová komunikace ze dne 3. 11. 2020 a 4. 11. 2020 (na č. l. 62-63), ve které se na zást. žalobkyně obrací realitní makléř [jméno] [příjmení] s tím, že má od žalovaného mandát k prodeji jeho spoluvlastnického podílu. Následuje e-mailová komunikace ze dne 28. 11. 2020 a 30. 11. 2020 (na č. l. 64-65) a e-mailová komunikace ze dne 1. 12. 2020 (na č. l. 66), ve které je žalovanému ze strany žalobkyně nabízeno 400 000 Kč za odkoupení jeho spoluvlastnického podílu, a to s odvoláním na přikládané znalecké posudky a neshodu jejich závěrů. Následuje nedatovaná zpráva žalovaného zást. žalobkyně (na č. l. 61), ve které ten odmítá žalobkyní nabízenou částku 400 000 Kč, když mu dříve nabízela 490 000 Kč, přičemž s ohledem na růst cen na realitním trhu nyní za svůj podíl žádá vyplatit 660 000 Kč. Žalovaný pak reaguje ve zprávě zást. žalobkyně ze dne 23. 12. 2020 (na č. l. 67) a ze dne 28. 1. 2021 (na č. l. 68), ve které žádá konání ze strany žalobkyně s tím, že trvá jeho nabídka odprodeje jeho podílu, poukazuje dále na podivné posudky a nekonání stavebního úřadu, přičemž se mu líbí možnost věc řešit soudní cestou. 6. Z oznámení o zahájení řízení ze dne 15. 10. 2019 (na č. l. 79-80) soud zjistil, že Magistrátem města Ústí nad Labem – Stavebním odborem bylo zahájeno správní řízení o odstranění stavby zahradního domku na Nemovitosti, jehož vlastníkem a stavebníkem je žalobkyně. Výzvou ke zjednání nápravy ze dne 17. 5. 2021 (na č. l. 81) pak tentýž správní úřad vyzval žalobkyni, aby tuto stavbu přestala okamžitě užívat. 7. K určení hodnoty ceny Nemovitosti, resp. spoluvlastnických podílů účastníků, soud jednak provedl důkaz odhadem tržní ceny (na č. l. 109-110) a odborným vyjádřením – stanovení tržní ceny v místě a čase obvyklé ze dne 1. 2. 2023 (na č. l. 319-320), z nichž zjistil určení tržní cenu Nemovitosti v prvním případě ve výši 914 838 Kč (789,3 Kč/m2), když se v prvním případě jednalo o odhad dle cenových map a v případě druhém ve výši 1 390 800 Kč (1 200 Kč/m2), když se jednalo o odhad realitní kanceláře [právnická osoba] Vedle toho provedl soud též důkaz znaleckými posudky účastníků, z nichž dále podává jejich závěry s jejich stručným odůvodněním: 8. Znalecký posudek [číslo] ze dne 9. 12. 2019 (na č. l. 36-44), vypracovaný pro žalobkyni se znaleckou doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř. [titul] [jméno] [příjmení], stanoví hodnotu Nemovitosti podle stavu ke dni 20. 11. 2019, včetně hodnoty tam postavené stavby – zahradní chaty, při srážce spočívající zejména z nepřístupnosti pozemku z veřejné komunikace, přičemž ocenění je prováděno dle indexu trhu, zákona o oceňování majetku a příslušných podzákonných předpisů, pro zjištění administrativní ceny v částce 717 150 Kč, když následně je učena obvyklá cena dle nabídek na realitním trhu, dle internetových nabídek realitních kanceláří, ve výši 600 000 Kč. 9. Znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne 30. 7. 2019 (na č. l. 16-25 a shodně [číslo]) vypracovaný pro žalovaného se znaleckou doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř. Ing. [jméno] [příjmení] pak oceňuje Nemovitost po jejím ohodnocení dle zákona o oceňování majetku a příslušných podzákonných předpisů srovnáním s nabídkami dle internetových nabídek realitních kanceláří částkou cenou obvyklou ve výši 975 000 Kč, bez zohlednění tam umístěné stavby, při navýšení zjištěné průměrné standardní ceny o 5 %. 10. Listinou označenou jako Dodatek ke znaleckému posudku [číslo] ze dne 9. 12. 2019 (na č. l. 35) se pak znalec [titul] [příjmení] [příjmení] vyjadřuje k závěrům znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] v posudku č. [číslo] 2019, když zejména zpochybňuje použití jedné z nabídek pozemku pro určení obvyklé ceny srovnáním, když ten dle jeho názoru svými parametry neodpovídá Nemovitosti. 11. Znalecký posudek [číslo] 2021 ze dne 19. 8. 2021 (na č. l. 93-107) vypracovaný pro žalovaného se znaleckou doložkou ve smyslu § 127a o. s. ř. Ing. [jméno] [příjmení], především jako aktualizace předchozího posudku [číslo] 2019 ze dne 30. 7. 2019, pak stanoví hodnotu Nemovitosti shodnou metodou s cenou 1 500 000 Kč. 12. S ohledem na rozdílné závěry znalců zpracovávající znalecké posudky pro účastníky řízení pak soud zadal znaleckému ústavu [právnická osoba] (dále též jen„ znalecký ústav“) vypracování jejich revizí a určení aktuální obvyklé ceny Nemovitosti. Znalecký ústav zpracoval dne 20. 5. 2022 znalecký posudek [číslo] 2022 (na č. l. 143-167), ve kterém zvážil faktický a právní stav Nemovitosti, včetně tam umístěné stavby a nedostatku přístupu z veřejné komunikace, ve smyslu zákona o oceňování majetku a příslušných podzákonných předpisů, a následně určil její hodnotu, obvyklou cenu, porovnáním s jinými srovnatelnými nemovitostmi částkou 1 372 000 Kč. Ke znaleckému posudku [číslo] ze dne 9. 12. 2019, vypracovanému [titul] [jméno] [příjmení], pak uvedl, že ke z