7 Cmo 222/2024-167 — Vrchní soud v Praze

1. Městský soud v Praze v záhlaví uvedeným usnesením výrokem I. zamítl návrh na vyslovení neplatnosti usnesení přijatých na schůzi vlastníků jednotek v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku par. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , dne 13. prosince 2018 ve znění:„- , Anonymizováno, předloží účetní závěrku do 2 měsíců.- Zabezpečovací systémy v jednotlivých bytech (s výjimkou stávajících kouřových čidel v bytě č. 6) budou provozovány individuálně buď vlastníky, nebo nájemci. Kouřová čidla pro ochranu společných prostor (tj. chodeb, schodišť a střechy – byt číslo 6, budou napojeny na společný systém pultové ochrany u společnosti , Anonymizováno, zajistí ve spolupráci s firmou Alarmové systémy znovunapojení kouřových hlásičů v prostorách svého bytu č. 6 na společný systém ochrany společného majetku.- Ty části infrastruktury (rozvaděče), které je možno přesunout ze soukromých prostor, budou přesunuty do společných prostor.“- Majitel bytu č. 6 umožní správci domu při havárii osobní kontrolu krovů a střechy“.2. Výrokem II. vyslovil neplatnost usnesení přijatého na schůzi vlastníků jednotek v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku par. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , dne 13. prosince 2018 ve znění:- „Ty části infrastruktury (rozvaděče), které je možno přesunout ze soukromých prostor, budou přesunuty na náklady , Anonymizováno, , které ve spolupráci s , Anonymizováno, takto nevhodně rozdělilo dům na byty, a kromě toho zamezuje přístup správci domu ke společnému majetku.- Majitel bytu č. 6 umožní vzhledem k technickému stavu domu 4x ročně správci domu osobní kontrolu krovu a střechy.“3. Výrokem III. uložil navrhovatelce povinnost zaplatit účastnici 1) na náhradě nákladů řízení částku 7 826 Kč a výrokem IV. rozhodl, že navrhovatelka a účastník 2) nemají vůči sobě právo na náhradu nákladů řízení.4. Jedná se o v pořadí druhé meritorní rozhodnutí soudu prvního stupně. Předchozím usnesením ze dne 13. února 2020, č. j. 79 Cm 32/2019-29, soud prvního stupně návrh zamítl. K odvolání navrhovatelky Vrchní soud v Praze jako soud odvolací předmětné rozhodnutí usnesením ze dne 22. září 2021, č. j. 6 Cmo 137/2020-48, zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení s tím, že se má soud prvního stupně zabývat jednak tím, co navrhovatelka požaduje konstatováním, že zápis neodpovídá reálnému průběhu schůze, jednak tím, v čem konkrétně spočívá rozpor, jakož i jednotlivými tvrzeními neplatnosti přijatých rozhodnutí, zda vůbec lze uložit povinnosti uvedené v napadených usneseních. Rovněž soudu prvního stupně uložil postupem dle § 7 zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále jen „z. ř. s.“), do řízení přibrat třetího vlastníka, jímž je vlastník jednotky , Anonymizováno, , Jméno advokáta D, .5. Soud prvního stupně po provedeném dokazování dospěl k níže uvedeným skutkovým a právním závěrům:- navrhovatelka byla výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, ;- prohlášením vlastníka budovy (navrhovatelky) o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám vzniklo 6 jednotek, z toho 2 nebytové a 4 bytové;- účastnice 1) je na základě uzavřených kupních smluv vlastníkem jednotek č. , Anonymizováno, (nebytový prostor), č. , Anonymizováno, (nebytový prostor), č. , Anonymizováno, (bytová jednotka) a č. , Anonymizováno, (bytová jednotka); navrhovatelka je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, (bytová jednotka v podkroví) a účastník 2) je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, (bytová jednotka);- navrhovatelka byla prvním správcem domu a pozemku;- dle dohody dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností, v souvislosti se změnou prohlášení vlastníka budovy, ztratí-li společnost , právnická osoba, . (navrhovatelka) většinový podíl na společných částech, a nevznikne-li společenství vlastníků, stává se správcem domu a pozemku vlastník, který má na společných částech podíl větší než poloviční, což je v daném případě účastnice 1). Společenství vlastníků dosud nevzniklo;- dne 13. prosince 2018 se konala schůze vlastníků jednotek, na níž se projednávaly body uvedené v pozvánce, tj. schválení účetní závěrky za rok 2017, finanční hospodaření březen – říjen 2018, nedoplatky záloh na služby – návrh řešení, neoprávněný zásah do společného zabezpečovacího systému – návrh dalšího postupu, nedostatky v práci správcovské firmy , Anonymizováno, a návrh řešení (změna servisní organizace), informace o právním zastoupení, způsob zabezpečení přístupu ke společné technické infrastruktuře domu, nepovolená stavba na dvoře sousedního domu a různé. Schůze byla usnášeníschopná, přítomno bylo 100 % spoluvlastníků budovy. Projednaly se jednotlivé body, které byly schůzí schváleny, o přijetí jednotlivých usnesení bylo hlasováno. Zápis je proveden ve třech verzích, ani jedna se navrhovatelce nelíbila. Ze všech třech podob zápisu vyplývá, že (nejen) s napadenými usneseními navrhovatelka nesouhlasila a hlasovala proti jejich přijetí;- schůze přijala mj. usnesení (bod 1.) ve znění: „Firma , Anonymizováno, předloží účetní závěrku do 2 měsíců.