7 C 11/2020-94 — Okresní soud ve Vyškově

1. Žalobou ze dne [datum] domáhá se žalobce, aby soud určil, že výpověď z nájmu budovy na adrese [adresa], zapsané na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Vyškov, pro obec a k.ú. [obec], ze dne [datum], daná žalovaným žalobci, je neplatná. Svůj návrh odůvodnil tím, že mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] smlouva o nájmu prostoru, sloužícího k podnikání. Problémy nastaly v roce 2017, kdy se začal projevovat havarijní stav předmětu nájmu. Žalovaný tento nevyhovující stav na výzvu žalobce neodstranil, proto žalobce hradil snížené nájemné. Z původně sjednaných 26.000 Kč, hradil pouze 8.000 Kč. Žalovaný však žalobce dal výpověď z nájmu s odůvodněním, že nehradí řádně sjednané nájemné. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu s odůvodněním, že žalobce není oprávněn se domáhat přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to z důvodu, že výpověď byla žalobci zaslána dopisem ze dne [datum], který byl téhož dne předán k poštovní přepravě. Podle ustanovení § 573 občanského zákoníku se má za to, že došlá zásilka, odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb, došla třetí pracovní den po odeslání. Dne [datum] bylo úterý, třetí pracovní den byl pátek [datum]. Pokud žalobce, jako nájemce, s takto doručenou výpovědí nesouhlasil, měl podle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy mu byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, které vyžadují písemnou formu. Poslední den lhůty tak nastal v pondělí dne [datum]. Po marném uplynutí jednoměsíční lhůty k podání námitek proti výpovědi nájemní smlouvy se soud již nemůže zabývat posouzením otázky platnosti tohoto právního ujednání, a to ani formou předběžné otázky. 3. Soud důkazy hodnotil podle § 132 občanského soudního řádu, tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 4. Žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Předmětem nájmu byla shora uvedená nemovitost. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou s účinností ode dne [datum] do [datum] za sjednané nájemné ve výši 26.000 Kč měsíčně. 5. Přípisem ze dne [datum] oznámil žalobce, prostřednictvím svého zástupce, žalovanému, že předmět nájmu je v nevyhovujícím, až havarijním stavu. Budova chátrá a není snaha provádět jakékoliv udržovací práce. V naprosto havarijním stavu je zejména sociální zařízení. Žalobce upozornil, že v případě, že nebude věc v nejbližší době vyřešena, nezbude žalobci než smlouvu vypovědět. 6. Opětovná výzva byla žalovanému zaslána dne [datum] s upozorněním, že vzhledem k tomu, že doposud nebyl havarijní stav odstraněn, nezbývá žalobci než přikročit k uplatnění slevy z nájemného. Žalobce nadále hodlá hradit na nájemném částku 8.000 Kč měsíčně, místo původně sjednaných 26.000 Kč měsíčně. 7. Žalovaný, prostřednictvím svého zástupce, sdělil žalobci, že dnem [datum] započnou v pronajatých prostorách na náklady žalovaného zjišťovací a udržovací práce, jejich cílem je zjištění a odstranění tvrzených závad. 8. Přípisem ze dne [datum] sdělil žalobce, prostřednictvím svého zástupce, žalovanému, že žádá o sdělení, po jakou dobu bude provoz omezen z důvodu oprav. Po dobu omezení provozu bude hradit žalobce žalovanému snížené nájemné ve výši 8.000 Kč měsíčně. 9. Přípisem ze dne [datum] sdělil žalobce, prostřednictvím svého zástupce, žalovanému, že opravu považuje za zcela nedostatečnou, opravy nebyly provedeny řádně, došlo pouze k „ zalátání“ nejočividnějších vad a problém s odpadem a zápachem nadále přetrvává. Žalovaný musel zajistit náhradní mobilní WC, za což vynaložil částku 32.223,60 Kč za pronájem a 4.182 Kč za zapojení a zprovoznění. 