13 C 79/2022-53 — Okresní soud ve Vsetíně

1. Žalobce podal dne 15. 12. 2021 u Okresního soudu v Hodoníně žalobu o vyklizení bytové jednotky a o úhradu dlužného nájemného. Z žaloby se podává, že žalobce je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] zapsané na [list vlastnictví], [katastrální uzemí], vymezené v bytovém domě [adresa] zapsaném na [list vlastnictví], stojícím na pozemku parc. č. St. [číslo]. Mezi žalobcem a žalovaným byla dne 20. 4. 2017 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo užívání bytové jednotky. Nájemní smlouva byla dne 10. 5. 2018 prodloužena písemným dodatkem č. 1 do 30. 6. 2019. Poté došlo k opakovanému prodloužení nájemní smlouvy konkludentním souhlasem žalobce s užíváním bytu i po uplynutí sjednané doby podle § 2285 o. z. Výše měsíčního nájemného činila dle smlouvy částku 3.000 Kč. Žalovaný od března 2021 přestal plnit svoji povinnost platit nájemné, ocitl se v prodlení. Po odečtení částek je výše pohledávky 64.076 Kč. Následnou druhou předžalobní výzvou ze dne 2. 12. 2021, kde byl žalovaný vyzván k úhradě dlužné částky a k vyklizení bytu, a to vzhledem ke zvlášť závažnému porušení nájemní smlouvy, vypověděl žalobce smlouvu v souladu s § 2291 o. z. ke dni doručení výzvy. Předžalobní výzva byla žalovanému doručena s dodejkou dne 6. 12. 2021. Právo žalovaného užívat bytovou jednotku zaniklo dne 6. 12. 2021 – doručením předžalobní výzvy žalovanému. Od 7. 12. 2021 žalovaný užívá bytovou jednotku neoprávněně. 2. Usnesením Okresního soudu v Hodoníně byl nárok žalobce na vyklizení bytové jednotky vyloučen k samostatnému řízení. 3. Usnesením ze dne 17. 5. 2022 Okresní soud v Hodoníně vyslovil ve věci vyklizení bytové jednotky svou místní nepříslušnost s tím, že po právní moci tohoto usnesení bude věc postoupena Okresnímu soudu ve Vsetíně, jako soudu místně příslušnému. Usnesení nabylo právní moci dne 15. 6. 2022. 4. V dané věci bylo rozhodováno dle § 115a o. s. ř. bez nařízení jednání. 5. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] – jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů v budově [adresa], v [katastrální uzemí], zapsané na [list vlastnictví]. Tato skutečnost vyplynula z informace o jednotce. Dne 20. 4. 2017 byla uzavřena nájemní smlouva na uvedený byt, a to mezi pronajímatelem – žalobcem a nájemcem – žalovaným. Nájemní doba byla sjednána od 1. 5. 2017 do 30. 4. 2018. Pod bodem III. smlouvy je dále sjednáno, že výpověď lze dát jen ze zákonem stanovených důvodů, výpovědní doba činí minimálně 3 měsíce; nájem skončí uplynutím sjednané doby nebo písemnou dohodou o skončení nájmu nebo odstoupením od smlouvy. Před uplynutím sjednané doby jsou pronajímatel i nájemci oprávněni nájemní smlouvu vypovědět pouze ze zákonných důvodů uvedených v § 2285 a násl. o. z. Pronajímatel je oprávněn odstoupit od smlouvy také v případě, pokud nájemce užívá přes písemnou výstrahu byt v rozporu s touto smlouvou nebo trpí-li v důsledku jednání nájemce byt či jeho zařízení takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu škoda objektivně hrozí. V případě, že dojde k odstoupení od smlouvy, považuje se za den skončení nájmu 15 den ode dne, kdy bylo nájemci odesláno písemné oznámení o odstoupení od smlouvy. Dodatkem č. 1 uzavřeným 10. 5. 2018 se strany dohodly na prodloužení smlouvy s tím, že nájem je sjednán na dobu určitou a začíná od 1. 5. 2017 a končí 30. 6. 2019 bez nutnosti zvláštní výpovědi. Předžalobní výzvou včetně výpovědi datované dne 29. 11. 