“; navrhovatelka hlasovala proti navrženému usnesení. Program schůze pod bodem 4. se týkal mj. otázky stavu protikouřových čidel a jejich zapojení, zejména pokud jde o čidla týkající se zabezpečení společných částí (prostor) domu. Bylo přijato usnesení tohoto znění: „Zabezpečovací systémy v jednotlivých bytech (s výjimkou stávajících kouřových čidel v bytě číslo 6) budou provozovány individuálně buď vlastníky nebo nájemci. Kouřová čidla pro ochranu společných prostor (tj. chodeb, schodišť a střechy - byt č. 6) budou napojeny na společný systém pultové ochrany u společnosti , Anonymizováno, . , Anonymizováno, zajistí ve spolupráci s firmou , Anonymizováno, znovunapojení kouřových hlásičů v prostorách svého bytu č. 6 na společný systém ochrany společného majetku.“ Proti uvedenému usnesení hlasovala pouze navrhovatelka. Program schůze pod bodem 7. se týkal způsobu zabezpečení přístupu ke společné technické infrastruktuře domu. Bylo přijato usnesení tohoto znění: „Ty části infrastruktury (rozvaděče), které je možno přesunout ze soukromých prostor, budou přesunuty na náklady , Anonymizováno, , které ve spolupráci s , Anonymizováno, takto nevhodně rozdělilo dům na byty, a kromě toho zamezuje přístup správci domu ke společnému majetku. Majitel bytu č.6 umožní vzhledem k technickému stavu domu 4x ročně nebo při havárii správci domu osobní kontrolu krovů a střechy.“ Navrhovatelka hlasovala proti přijetí předmětného usnesení.6. Soud prvního stupně s odkazem na § 1209 odst. 1, § 1191 a § 1221 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve znění účinném do 31. prosince 2018 (dále jen „o. z.“), uzavřel, že navrhovatelka je aktivně legitimována k podání předmětného návrhu, který byl podán včas v zákonem stanovené prekluzivní lhůtě; rovněž shledal existenci důležitého důvodu pro přezkum napadeného usnesení.7. Pokud jde o předložení účetní závěrky, soud prvního stupně s odkazem na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí ze dne 19. března 2014, sp. zn. 26 Cdo 421/2014, nebo ze dne 16. srpna 2022, sp. zn. 26 Cdo 1298/2022), uzavřel, že je na místě namístě bez dalšího v tomto bodě návrh zamítnout. Pro úplnost dodal, že účastníci vycházeli z textu dohody, kde je výslovně uvedeno, že se schvaluje účetní závěrka, kterou měla jakožto předchozí správce domu předložit navrhovatelka, respektive měla alespoň zdokladovat náklady na provoz domu či spolupracovat s novým správcem, což v době vydání napadeného usnesení neučinila.8. K dalšímu napadenému usnesení (bod 4.), přijatého ve znění: „Zabezpečovací systémy v jednotlivých bytech (s výjimkou stávajících kouřových čidel v bytě číslo 6) budou provozovány individuálně buď vlastníky nebo nájemci. Kouřová čidla pro ochranu společných prostor (tj. chodeb, schodišť a střechy - byt číslo 6) budou napojeny na společný systém pultové ochrany u společnost , Anonymizováno, zajistí ve spolupráci s firmou Alarmové systémy znovunapojení kouřových hlásičů v prostorách svého bytu č. 6 na společný systém ochrany společného majetku.“, soud prvního stupně uzavřel, že kouřové hlásiče jsou jak v jednotlivých jednotkách (bytových i nebytových), tak ve společných prostorách budovy. Hlásiče v jednotkách zajišťují sami vlastníci (eventuálně nájemci), ve společných prostorách je třeba hlásiče napojit na centrální pult. Výlez na střechu (společný prostor) je uzavřen v jednotce č. , Anonymizováno, . Hlásiče instalované v jednotce č., Anonymizováno, jsou však napojeny na soukromou službu (nikoliv i službu centrální). Je proto třeba hlásič rozdělit na bytový a střešní (tj. část týkající se střechy napojit na společný hlásič a soukromé prostory na privátní), anebo celou jednotku napojit na centrální hlásič.9. Soud prvního stupně, poukazuje na animozitu vztahů mezi jednatelkou navrhovatelky a účastnicí 1), kdy domluva není možná, jakož i z důvodu p