24 Cdo 1520/2025 — Nejvyšší soud

24 Cdo 1520/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:23. 9. 2025 Spisová značka:24 Cdo 1520/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:24.CDO.1520.2025.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Převod nemovitostí Předkupní právo Předkupník, koupěchtivý (o. z.) Nabídka (návrh na uzavření smlouvy) (o. z.) Dotčené předpisy:§ 561 odst. 2 o. z. § 560 o. z. § 2147 odst. 1 o. z. § 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř. § 241a odst. 4 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:A Zveřejněno na webu:24. 10. 2025 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí 30.12.2025I.ÚS 3832/25 Tomáš Langášek odmítnuto pro zjevnou neopodstatněnost30. 1. 2026 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 24 Cdo 1520/2025-95 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu JUDr. Davida Vláčila a soudců JUDr. Romana Fialy a JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., v právní věci žalobců a) Družstvo zahrádkářů J., identifikační číslo osoby XY, sídlem v XY, b) J. K. a c) L. K., všichni zastoupeni Mgr. Jakubem Horkým, advokátem, se sídlem v Praze 1, Vodičkova 695/24, o nahrazení rozhodnutí Katastrálního úřadu XY, katastrální pracoviště XY, ze dne 23. 5. 2024, č. j. V-20018/2024-101-9, ve věci povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 92 C 46/2024, o dovolaní žalobců proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 1. 2025, č. j. 5 Co 102/2024-53, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. Odůvodnění: I. Dosavadní průběh řízení 1. Městský soud v Praze (dále jen „soud prvního stupně“) svým rozsudkem ze dne 3. 10. 2024, č. j. 92 C 46/2024-27, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 18. 10. 2024, č. j. 92 C 46/2024-34, rozhodl o žalobě proti rozhodnutí katastrálního úřadu ve věci vkladu vlastnického práva k nemovité věci tak, že žalobu, dle níž měl soud povolit vklad vlastnického práva žalobce a) ke stavbě bez čísla popisného/čísla evidenčního, jiné stavbě, stojící na pozemku parcelního čísla XY v obci XY, v katastrálním území XY, do katastru nemovitostí podle návrhu žalobce a) ze dne 8. 4. 2024 a v tomto rozsahu nahradit rozhodnutí Katastrálního úřadu XY, katastrálního pracoviště XY, ze dne 23. 5. 2024, č. j. V-20018/2024-101-9, zamítnul (výrok I). Také rozhodl o nákladech řízení (výrok II). 2. Vrchní soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) v záhlaví označeným rozhodnutím (dále jen „napadené rozhodnutí“) rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I rozsudku odvolacího soudu) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II rozsudku odvolacího soudu). 3. Takto soudy obou stupňů rozhodly o žalobě, kterou se žalobci domáhali povolení vkladu vlastnického práva žalobce a) ke stavbě bez č.p./č.e., stojící na pozemku parc. č. XY v obci XY, v katastrálním území XY, (dále „nemovitá věc“ nebo „nemovitost“) do katastru nemovitostí podle návrhu žalobce a) ze dne 8. 4. 2024 a v tomto rozsahu nahradit rozhodnutí Katastrálního úřadu XY, katastrální pracoviště XY, (dále „katastrální úřad“) ze dne 23. 5. 2024, č. j. V-20018/2024-101-9, (dále též jen „zamítavé správní rozhodnutí“). Vkladovou listinou byla písemná nabídka ze dne 26. 2. 2024 žalobců b) a c) adresovaná žalobci a), kterou byl vyzván k tomu, aby sdělil, zda využije svého předkupního práva ke koupi předmětné nemovité věci, a to za stejných podmínek jako v kupní smlouvě, kterou žalobci b) a c) uzavřeli s třetí osobou – tzv. koupěchtivým (tj. za kupní cenu 300 000 Kč). V nabídce žalobci b) a c) uvedli, že bude-li mít žalobce a) zájem předkupní právo využít, „bude mezi nimi uzavřena kupní smlouva za stejných podmínek“. Přílohou nabídky byla kopie kupní smlouvy uzavřené s třetí osobou. Žalobce a) na nabídku reagoval písemně prostřednictvím listiny ze dne 8. 4. 2024 tak, že nabídku k využití předkupního práva přijímá. 4. Katastrální úřad správním rozhodnutím zamítl návrh na vklad do katastru nemovitostí s tvrzením, že se podle obsahu listiny nejedná o kupní smlouvu, jelikož na ní zcela chybí projevy vůle účastníků požadované § 2079 zákona č. 89/2012, občanský zákoník (dále „o. z.