10. Žalovaný, prostřednictvím svého zástupce, sdělil žalobci přípisem ze dne [datum], že to není nájemce, kdo rozhoduje o slevě na nájemném a o její výši v případě, že by se jednalo o nárok oprávněný. Žalovaný proto požadoval úhradu dlužné částky v celkové výši 347.322 Kč dle jednotlivých vystavených faktur. Žalovaný požaduje úhradu dlužného nájemného a rovněž i úhradu úroků z prodlení ke dni [datum] ve výši 21.671,95 Kč. 11. Žalovaný zaslal žalobci přípisem ze dne [datum] výpověď ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání z důvodu neuhrazeného nájemného. Dokladem o odeslání zásilky je„ sledování zásilek“ z České pošty a rovněž podací lístek. 12. Žalobce sdělil přípisem ze dne [datum], že považuje výpověď za neoprávněnou. Žalobce navrhl žalovanému dvě alternativy řešení. Prvním návrhem bylo, že si žalobce potřebné opravy provede sám, na vlastní náklady s tím, že doba nájmu bude prodloužena na 10 let a částka nájemného bude snížena na 10.000 Kč měsíčně. Druhým návrhem je možnost odkoupení nemovitosti žalobcem. 13. Přípisem ze dne [datum] zaslal žalovaný žalobci výzvu k vyklizení nemovitosti a předání žalovanému v náhradním termínu, a to v pondělí dne [datum] ve 14:00 hodin na místě samém. 14. Žalobce nesouhlasil s výpovědí a námitky proti výpovědi zaslal žalovanému přípisem ze dne [datum]. Opětovně uvedl dva návrhy možného řešení, shodné, jako v přípise ze dne [datum]. K doručení poštovnímu doručovateli byla zásilka předána dne [datum]. 15. Rozsudkem Okresního soudu ve Vyškově ze dne 16. 9. 2021, č. j. 4C 253/2019, byla žalovaná [anonymizována tři slova], zavázána k povinnosti uhradit žalobkyni – [anonymizována tři slova], [anonymizováno], celkovou částku 533.322 Kč s příslušenstvím a to z titulu neuhrazeného nájemného dle smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že předmětný objekt je již vyklizen, protože nájemní vztah skončil. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že na jednání dne 14. 10. 2020 proběhl výslech předsedy žalobce, který se vyjádřil ke tvrzeným závadám. Uvedl, že bylo provedeno několik prohlídek ohledně stavu toalet a bylo zjištěno, že v pátky a soboty z důvodu velkého množství lidí, docházelo k uspání toalet, neboť nedocházelo ze strany žalované k dostatečné péči. Žalobce však hradil pročištění odpadů. Nakonec byl zadán znalecký posudek ke zjištění stavu objektu, na základě tohoto posudku došlo k opravám a investicím do objektu v rozsahu 800.000 Kč. Žalovaná však nebyla s rekonstrukcí spokojena a nadále tvrdila, že toalety zapáchají. Žalobkyně požaduje její tvrzení za účelové. Soud dále v odůvodnění uvedl, že v době rozhodování soudu je nesporné, že objekt již není žalovanou užíván, je vystěhován a opuštěn. Z toho soud dovozuje, že veškerá procesní obrana žalované byla toliko účelovým jednáním v úmyslu vyhnout se splněné své povinnosti a oddálit rozhodnutí. Námitky ve smyslu ustanovení § 2302, resp. 2205 občanského zákoníku, soud neshledal důvodnými. 16. Dle ustanovení § 2201 občanského zákoníku (zákona č. 89/2012 Sb.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 17. Dle ustanovení § 2302 odst. l občanského zákoníku, ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. 18. V souladu s ustanovením § 2205 občanského zákoníku, nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro která byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. 19. Dle ustanovení § 2207 odst. 1 občanského zákoníku po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. 20. Podle ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku, oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. 21. V souladu s ustanovením § 2314 odst. 1, 2 a 3 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi za