7 C 301/2021-260 — Okresní soud ve Vyškově

Návrhem, podaným u Okresního soudu ve Vyškově dne [datum] domáhala se žalobkyně, aby soud zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem – pozemku parcela č. St. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parcela č. St. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je zbořeniště bez č.., pozemku parcela [číslo] zahrada a pozemku parc. [číslo] zahrada, zapsaných na [list vlastnictví], vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, pro obec a k. ú. [obec] Svůj návrh odůvodnila tím, že žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastnicemi předmětných nemovitostí, a to každá k ideální jedné polovině. Žalobkyně již nemá zájem se žalovanou vlastnit v podílovém spoluvlastnictví předmětné nemovitosti. V minulosti nabízela žalobkyně žalované odkoupení jejího podílu, avšak k dohodě nedošlo. Žalobkyně tedy nabídla žalované, že jí svůj podíl prodá, s tím však žalovaná také nesouhlasila a navrhla rozdělení domu, kdy požadovala vyplacení za méně hodnotnou část, což bylo pro žalobkyni nepřijatelné. Vzhledem k vypjatým vztahům žalobkyně navrhla řešení prodejem a rozdělením kupní ceny, kdy v domě nikdo trvale nebydlí a dům chátrá, avšak toto opět žalovaná odmítla. Sama si však bez souhlasu žalobkyně vyčlenila a uzamkla v domě prostory, které využívá jen příležitostně, neboť bydlí trvale v [obec]. K dohodě o vypořádání nedošlo, protože žalovaná požadovala, že se stane výlučnou majitelkou pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc.č. St. [anonymizováno] s tím, že souhlasila, aby se zbývající část nemovitostí prodala, ovšem požaduje za svůj podíl minimálně částku 4 500 000 Kč. Rozdělení domu [adresa] není reálně možné, proto žalobkyně navrhuje zrušení podílového spoluvlastnictví a vypořádání tak, že bude nařízen prodej a výtěžek si rozdělí obě účastnice rovným dílem. Žalovaná navrhla, aby soud vypořádal podílové spoluvlastnictví, avšak jak uvedla ve svém vyjádření ze dne [datum], navrhuje, aby pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] připadly do jejího vlastnictví a zbývající část nemovitostí byly prodány. Žalovaná sice uvedla, že bude požadovat finanční vypořádání jejích investic do nemovitosti, avšak žádné investice v průběhu celého řízení nedoložila. Navíc, jak sama uvedla, tři roky bydleli s přítelem v nemovitosti [adresa] v [obec], hrazení nájemného žalobkyni však nedoložila. Písemným přípisem ze dne [datum] sdělila žalovaná, prostřednictvím svého zástupce, že přehodnotila své stanovisko a navrhuje vypořádání podílového spoluvlastnictví reálným rozdělením. Podle ustanovení § 3028 odstavec 2 zákona číslo 89/2012 Sb., občanský zákoník (účinný od 1. 1. 2014), není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry, týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. V souladu s ustanovením § 1141 odstavec 1 občanského zákoníku, spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Dle ustanovení § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 občanského zákoníku, je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci. V daném případě postupoval soud v souladu s ustanovením § 1143 občanského zákoníku, neboť dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví uzavřena nebyla. Z ustanovení § 1140 občanského zákoníku vyplývá, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dohoda účastníků o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, s ohledem na postoj žalobkyně, není možná. Podle ustanovení § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Soud důkazy hodnotil podle § 132 občanského soudního řádu, tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a právním závěrům: Žalobkyně a žalovaná jsou podílovými spoluvlastnicemi předmětných nemovitostí, a to každá k ideální ½ nemovitostí, které jsou zapsané na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, pro k.