12 C 80/2018-220 — Okresní soud ve Vsetíně, pobočka Valašské Meziřičí

1. Žalobou doručenou okresnímu soudu dne 3. 10. 2018 se žalobkyně vůči žalované původně domáhala zaplacení částky 410.636 Kč. Žalobkyně skutkově tvrdí, že dne 2. 10. 2017 účastnice uzavřely kupní smlouvu, jejímž předmětem byl byt, bytová jednotka [číslo] za sjednanou kupní cenu. Vklad do katastru nemovitostí byl proveden dne 28. 12. 2017. Postupným užíváním bytu se začaly objevovat skryté vady, zejména vada podlahy (bod 1), která se projevila prohýbáním a praskáním zámků. Tuto vadu žalobkyně řešila ústně a elektronicky s panem [příjmení] coby zmocněncem žalované, později také písemným dopisem odeslaným doporučeně žalované a následně dopisem svého právního zástupce ze dne 1. 2. 2018. Uplatnila slevu z kupní ceny. V květnu 2018 si nechala vypracovat znalecký posudek a dne 15. 5. 2018 u žalované uplatnila další slevu za vady uvedené pod body 2 – 10 (2 – vchodové dveře do bytu nesplňují protipožární předpisy, 3 – interiérové dveře nemají rovně osazeny obložky, 4 – chybí vanová dvířka, 5 – obklady v koupelně duní, spárování nedokončeno, 6 – odsávání v kuchyni není napojeno do stupaček, 7 – odpady v kuchyni napojeny husím krkem, 8 – osvětlení kuchyně vedeno pomocí prodlužovacích kabelů, 9 – na WC i v koupelně není napojeno odsávání na ventilaci, 10 – byt nesplňuje revizi elektroinstalace). Za všechny tyto vady požaduje slevu z kupní ceny ve výši 299.800 Kč, což jsou náklady na odstranění popsaných vad. Za znalecký posudek vyplatila částku 5.600 Kč. V souvislosti s vadou podlahy byt nelze užívat, proto se z bytu vystěhovala v lednu 2018 a ke stěhování si zapůjčila automobil za cenu 22.500 Kč. Za období od ledna do srpna 2018 se domáhá nákladů za náhradní bydlení ve výši 40.000 Kč (bydlí u svého přítele, kterému měsíčně přispívá částkou 5.000 Kč) a nákladů na dojíždění do zaměstnání výši 42.736 Kč (z [obec] okres [okres] [obec] s tím, že se jedná o 50 km denně při průměrném počtu 20 pracovních dní v měsíci). Žalovaná byla vyzvána k zaplacení žalované částky před podáním žaloby. 2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že předmětný byt nebyl nový, jedná se o panelový byt z osmdesátých let minulého století, který si žalobkyně dvakrát prohlédla. Smlouva ze dne 2. 10. 2017 se měnila dodatkem ze dne 31. 10. 2017, ale v té době už žalobkyně byt užívala, a to na základě podepsaného předávacího protokolu. V daném případě se nejedná o skryté vady, neboť se žalobkyně se stavem bytu seznámila, byt lze užívat, proto navrhuje zamítnutí žaloby. 3. Žalobkyně dodala, že si byt prohlédla, spoléhala na to, že po rekonstrukci bude bez vad. Trvá na tom, že vytýkané vady jsou vadami skrytými. 4. U jednání dne 13. 5. 2019 byla žalobkyně vyzvána podle § 118a odst. 1, odst. 3 o.s.ř. k doplnění skutkových tvrzení a doplnila, že předmětný byt nemůže užívat pro vadu podlahy a elektroinstalace (zde je ale rozpor se zprávou ze dne 15. 7. 2018, kterou sama předložila a ve které je uvedeno, že„ zjištěné závady nebrání bezpečnému užívání“). Žalobkyně dále doplnila skutková tvrzení v souvislosti s náklady na dojíždění, že podle technického průkazu vycházela z částky 4,5 litrů na 100 km + náhrady dle vyhlášky za v průměru 20 pracovních dnů v měsíci. Dále doplnila, že se do bytu nastěhovala na přelomu října a listopadu 2017 a tehdy se začala projevovat vada podlahy (na tomto místě soud uvádí, že toto tvrzení je v rozporu s jinými důkazy, které byly v řízení provedeny). Bratrovi žalované ústně oznámila vadu podlahy, později tomuto také elektronicky, žalované poprvé až 11. 1. 2018 a prostřednictvím svého právního zástupce dne 1. 2. 2018. Ostatní uvedené vady zjistila až začátkem května 2018 a tyto reklamovala dne 15. 5. 2018. Žalobkyně potvrdila, že si byt poprvé prohlédla v srpnu 2017 a podruhé v září 2017 i se svým přítelem, prohlídka trvala vždy asi 1 hodinu. 5. Žalovaná namítla, že byt mohl a byl užíván, že tento byt žalobkyně převzala už dne 4. 10. 2017, vady nebyly skryté a nebyly oznámeny včas. 6. Podáním doručeným okresnímu soudu dne 28. 5. 2019 žalobkyně rozšířila žalobu o částku 50.000 Kč z titulu slevy z kupní ceny s odůvodněním, že při odstranění vad bude nutno opravit také omítky a tato částka představuje cenu těchto prací. Změna žaloby byla připuštěna usnesením ze dne 20. 8. 2019. Pokud žalobkyně v citovaném podání uvedla nové skutečnosti, že žalovaná neprováděla rekonstrukci bytu prostřednictvím odborníků, ale sama, popř. se svým bratrem, a proto museli o důsledcích takové rekonstrukce a z toho vyplývajících vad vědět, soud k těmto novotám nepřihlíží, neboť se nejedná o výjimku z koncentrace ve smyslu ustanovení § 118b odst. 1 o.s.