28 C 35/2022-140 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobce se žalobou podanou dne [datum] domáhal určení obsahu Smlouvy o koupi nemovitosti k jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], vše v k.ú. [obec], včetně podílu na společných částech budovy a podílu o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku p.č. st. [číslo] v k.ú. [obec] a určení obsahu Smlouvy o koupi nemovitosti k jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec], včetně podílu na společných částech budovy a podílu o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo] v k.ú. [obec]. 2. Žalobce ve svých žalobních tvrzení uvedl, že se žalovaným uzavřel dne 17. 4. 2015 Smlouvu o budoucí kupní smlouvě ve znění Dodatku č. 1 ze dne 3. 6. 2015, na základě níž žalovaný jako prodávající převede ve prospěch žalobce jako kupujícího bytovou jednotku označenou jako [anonymizováno] se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a garážové stání č. 10 (dále Byt 1 a Smlouva č. 1). Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dne 17. 6. 2015 Smlouva o budoucí kupní smlouvě, na základě níž žalovaný jako prodávající se zavázal převést ve prospěch žalobce jako kupující bytovou jednotku označenou jako B2/4 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a garážové stání č. 11 (dále Byt 2 a Smlouva č. 2). 3. Sjednaná kupní cena za byt 1 ve výši 3 238 500 Kč byla uhrazena žalobcem tak, že první částka ve výši 325 874 Kč byla uhrazena dne [datum], druhá částka ve výši 909 832 Kč dne [datum], třetí částka ve výši 1 235 706 Kč dne 28. 12. 2015, čtvrtá částka ve výši 250 000 Kč dne [datum], pátá částka ve výši 250 000 Kč dne [datum] a šestá částka ve výši 267 088 Kč byla uhrazena zápočtem dne 25. 11. 2019. Kupní cena za Byt 1 byla sjednána ve výši 4 119 020 Kč, avšak žalovaný se nikdy nestal vlastníkem pozemku, proto došlo ke slevě z kupní ceny ve výši 879 608 Kč, kdy tuto částku uhradil žalobce jako kupní cenu na předmětných pozemcích předchozímu jednateli [jméno] [příjmení]. Sjednanou kupní cenu za Byt 2 včetně garážového stání ve výši 2 952 110 Kč uhradil žalobce žalovanému tak, že první částku ve výši 384 100 Kč uhradil dne 22. 6. 2015, druhou částku ve výši 768 200 Kč uhradil dne 3. 9. 2015, třetí částku ve výši 1 152 300 Kč uhradil dne 28. 12. 2015, čtvrtou částku ve výši 250 000 Kč uhradil dne 7. 6. 2016, pátou částku ve výši 250 000 Kč uhradil dne 8. 6. 2016 a šestou částku ve výši 286 548 Kč uhradil zápočtem dne 25. 11. 2019. Kupní cena za Byt 2 byla sjednána ve výši 3 841 000 Kč, avšak žalovaný se nikdy nestal vlastníkem předmětného pozemku, proto došlo ke slevě kupní ceny ve výši 920 392 Kč, kdy tato částka byla uhrazena jako podíl na předmětných pozemcích předchozímu jednateli [jméno] [příjmení]. Dle článku III. odst. 2 obou předmětných smluv o budoucích smlouvách bylo ujednáno, že poslední čtvrtá splátka je splatná ke dni předání předmětných jednotek. Žalobce vyzval žalovaného v souladu s článkem V. odst. 3 Smlouvy 1 a Smlouvy 2 k uzavření kupních smluv výzvou doručenou dne 28. 11. 2019. Žalovaný nereagoval, proto žalobci nezbylo než domáhat se určení obsahu kupních smluv soudem. 4. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout jako nedůvodnou. K tvrzením žalobce uvedl, že od Smlouvy č. 1 i od Smlouvy č. 2 odstoupil dne 14. 7. 2017 pro prodlení žalovaného s úhradou čtvrtých splátek kupních smluv za bytové jednotky B2/3 a B2/4. Odstoupení bylo žalobci doručeno dne [datum], čímž zanikl závazek žalovaného uzavřít se žalobcem předmětné kupní smlouvy. Žalovaný namítá, že nemohlo dojít k úhradě čtvrtých splátek kupní ceny za bytové jednotky údajnými zápočty realizovanými jednostranně žalobcem dne 25. 11. 2019, neboť v té době již bylo od obou smluv platně odstoupeno. 5. Mezi žalobcem a žalovaným bylo nesporné, že byla uzavřena Smlouva o budoucí kupní smlouvě dne 17. 4. 2015 ve znění Dodatku č. 1 dne 3. 6. 2015 (Smlouva č. 1) a Smlouva o budoucí kupní smlouvě ze dne 17. 6. 2015 (Smlouva č. 2). Kupní cena ze Smlouvy č. 1 byla uhrazena částkou 325 874 Kč dne 23. 4. 2015, částkou 909 832 Kč dne 3. 9. 2015, částkou 1 235 706 Kč dne 28. 12. 2015, částkou 250 000 Kč dne 5. 6. 2016, částkou 250 000 Kč dne 6. 6. 2016. Kupní cena ze Smlouvy č. 2 byla uhrazena částkou 384 100 Kč dne 22. 6. 2015, částkou 768 200 Kč dne 3. 9. 2015, částkou 1 152 300 Kč dne 28. 12. 2015, částkou 250 000 Kč dne 7. 6. 2016, částkou 250 000 Kč dne 8. 6. 2016. Mezi žalobcem a žalovaným je nesporné, že žalovaný odstoupil od Smlouvy č. 1 a od Smlouvy č. 2 dne 14. 7. 2017, doručeným žalobci dne 19. 7. 2017. 6. Mezi žalobcem a žalovaným je sporné, zda byla uhrazena poslední splátka ze Smlouvy č. 1 a ze Smlouvy č. 2. Žalobce tvrdí, že byla uhrazena u Smlouvy č. 1 zápočtem ve výši 267 088 Kč dne 25. 11. 2019 oproti smluvní pokutě účtované žalobcem žalovanému za opožděné předání bytové jednotky B2/3. Bytová jednotka B2/3 měla být předána dne 31. 3. 2016 a fakticky nebyla předána, tudíž smluvní pokuta je účtována od 31. 3. 2016 do 9. 8. 2019. Žalobce vyzval žalovaného 9. 8. 2019 k úhradě smluvní pokuty a následně 25. 11. 2019 písemně započetl část čtvrté splátky na smluvní pokutu žalovaného. 7. Žalobce tvrdí, že poslední splátka byla uhrazena u Smlouvy č. 2 zápočtem ve výši 286 548 Kč dne [datum] oproti smluvní pokutě účtované žalobcem za opožděné předání bytové jednotky B2/4. Bytová jednotka B2/4 měla být předána 31. 3. 2016 a fakticky nebyla předána, tudíž smluvní pokuta je účtována od 31. 3. 2016 do 9. 8. 2019. Žalobce vyzval žalovaného dne 9. 8. 2019 k úhradě smluvní pokuty a následně dne 25. 11. 2019 písemně započetl část čtvrté splátky na smluvní pokutu žalovaného. Žalovaný trval na tom, že započtení není platné, jelikož bylo žalovaným odstoupeno od Smlouvy č. 1 a od Smlouvy č. 2 dne 19. 7. 2017. Navíc nelze započíst na pohledávku existující pohledávku nejistou, jelikož k předání došlo dne 15. 4. 2016, a to fakticky předáním klíčů od obou bytů žalobci. 8. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, ze kterých zjistil tento skutkový stav: Ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím dne 17. 4. 2015 bylo zjištěno, že předmětem byl převod bytové jednotky B2/1 a garážové stání č. 10 za kupní cenu 3 258 740 Kč s tím, že v článku III. byly dohodnuty tři splátky a čtvrtá nejpozději do dne předání bytové jednotky. V článku V. je sjednáno smluvními stranami předání v termínu do 31. 3. 2016 za předpokladu, že kupní cena bude kupujícími spolu s případnou cenou víceprací zcela zaplacena nejpozději do 30. 3. 2016. V článku V. bod 3. kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce se strany zavazují nejpozději do 14 dnů od zaplacení kupní ceny ode dne podpisu. V článku VII. je sjednáno právo na odstoupení od smlouvy, pokud budoucí kupující prokazatelně v prodlení více než 30 dnů kalendářních dnů úhradou jakékoliv platby dle článku III. Součástí smlouvy je půdorys bytové jednotky i garážového stání. Dodatkem č. 1 si strany dne 3. 6. 2015 sjednaly změnu Smlouvy o budoucí kupní smlouvě spočívající v tom, že kupující projevil zájem o koupi jiné bytové jednotky značené B2/3, vše ostatní včetně garážového stání č. 10 zůstalo zachováno včetně kupní ceny a ujednání o jejím uhrazení. Dodatek č. 2 k této smlouvě nebyl žalovaným dne 2. 3. 2017 podepsán s tím, že byl pouze připomínkován. 9. Smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřené dne 17. 6. 2015 se žalobce jako budoucí kupující a žalovaný jako budoucí prodávající zavázali převodu bytové jednotky označené [anonymizováno] a garážového stání č. 11 za kupní cenu 3 841 000 Kč. V článku III. byly sjednány platební podmínky třech splátek a čtvrtá splátka měla být uhrazena budoucím kupujícím do dne předání bytové jednotky. V článku V. bylo dohodnuto, že bytová jednotka bez vad a nedodělku bránící k užívání bude dokončena a budoucímu kupujícímu předávána v termínu do 31. 3. 2016 za předpokladu, že kupní cena bude uhrazena spolu s případnými cenami víceprací tak, jak byla mezi stranami sjednána. V článku 5.3 se strany dohodly, že kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce se zavazují uzavřít nejpozději do 14 dnů od zaplacení kupní ceny. V článku VII. pak bylo sjednáno právo na odstoupení od smlouvy v případě, že budoucí kupující bude prokazatelně v prodlení více než 30 dnů s úhradou jakékoliv splátky dne článku III. Smlouvy Součástí smlouvy je půdorys bytu B2/4. Dodatek k č. 1 nebyl ze strany žalobce podepsán dne 2. 3. 2017, jelikož byl připomínkován jako neakceptovatelný. 10. Z informací o jednotce [číslo] bylo zjištěno, že vlastnické právo je vedeno ve prospěch žalovaného stejně jako u bytové jednotky [číslo] byl v budově [adresa] v k.ú. [obec] zapsané na [list vlastnictví] včetně podílu na společných částech. 11. Z výzvy ze dne 2. 11. 2016 bylo zjištěno, že žalovaná vyzývá žalobce k úhradě čtvrté splátky kupní ceny za byty [anonymizováno] a [anonymizováno] [příjmení] [jméno] [příjmení] s tím, že byt