ú. [obec] (viz výpis z katastru nemovitostí). Žalobkyně zaslala žalované výzvu ke zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitosti – předžalobní upomínku dne [datum], ve kterém učinila dotaz, zda má žalovaná zájem o odkoupení podílu žalobkyně, či souhlasí s prodejem nemovitostí (viz předžalobní upomínka). Žalovaná na výzvu reagovala přípisem ze dne [datum], ve které uvedla, že při vypořádání má dvě podmínky a to, že pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] východní část parc. [číslo] pozemek za ukončením hospodářské budovy včetně studny budou ještě před prodejem převedeny do jejího vlastnictví a za prodej zbývajících nemovitostí požaduje svůj podíl v minimální částce 4 500 000 Kč (viz přípis žalované ze [datum]). Žalobkyně doložila odhad ceny nemovitostí k datu [datum], vypracovaný odhadcem nemovitostí Ing. [jméno] [příjmení], který v odhadu uvedl, že celkový stav domu je špatný se zanedbanou údržbou. Obvyklou cenu nemovitostí stanovil částkou 3 680 000 Kč. S ohledem na postoj žalované, nechal soud vypracovat znalecký posudek soudním znalcem [celé jméno znalce], který nejen stanovil cenu předmětných nemovitostí, ale také zodpověděl, zda je možné nemovitosti reálně rozdělit. Znalec stanovil obvyklou cenu předmětu jako celku ve výši 4 600 000 Kč. Znalec ve znaleckém posudku dále uvedl, že za současných podmínek není možné reálné rozdělení předmětných nemovitostí. Pro stanovení nákladů na případné rozdělení je potřeba zodpovězení dalších otázek a doložení stanovisek orgánů státní správy, sousedů, podrobný výpočet rozpočtáře, stanoviska projektanta, statika a další. Vzhledem k rostoucím cenám stavebních materiálů nelze jednoznačně určit případnou výši nákladů. Znalec ve znaleckém posudku dále uvedl, že nemovitost (rodinný dům [adresa]) se nachází ve stavu, odpovídajícímu svému stáří. Dle názoru znalce pravá část domu i s patrem je neobyvatelná, v levé části domu nad průjezdem v patře jsou po částečných úpravách dvě místnosti, které jsou obyvatelné s určitými omezeními – podstandardní. Dle názoru znalce je nemovitost jako celek ke dni ocenění neobyvatelný, pouze levá horní část slouží pro občasné přespání. Hospodářská část je nevyužita, stáří 74 roků. Klempířské konstrukce na pokraji životnosti, omítky z části nejsou provedeny, okna kovová jednoduchá, podlahy betonové, hliněné, dřevěné, vytápění objektu není, WC suché, které je užíváno spolumajitelkou. Stavebně-technický stav odpovídající stáří a údržbě, z větší části v původním stavu (viz znalecký posudek [číslo]). U jednání dne [datum] doplnil soudní znalec [celé jméno znalce] znalecký posudek, když zodpověděl dotazy účastníků. Uvedl, že nemovitosti jsou z jeho pohledu brány jako bývalá zemědělská usedlost, která, když se prodává, tak se prodává jako celek. Nemovitosti není možné rozdělit, a to jak po stránce stavební, tak i po stránce užívání těchto nemovitostí. Je tam společná střešní konstrukce. Znalec uvedl, že nemovitost bere pro účely prodeje, případně pro majetkové vypořádání jako celek. Znalec si nemyslí, že by nemovitost bylo možné rozdělit, je to jeden celek, a to bývalá zemědělská usedlost. Pravá část je neobyvatelná asi zhruba 12-15 let. Proč nelze nemovitost rozdělit, popsal již ve znaleckém posudku. Pokud by se nemovitosti měly rozdělit na dvě samostatné jednotky s číslem popisným, tak musí mít své sociální zázemí a další věci s tím související. To by muselo být se souhlasem stavebního úřadu, který bude požadovat stanoviska hygieny a dalších orgánů státní správy. Bylo by nutné řešit přípojky, střecha rozdělit nelze, takže jestli to vůbec je možné rozdělit, je tam společná půda. Také je společná přípojka elektrické energie. Navíc pravá část by se znehodnotila tím, že by měla pouze vstup a ne průjezd. Pokud by to někdo koupil, tak bude vyžadovat průjezd do hospodářské části. Je také otázka vyčíslení nákladů, stavebních investic. Stanovená cena ve znaleckém posudku je cenou tržní. Žalobkyně a žalovaná mají v podílovém spoluvlastnictví další nemovitosti v k.ú. [obec] a to parc. [číslo] ostatní plocha, parc. [číslo] orná půda, parc. [číslo] zahrada, parc. [číslo] zahrada, parc. [číslo] orná půda, parc. [čís