24 Cdo 3107/2021 – Nejvyšší soud

24 Cdo 3107/2021-327 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Davida Vláčila a soudců JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., a JUDr. Romana Fialy v právní věci žalobkyně Hlavního města Prahy, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2/2, zastoupené JUDr. Ing. Světlanou Semrádovou Zvolánkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Karlovo náměstí 287/18, za účasti vedlejší účastnice na straně žalobkyně Městské části Praha 22, se sídlem v Praze 22, Nové náměstí 1250/10, zastoupené Mgr. Josefem Přibylem, advokátem se sídlem v Praze 2, Moravská 1551/14, proti žalované M. R., narozené XY, bytem v XY, zastoupené JUDr. Martinem Purkytem, advokátem se sídlem v Praze 5, náměstí 14. října 496/13, o určení vlastnického práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 15 C 193/2019, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 21. 4. 2021, č. j. 72 Co 448/2020-260, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 21. 4. 2021, č. j. 72 Co 448/2020-260, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 14. 9. 2020, č. j. 15 C 193/2019-181, ve výrocích I, III a IV ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 24. 9. 2021, č. j. 15 C 193/2019-300, se zrušují a věc se v tomto rozsahu vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení. Odůvodnění: I. Dosavadní průběh řízení 1. Žalobkyně se v řízení domáhá určení, že je vlastnicí pozemku parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. XY, a pozemku parc. č. XY, ostatní plocha, vše zapsané u katastrálního úřadu pro katastrální území XY, obec XY(dále též „pozemky“). 2. Obvodní soud pro Prahu 10 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 14. 9. 2020, č. j. 15 C 193/2019-181, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 24. 9. 2021, č. j. 15 C 193/2019-300, určil, že žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parc. č. XY, ostatní plocha, vše v katastrálním území XY, zapsaných na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, obec XY (výrok I), zamítl žalobu co do požadavku na určení, že žalobkyně je vlastnicí stavby č. p. XY stojící na pozemku parc. č. XY v katastrálním území XY, zapsané na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, obec XY (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky III a IV). 3. Městský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalované potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I, III a IV (výrok I rozsudku odvolacího soudu) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výroky II a III rozsudku odvolacího soudu). 4. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která považoval za dostatečná. Manžel žalované J. R. začal užívat pozemky na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 26. 4. 2000 s vedlejší účastnicí, a to za účelem vybudování a provozování sportovního a kynologického centra. Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 26. 4. 2020 a nájemné bylo sjednáno ve výši 1 Kč měsíčně. Následně J. R. požádal o koupi pozemků a zástupce starosty jeho návrh předložil nejprve radě a posléze zastupitelstvu městské části Prahy 22 (dále jen „vedlejší účastnice“ nebo „městská část“) s doporučením dané pozemky prodat, neboť navrhovaná kupní cena byla vyšší, než kolik by vedlejší účastnice obdržela na nájemném za sjednané období a dále nájemce v průběhu nájmu prokázal svůj záměr s pozemky (vybudování a provozování sportovního a kynologického centra). Rada i zastupitelstvo souhlasily s prodejem pozemků za kupní cenu 331 724 Kč. Rada požadovala, aby však ve smlouvě bylo sjednáno předkupní právo ve prospěch vedlejší účastnice „za stejných platebních, resp. kupních podmínek“. Zastupitelstvo též požadovalo zřízení předkupního práva ve prospěch vedlejší účastnice „za stejných finančních podmínek“. J. R. a vedlejší účastnice uzavřeli kupní smlouvu o předmětných pozemcích dne 8. 9. 2004 (dále jen „kupní smlouva“) za výše zmíněnou cenu. V čl. V kupní smlouvy si strany ujednaly předkupní právo ve prospěch vedlejší účastnice dle § 602 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) bez jakýchkoliv dalších specifikací. V době koupě pozemků byla žalovaná manželkou J. R., a proto se pozemky staly součástí společného jmění manželů. Pozemky užívali žalovaná a její manžel společně, společně na nich vybudovali stavbu č. p. XY a provozovali sportovní a kynologické centrum. Dne 2. 12. 2008 J. R. zemřel. Žalovaná byla jeho jedinou dědičkou. V katastru nemovitostí byla ke dni rozhodování soudů nižších stupňů tedy zapsána jako výlučná vlastnice předmětných pozemků. 