ř. Ze stejného důvodu soud neprovedl důkazy, které jsou v tomto podání označené. 7. U jednání dne 22. 6. 2022 byla připuštěna další změna žaloby, kterou se žalobkyně domáhala též příslušenství z žalované částky. 8. Mezi účastnicemi byla nesporná tvrzení o uzavření kupní smlouvy, jejího dodatku a protokolu o předání a převzetí bytu. Kupní smlouva byla uzavřena dne 2. 10. 2017, její dodatek dne 31. 10. 2017, protokol o předání a převzetí bytu byl vyhotoven dne 4. 10. 2017. 9. Žalobkyně jako účastnice řízení uvedla, že byt byl inzerován po kompletní rekonstrukci, byt si prohlédla sama a potom i se svým přítelem. Asi po týdnu užívání bytu se propadla podlaha, což vytkla ústně panu [příjmení], který odmítl varianty řešení, které mu nabídla, ale 14. 12. rozebral úplně podlahu, potom už nepřišel a přestal komunikovat. Když zjistila, jaké práce se budou muset v bytě provést, odstěhovala se i s přítem do baráku, který byl na prodej, ale jehož prodej stopli. Další vady reklamovala až v květnu 2018. 10. Z listin plná moc ze dne 13. 9. 2017, kupní smlouva ze dne 2. 10. 2017, dodatek č. 1 ze dne 31. 10. 2017, protokol o předání a převzetí bytu ze dne 4. 10. 2017 bylo zjištěno, že dne 2. 10. 2017 účastnice uzavřely kupní smlouvu s dodatkem [číslo] ze dne 31. 10. 2017. Žalovaná coby prodávající prodala žalobkyni coby kupující bytovou jednotku [číslo] s podílem na společných částech budovy a na pozemcích za dohodnutou kupní cenu 3.050.000 Kč. Za žalovanou jednal zmocněnec [jméno] [příjmení], její bratr, na základě plné moci. Zápis do katastru nemovitostí byl proveden dne 28. 12. 2017 s právními účinky zápisu ke dni 30. 11. 2017. Žalobkyně si byt protokolárně převzala dne 4. 10. 2017. 11. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [část obce] u [obec] bylo zjištěno, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí vedeným [stát. instituce], Katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [část obce] u [obec] a spoluvlastnicí nemovitých věci zapsaných na [list vlastnictví] pro tutéž obec a katastrální území. 12. Z e-mailové komunikace účastnic v období od 25. 8. 2017 do 28. 11. 2017 bylo zjištěno, že byly dohodnuty termíny prohlídky bytu, způsob zaplacení kupní ceny, sepis smlouvy, žalobkyně byla přizvána k účasti jednání o odhadu bytu – nezúčastnila se, ale reagovala tak, zda lze smlouvu podepsat co nejdříve. Z korespondence mezi žalobkyní, bratrem žalované a jeho přítelkyní pak bylo zjištěno, žalobkyně chtěla od předmětné smlouvy odstoupit, stěžovala si na křivou podlahu, že se nejedná o klidnou lokalitu na bydlení a že od sousedů je slyšet hluk. Z e-mailové komunikace žalobkyně a bratra žalované ze dne 4. 1. 2018 bylo zjištěno, je zde uvedena vada podlahy s uvedením prací, které budou muset být provedeny k odstranění této vady s předběžným odhadem a návrhem variant na řešení. Z dopisu ze dne 11. 1. 2018 podaného doporučeně k poštovní přepravě téhož dne bylo zjištěno, že žalobkyně přeposílá žalované e-mailovou zprávu ze dne 4. 1. 2018. 13. Z dopisu právního zástupce žalobkyně ze dne 1. 2. 2018 bylo zjištěno, že je vytknuta vada podlahy, která spočívá v nekvalitním nerovném podkladu, a je uplatněna sleva ve výši 127.000 Kč. 14. Z dopisu právního zástupce žalobkyně ze dne 15. 5. 2018 bylo zjištěno, že jsou vytknuty další vady, a to: vchodové dveře nesplňují protipožární předpisy, interiérové dveře mají nerovně osazeny obložky zárubní, jsou vychýleny ze svislé osy a křídla dveří nedoléhají k zárubni, chybí vanová dvířka, obklady v koupelně jsou místy chybně provedeny (při poklepu duní), spárování není dokončeno a není provedeno zednické zapravení některých obkladů, v kuchyni není odsávání napojeno do stupaček, odpady v kuchyni jsou napojeny tzv. husím krkem, osvětlení kuchyně je vedeno pomocí prodlužovacích kabelů, na záchodě a v koupelně není napojeno odsávání na ventilaci, mřížka je zapuštěná do sádrokartonu. Byt nesplňuje revizi elektroinstalace. Je požadována sleva z kupní ceny v nespecifikované výši. 15. Ze zápisu z kontroly dodržování předpisů o požární ochraně, vyhotoveného dne 10. 4. 2018 [jméno] [příjmení], osobou odborně způsobilou v požární ochraně, bylo zjištěno, že dne 6. 4. 2018 byla provedena pravidelná kontrola dodržování předpisů o požární ochraně a bylo zjištěno, že do bytu [číslo] ve 4.NP ([celé jméno žalobkyně]) js