20 Cdo 2075/2024 — Nejvyšší soud

20 Cdo 2075/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:15. 10. 2024 Spisová značka:20 Cdo 2075/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2024:20.CDO.2075.2024.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Exekuce Prodej movitých věcí a nemovitostí Znalecký posudek Přípustnost dovolání Dotčené předpisy:§ 336a o. s. ř. § 243a odst. 1 o. s. ř. ve znění od 30.09.2017 Kategorie rozhodnutí:D Zveřejněno na webu:25. 11. 2024 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 20 Cdo 2075/2024 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Miroslavy Jirmanové, Ph.D., a soudců JUDr. Zbyňka Poledny a JUDr. Aleše Zezuly v exekuční věci oprávněné ARX Okoř, a. s., se sídlem v Okoři 33, identifikační číslo osoby 25081837, zastoupené Mgr. Janem Baslem, advokátem se sídlem v Praze 6, U Ladronky 1167/30, proti povinnému J. O., zastoupenému JUDr. Karlem Šindelářem, advokátem se sídlem v Praze 2, Štěpánská 540/7, pro 503 964,31 Kč s příslušenstvím, vedené soudním exekutorem Mgr. Tomášem Tunklem, Exekutorský úřad Český Krumlov, pod sp. zn. 217 EX 00384/22, o dovolání povinného proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 19. 4. 2024, sp. zn. 14 Co 75/2024, takto: Dovolání se odmítá. Odůvodnění: 1. Soudní exekutor Mgr. Tomáš Tunkl, Exekutorský úřad Český Krumlov, usnesením ze dne 17. 12. 2023, č. j. 217 EX 00384/22-585, určil výslednou cenu nemovitých věcí (specifikovaných ve výroku I a II) a jejich příslušenství (specifikovaného ve výroku II) ve výši 24 468 000 Kč (výrok III), rozhodl, že nebyla zjištěna věcná břemena, výměnky, nájemní či pachtovní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou (výrok IV), a rovněž nebylo zjištěno, že v dražbě zanikne věcné břemeno, nájemní právo, výměnek nebo pacht (výrok V). Soudní exekutor uvedl, že po vydání exekučního příkazu prodejem předmětných nemovitých věcí byl za účelem jejich ocenění ustanoven znalecký ústav – Znalecká společnost s. r. o. Znalecký ústav následně předložil znalecký posudek č. 004708/2023, který byl podkladem pro rozhodnutí soudního exekutora o ceně nemovitých věcí ze dne 13. 6. 2023, č. j. 217 EX 00384/22-253. Toto rozhodnutí bylo odvolacím soudem zrušeno (usnesením Městského soudu v Praze ze dne 4. 9. 2023, sp. zn. 14 Co 282/2023) a následovalo nové ohledání nemovité věci za přítomnosti povinného. Na základě ohledání byl původní znalecký posudek dne 23. 11. 2023 doplněn a obvyklá cena i po dodatečném ohledání zůstala ve výši 24 468 000 Kč. Soudní exekutor konstatoval, že znalecký posudek a jeho doplnění věrohodně popisují nemovité věci a znalecké závěry o ceně obvyklé lze bez dalšího použít jako východisko pro toto ocenění. 2. Městský soud v Praze v záhlaví označeným rozhodnutím usnesení soudního exekutora ve výrocích I, III, IV a V potvrdil (výrok I) a ve výroku II jej změnil tak, že součástí nemovité věci jsou studna, rozvod elektrického proudu pro svítidla, drenážní rozvody pro vodu, zpevněné plochy a porosty a příslušenstvím nemovité věci jsou inženýrské sítě, oplocení, dřevník, parkovací stání, zahradní domek, udírna, stavba pro přívod elektrického proudu k domu, vodoměrná šachta před domem, bazén a terasa (výrok II). Odvolací soud doplnil dokazování znaleckým posudkem Znalecké společnosti s. r. o. ze dne 6. 4. 2023, č. 004708/2023, jeho dodatkem ze dne 23. 11. 2023 a výslechem zástupců znalecké kanceláře JUDr. Mgr. Marcela Petráska a Ing. Jiřího Rouba. Znalecký posudek ve znění jeho dodatku byl vypracován v souladu se zákonem č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, a má všechny stanovené náležitosti. Zdůraznil, že odvolacímu soudu nepřísluší přezkoumávat správnost odborných závěrů vypracovaného znaleckého posudku, kdy soud může hodnotit pouze přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu, případně jeho soulad s ostatními provedenými důkazy (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2014, sp. zn. 21 Cdo 3043/2013). Znalecký posudek ve znění jeho dodatku všechny tyto náležitosti po výslechu zástupců znalecké kanceláře, kteří objasnili případný cenotvorný vliv tzv. slabých stránek, splňuje, znalecká kancelář postupovala v souladu s § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění účinném od 1. 1. 2021, a při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí rovněž postupovala v souladu s § 1a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), kdy obvyklou cenu určila na základě cen z realizovaných prodejů podobných nemovitých věcí (pozemků s rodinným domem) v lokalitě Praha – Královice, Praha – Uhříněves a Praha – Benice uskutečněných ve druhé polovině roku 2022 a v první polovině roku 2023. Rozdíly mezi vzorky a oceňovanými nemovitostmi znalecká kancelář zohlednila pomocí koeficientů, kdy po druhém místním ohledání snížila koeficienty celkového stavu s ohledem na zjištěnou prasklinu ve zdi a zatékání, zároveň však zvýšila koeficient příslušenství nemovité věci. Stavba dálničního okruhu se do výše koeficientů nepromítla, neboť představuje okolnost nejen negativní, ale i pozitivní, a to z hlediska dopravní dostupnosti. Zástupci znalecké kanceláře rovněž objasnili, že zápach z chovu drobného zvířectva v daném případě nemá cenotvorný vliv. Obvyklá cena byla stanovena jako průměr zjištěných cen upravených pomocí koeficientů. Odvolací soud uvedl, že nemá pochybnosti o správnosti znaleckého posudku, kdy znalecká kancelář postupovala v souladu s aktuální právní úpravou, znalecký posudek je přesvědčivý a znalecké závěry byly řádně odůvodněny. 3. Odvolací soud shledal důvodnou odvolací námitku povinného, že inženýrské sítě (přípojky) nejsou podle § 509 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, součástí pozemku, ale jedná se o jeho příslušenství. Dále odvolací soud přisvědčil povinnému, že příslušenstvím nemovitých věcí je též zahradní domek (zástupci znalecké kanceláře objasnili, že zřejmým nedopatřením slovo „domek“ vypadlo a ve vyjmenovaném příslušenství zůstala slova „zahradní udírna“). 4. Odvolací soud nepovažoval za důvodnou námitku povinného, že nebyla zohledněna věcná břemena, jde-li o přípojky, neboť žádná věcná břemena zjištěna nebyla, a to ani z výpisu z katastru nemovitostí, z informací od povinného, resp. z dokumentace doložené povinným, či z provedené prohlídky nemovitých věcí. Odvolací soud proto rozhodnutí soudního exekutora jako věcně správné potvrdil ve výrocích I, III, IV a V a ve výroku II jej změnil tak, že mezi příslušenstvím uvedl zahradní domek a inženýrské sítě, a naopak vynechal inženýrské sítě ve výčtu součástí nemovité věci. 5. Povinný v dovolání namítá, že odvolací soud v bodě 24 odůvodnění konstatuje, jak soud má hodnotit znalecký posudek a zda znalec provedl správně realizaci zadání stanoveného usnesením soudního exekutora, jak hodnotit důkaz znaleckým posudkem, avšak opomíjí, že odvolací soud v předcházejícím rozhodnutí ze dne 4. 9. 2023, sp. zn. 14 Co 282/2023, určil, jakým směrem má být znalecký posudek doplněn. Z doplnění pak vyplývá stejný závěr jako z původního znaleckého posudku. Dovolatel odvolacímu soudu vytýká, že nevyužil možnosti stanovené rozhodovací praxí dovolacího soudu (např. v usnesení ze dne 18. 3. 2014, sp. zn. 21 Cdo 3043/2013), aby si vyžádal revizní znalecký posudek na určení ceny nemovitosti, jelikož stanovení ceny má odrážet – a to nikoli pouze slovním hodnocením – cenové určení jednotlivých kladů a záporů nemovitosti, tj. je třeba přesně stanovit, jakou finanční hodnotu mají jednotlivé kladné a záporné stránky nemovitosti (o kolik navyšují či snižují prostou cenu). Výsledná cena by měla být určena součtem a odpočtem těchto finančních částek. V rozhodnutí o určení ceny nemovitosti musí být jednoznačně stanoveno, jak se soud, resp. exekutor vypořádal s námitkami a připomínkami k odhadu, což se v daném případě podle povinného nestalo. Povinný má za to, že odvolací soud se odklonil od rozhodovací praxe dovolacího soudu a též od svého předchozího rozhodnutí a ačkoli provedl výslech znalce, nevypořádal se s námitkami povinného, které upozorňovaly na nesprávnost stanovení ceny. 6. Povinný dále nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu ohledně věcných břemen. Povinný upozorňoval na existenci vodovodní přípojky a elektro přípojky, které jsou zákonnými věcnými břemeny podle zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), resp. podle zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), nikoli smluvními břemeny, jako je to v současné dob