“), které by směřovaly k převodu vlastnického práva k nemovité věci. Jedná se pouze o nabídku žalobců b) a c) k odkupu nemovitosti, kde se předběžně stanoví jeho podmínky a o akceptaci nabídky žalobcem a). Projevy vůle stran podle katastrálního úřadu musí být na téže listině a tato jedna listina nevzniká pouhým spojením jednotlivých písemných výstupů. 5. Soud prvního stupně při svém rozhodování stanul před otázkou, zda oferta a akceptace, relativně samostatná právní jednání, nacházející se na dvou samostatných listinách, byť následně k sobě spojených, znamenaly uzavření platné kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí. Podle soudu prvního stupně však ustanovení § 560 a 561 odst. 2 o. z. vyžadovala v dané věci obligatorně písemnou formu a také písemné projevy vůle zachycené na stejné listině. V posuzované věci tak oferta a akceptace mohly působit žalobci zamýšlené následky převodu vlastnického práva k nemovitosti jen v případě jejich zachycení na jedné jediné listině. Navíc pouhé mechanické spojení dvou původně samostatných listin k sobě navzájem z nich jedinou listinu vytvořit nemůže. Přísnějším formálním požadavkům na podobu smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci tak žalobci nedostáli. Z tohoto důvodu soud prvního stupně žalobu zamítl. 6. Odvolací soud se k podanému odvolání žalobců se závěry soudu prvního stupně v napadeném rozsudku ztotožnil. Zdůraznil, že v kupní smlouvě musí být vymezen nejen předmět koupě a kupní cena, ale i závazek prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo k předmětu koupě. Protože v dané věci musí být zachována písemná forma kupní smlouvy, musí být vůle k převodu nemovité věci obsahem kupní smlouvy. V posuzované věci však žalobci b) a c) v nabídce projevili vůli, že využije-li žalobce a) svého předkupního práva, teprve poté bude uzavřena kupní smlouva, na základě níž dojde k převodu vlastnického práva k nemovité věci. Přestože ustanovení § 2147 odst. 1 o. z. výslovně stanoví, že nabídka předkupníkovi ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu a odst. 2 téhož ustanovení formu přijetí nabídky neupravuje, dané nezakládá výjimku z pravidla, že smlouva o převodu nemovité věci musí mít podle § 560 a 2128 odst. 1 o. z. písemnou formu. Odvolací soud tak rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. II. Dovolání 7. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci [dále jen „dovolatelé“, resp. „dovolatel a), b) a c)“] dovolání v rozsahu jeho výroku I. Jeho přípustnost zakládají na tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Konkrétně tak označují otázku, „zda za skutkových okolností, kdy předkupní nabídka je nadepsána Nabídka na využití předkupního práva, je v ní uvedeno, že prodávající předkupníkovi nabízí věc ke koupi, stejně jako kupní cena, a že prodávající žádá o sdělení, zda předkupník svého předkupního práva využije v zákonné lhůtě, případně o úhradu kupní ceny za podmínek uvedených v nabídce a dále, že v případě zájmu předkupníka předkupní právo využít bude mezi prodávajícím a předkupníkem uzavřena kupní smlouva za uvedených podmínek, je takové právní jednání platnou předkupní nabídkou, jejíž jednostrannou akceptací předkupníkem dojde k uskutečnění koupě mezi prodávajícím a předupníkem.“ V té souvislosti také upozorňují, že ustanovení § 2147 odst. 1 o. z. je nutné interpretovat jako ustanovení speciální vůči ustanovení § 561 o. z. Mají tak za to, že na posuzovaný případ se požadavek podpisů na téže listině neměl vztáhnout. 8. Dovolatelé také uvádějí, že „projevy dovolatelů na téže listině nepochybně jsou [a to i přestože k listině obsahující projev vůle dovolatelů b) a c) byl teprve následně připojen další list papíru s předtištěným textem vyjadřujícím přijetí předkupní nabídky a takto doplněná listina následně byla podepsána dovolatelem a)]. K podrobnější argumentaci odkázali dovolatelé v podaném mimořádném opravném prostředku rovněž na argumentaci obsaženou v odůvodnění jimi podaného odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně ze dne 18. 10. 2024. 9. Nakonec dovolatelé namítají, že soudy obou stupňů nezmínily ve skutkových zjištěních, že předkupní nabídka obsahuje text „v souladu s ustanovením § 3056 odst. 1 a násl. [o. z.] Vám tímto […] nabízíme ke koupi Stavbu, a to za stejných podmínek jako v kupní smlouvě.” Tuto námitku dovolatelé vznášejí z opatrnosti, pokud by snad Nejvyšší soud shledal, že skutečnost, ž