5. Po právní stránce se odvolací soud plně ztotožnil s právním posouzením soudu prvního stupně. Zabýval se v první řadě existencí naléhavého právního zájmu žalobkyně na požadovaném určení. Konstatoval, že naléhavý právní zájem je dán, jestliže žalobce, který tvrdí, že je vlastníkem nemovitostí, není jako jejich vlastník v katastru nemovitostí zapsán. Odvolací soud tedy ve shodě se soudem prvního stupně naléhavý právní zájem shledal. Následně řešil otázku platnosti kupní smlouvy. Vycházel přitom z toho, že uzavřená kupní smlouva neodpovídala zcela rozhodnutí zastupitelstva, když neobsahovala ujednání o předkupním právu za stejných kupních podmínek (míněno v porovnání s kupní cenou dohodnutou v kupní smlouvě, která měla být podle jeho názoru určující i v případě budoucího převodu pozemku na jinou koupěchtivou osobu). Odvolací soud uzavřel, že zastupitelstvo vedlejší účastnice dalo jasně najevo, že sjednání předkupního práva v požadovaných parametrech je zásadní podmínkou předmětného převodu nemovitostí. Starosta městské části se přitom podle jeho názoru odchýlil od vůle projevené zastupitelstvem, neboť ztížil možnost vedlejší účastnice pozemky nabýt případně zpět do vlastnictví, což v konečném důsledku může mít nepříznivý dopad na majetek a hospodaření obce, jakož i možnost obyvatel obce předmětné pozemky využívat. Odvolací soud tedy hodnotil rozdíl mezi předkupním právem sjednaným ve smlouvě a podmínkami převodu dle projevené vůle zastupitelstva jako natolik zásadní, že způsobuje absolutní neplatnost kupní smlouvy ve smyslu § 39 obč. zák. Vzhledem k neplatnosti kupní smlouvy se odvolací soud dále zabýval tím, zda předmětné pozemky žalovaná nevydržela. K tomu uvedl, že oprávněná držba žalované a jejího manžela začala dnem 1. 10. 2004. Desetiletá vydržecí lhůta ve smyslu obč. zák. by tak uplynula až za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). S účinností o. z. dne 1. 1. 2014 však došlo oproti předchozí právní úpravě ke změně koncepce vydržení s tím, že podle § 3028 odst. 1 a 2 o. z. je třeba podmínky vydržení posuzovat podle právní úpravy obsažené v o. z. Podle této právní úpravy přitom k řádnému vydržení již nepostačuje držba opřená o domnělý (putativní) právní titul, nýbrž je třeba, aby se opírala o existenci titulu platného podle § 1090 odst. 1 o. z. Na základě domnělého titulu lze vydržet pouze v rámci mimořádného vydržení, které však vyžaduje držbu v trvání 20 let. Jestliže tedy žalovaná svou dobrou víru o vlastnictví pozemků opírá o neplatnou kupní smlouvu, tedy o domnělý právní titul, nebyly splněny podmínky pro řádné vydržení vlastnického práva a vzhledem k době trvání dobrověrné držby žalované, která byla kratší než 20 let, nebyly splněny podmínky ani pro vydržení mimořádné. Konečně odvolací soud shledal neopodstatněnými námitky žalované ohledně neprovedení výslechu dvou svědků, jimiž měla být prokázána tvrzení žalované o okolnostech, za kterých začala s manželem pozemky používat, neboť tyto důkazní prostředky zjevně směřují k prokázání skutečností, které nejsou z hlediska rozhodnutí ve věci samé významné. Obdobně odvolací soud nevyhověl návrhu žalované na doplnění dokazování znaleckým posudkem, který měl být vypracován jako podklad ke stanovení kupní ceny pozemků sjednané v kupní smlouvě. Jednak z průběhu řízení a obsahu spisu neplyne žádná konkrétní skutečnost, z níž by bylo možné usuzovat, že označený důkazní prostředek existuje, jednak jej žalovaná označila k prokázání skutečností, že kupní cena pozemků reflektovala investice, které do pozemků spolu s manželem učinili, a že po skončení nájemního vztahu jim investice nebyly nahrazeny, tedy skutečností, které nejsou z hlediska předmětu sporu a rozhodnutí ve věci samé podstatné. II. Dovolání a vyjádření k němu 6. Rozsudek odvolacího soudu napadla žalovaná v plném rozsahu dovoláním. Namítala v první řadě, že odvolací soud nesprávně posoudil otázku absolutní neplatnosti kupní smlouvy, při jejímž řešení se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. K tomu uvedla, že předkupní právo je toliko tzv. vedlejším ujednáním při kupní smlouvě, a proto by v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu neměla být dovozována její absolutní neplatnost. Žalovaná dále poukázala na skutečnost, že vedlejší účastnice použila při formulaci požadavku sjednání předkupního práva tři různé termíny – platební podmínky, kupní podmínky a finanční podmínky. Žalovaná tedy po rekapitulaci výkladových pra