2021 právní zástupce žalobce sděluje žalovanému, že tento má dluh na uvedené nájemní smlouvě ve výši 64.076 Kč s tím, že žalovaný je tímto mj. vyzýván i k vyklizení předmětného bytu. Tato výzva byla doručována doporučeně poštou dne 29. 11. 2021, žalovaný si zásilku nevyzvedl a tato se vrátila dne 1. 12. 2021 zpět právnímu zástupci s tím, že na uvedené adrese ([ulice a číslo], [obec]) je neznámý. Další předžalobní výzvou včetně výpovědi ze dne 2. 12. 2021, která byla žalovanému doručována na adresu [adresa žalovaného], žalobce opětovně prostřednictvím právního zástupce vyzývá žalovaného k úhradě dluhu a vyzývá jej k vyklizení předmětného bytu. 6. Podle § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 7. Podle § 2229 občanského zákoníku nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. 8. Podle § 2230 odst. 1 občanského zákoníku užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší, než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší, než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. 9. Podle § 2230 odst. 2 občanského zákoníku ustanovení odst. 1 se nepoužije přesto, že nájemce dále věc užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla. 10. Podle § 2285 občanského zákoníku pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. 11. Podle § 2286 odst. 1) občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. 12. Podle § 2286 odst. 2) občanského zákoníku vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 13. Podle § 2288 odst. 1) občanského zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. 14. Podle § 2288 odst. 2) občanského zákoníku Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. 15. Podle § 2288 odst. 3) občanského zákoníku Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. 16. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, mezi stranami byla uzavřena nájemní smlouva na bytovou jednotku [číslo] o dispozici 2+1 na adrese [ulice a číslo] – v budově postavené na pozemku [příjmení] [parcelní číslo] v obci [obec] a k. ú. [část obce]. Strany si sjednaly výši nájemného 3.000 Kč měsíčně + záloha na úhradu na náklady spojené se správou domu – pozemku a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním jednotky ve výši 3.640 Kč + měsíčně zálohy za odběr elektrické energie a zemního plynu 110 Kč + 600 Kč Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 5. 2017 do 30. 4. 2018. Dodatkem datovaným dne 10. 5. 2018 se strany shodly na prodloužení nájmu, tj. nájem byl uzavřen od 1. 5. 2017 do 30. 6. 2019. Následně se tak, ve smyslu ustanovení § 2230 odst. 1 o. z., prodlužovala doba nájemní smlouvy, a to od 1. 7. 2019 do 30. 6. 2020, následně od 1. 7. 2020 do 30. 6. 2021 a poté od 1. 7. 2021 do 30. 6. 2022. Z důvodu neplacení nájemného byla žalovanému právním zástupcem žalobce doručována výpověď a to nejprve z 29. 11. 2021 na adresu trvalého pobytu žalovaného – [ulice a číslo], [obec], která nebyla doručena do vlastních rukou žalovanému a poté výpověď (včetně předžalobní výzvy) datované dne 2. 12. 2021, tentokrát na adresu žalovaného [ulice a číslo], [obec]. Tato výpověď byla žalovanému doručena 6. 12. 2021. Vzhledem k ustanovení bodu 3. odst. b) nájemní smlouvy, že výpovědní doba začne běžet prvním dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi a činí (minimálně 3 měsíce) ve spojení s § 2286 a § 2288 občanského zákoníku, byl ukončen nájemní poměr k 1. 4. 2022. Současně soud vyhodnotil, že s ohledem na ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku je výpověď platná (ve výpovědi byl žalovaný poučen o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem). Od této doby tak žalovaný užívá byt