26 Cdo 1118/2014 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1118/2014 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:16. 4. 2014 Spisová značka:26 Cdo 1118/2014 ECLI:ECLI:CZ:NS:2014:26.CDO.1118.2014.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Neplatnost právního úkonu Výpověď z nájmu bytu Dotčené předpisy:§ 3 odst. 5 předpisu č. 107/2006Sb. § 3 odst. 6 předpisu č. 107/2006Sb. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:14. 5. 2014 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1118/2014 ROZSUDEK Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Ing. M. K., P., zastoupeného JUDr. Miloslavem Peterkou, advokátem se sídlem v Praze 3 – Žižkově, Jagellonská 1239/24, proti žalovanému Ing. arch. P. K., P., zastoupenému Mgr. Stanislavem Němcem, advokátem se sídlem v Postupicích 58, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Jablonci nad Nisou pod sp. zn. 9 C 40/2008, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14. prosince 2010, č. j. 17 Co 415/2010-131, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 14. prosince 2010, č. j. 17 Co 415/2010-131, v poměru mezi žalobcem a žalovaným se zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Okresní soud v Jablonci nad Nisou (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. ledna 2010, č. j. 9 C 40/2008-66, zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi žalovaného ze dne 3. září 2007 z nájmu původní žalobkyně L. M. (dále jen „Výpověď“ a „původní žalobkyně“) k „bytu č. 9 ve IV. podlaží domu v P.“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“); současně rozhodl o nákladech řízení tehdejších účastníků. K odvolání původní žalobkyně a žalobce (vnuka původní žalobkyně) Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 14. prosince 2010, č. j. 17 Co 415/2010-131, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že vyhověl žalobě a určil, že Výpověď (daná žalovaným původní žalobkyni) je neplatná; současně rozhodl o nákladech řízení tehdejších účastníků před soudy obou stupňů. Z provedených důkazů zjistily soudy obou stupňů následující skutkový stav. Dne 22. dubna 1961 uzavřely původní žalobkyně jako nájemkyně a Odborové sdružení národních podniků pro výrobu keramiky a keramických surovin Praha – Hlubočepy jako pronajímatel smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále jen „původní nájemní smlouva“). Dne 19. března 2001 pak uzavřeli původní žalobkyně a žalobce jako nájemci a městská část Praha 5 jako pronajímatelka smlouvu o nájmu téhož bytu opět na dobu neurčitou, avšak bez ujednání vztahujícího se ke zrušení či nahrazení původní nájemní smlouvy (dále jen „nájemní smlouva ze dne 19. března 2001“). Žalovaný se stal na základě kupní smlouvy ze dne 24. března 2005 s účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ke dni 4. července 2005 vlastníkem předmětného domu. Písemným oznámením ze dne 30. listopadu 2006 (dále jen „Oznámení“) adresovaným původní žalobkyni, která ho převzala téhož dne, jí od 1. března 2007 zvýšil nájemné z bytu z částky 1.112,47 Kč měsíčně na částku 6.230,08 Kč měsíčně. Následně původní žalobkyně a žalobce dopisem ze dne 8. prosince 2006 sdělili žalovanému, že se zvýšením nájemného na stanovenou částku nesouhlasí (pro nesprávnost výpočtu zvýšení nájemného), přičemž mu od 1. března 2007 hradili na nájemném částky odpovídající nájemnému zvýšenému o maximální přírůstek měsíčního nájemného, jenž vypočetli způsobem stanoveným v příloze k zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. května 2009 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Dopisem ze dne 3. září 2007 adresovaným původní žalobkyni jí pak žalovaný nájem předmětného bytu vypověděl (dále jen „Výpověď“) s odůvodněním, že neplatila nájemné ve výši určené v Oznámení přesto, že se nebránila zvýšení nájemného žalobou podanou u soudu v zákonné tříměsíční lhůtě, a že její dluh na nájemném tak ke dni dání Výpovědi přesáhl trojnásobek měsíčního nájemného ve smyslu § 711 odst. 2 písm. b/ zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč. zák.“). Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že žaloba byla podána včas (konkrétně dne 24. října 2007), tj. v šedesátidenní prekluzivní lhůtě počítané od doručení Výpovědi (§ 711 odst. 5 obč. zák.). Poté rovněž dovodil, že ke dni doručení Oznámení a ke dni dání Výpovědi byla (výlučnou) nájemkyní bytu pouze původní žalobkyně, neboť nájemní smlouva ze dne 19. března 2001 je absolutně neplatná; vztahovala se totiž k bytu, který nebyl právně volný (byl již v nájmu původní žalobkyně), přičemž se nijak nevypořádala s původní nájemní smlouvou. V návaznosti na to dospěl k závěru, že nepodala-li původní žalobkyně ve lhůtě do 1. března 2007 u soudu žalobu na určení neplatnosti zvýšení nájemného, byla povinna platit od uvedeného data nájemné z bytu ve výši stanovené v Oznámení. Uzavřel, že jelikož takto zvýšené nájemné žalovanému nehradila a její dluh na nájemném z bytu tak přesáhl ke dni dání Výpovědi trojnásobek měsíčního nájemného, byl naplněn uplatněný výpovědní důvod hrubého porušení povinností nájemce podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák.; vzhledem k tomu – a dále i s ohledem na to, že Výpověď obsahovala všechny podstatné náležitosti stanovené v § 711 odst. 3 obč. zák. – pokládal Výpověď za platnou, a proto určovací žalobu zamítl. Naproti tomu odvolací soud usoudil, že uplatněný výpovědní důvod nebyl naplněn. Podle jeho názoru je tomu tak proto, že původní žalobkyni nevznikla povinnost platit nájemné z bytu ve výši uvedené v Oznámení a potažmo ani dluh odvozený od takto zvýšeného nájemného. V této souvislosti zdůraznil, že navýšení nájemného učiněné Oznámením přesahuje maximální přírůstek měsíčního nájemného vypočtený způsobem předepsaným v příloze k zákonu č. 107/2006 Sb. a že Oznámení navíc neobsahuje zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného právě na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Dodal, že vzhledem k uvedeným nedostatkům pak v tomto případě ani nejde o oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle citovaného zákona, jehož účinkům může nájemce bytu zabránit pouze žalobou na určení neplatnosti zvýšení nájemného podanou u soudu v prekluzivní lhůtě stanovené v § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. Poté uzavřel, že zvýšení nájemného učiněné Oznámením je tedy absolutně neplatné podle § 39 obč. zák. pro rozpor s ustanoveními § 3 odst. 3, 4 a 5 zákona č. 107/2006 Sb., přičemž nejedná-li se o zvýšení nájemného podle uvedeného zákona, lze tuto skutečnost (tj. neplatnost Oznámení) zohlednit i v daném řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Za této situace zamítavý rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že určovací žalobě vyhověl. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). Uplatněné dovolací námitky podřadil pod dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. V dovolání odvolacímu soudu předně vytkl, že se nevypořádal s otázkou aktivní věcné legitimace žalobce a i ve vztahu k němu vyhověl žalobě (na určení neplatnosti Výpovědi žalovaného z nájmu původní žalobkyně k bytu) přesto, že soud prvního stupně přisvědčil jeho námitce a dovodil, že není nájemcem předmětného bytu, neboť nájemní smlouva ze dne 19. března 2001 je neplatná; přitom žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu může podat toliko nájemce (§ 711 odst. 5 obč. zák.). Nesouhlasil ani s názorem, že Oznámení není oznámením o zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. Měl za to, že i kdyby zvýšení nájemného učiněné Oznámením neodpovídalo limitům stanoveným citovaným zákonem, tato okolnost neopravňovala odvolací soud vyloučit ho z působnosti tohoto zákona; navíc jeho argumentace je vnitřně rozporná, jestliže na jedné straně dovozuje, že Oznámení není oznámením o jednostranném zvýšení nájemného ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb., a na straně druhé posuzuje „výši zvýšeného nájemného“ právě podle citovaného zákona. Měl také za to, že kromě toho v důsledku uvedeného právního názoru by se stala zcela nadbytečnou právní úprava žaloby na určení neplatnosti zvýšení nájemného obsažená v ustanovení § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., jelikož každé zvýšení nájemného, které je v rozporu s tímto zákonem a tudíž neplatné, by bylo možno označit za zvýšení nájemného, jež nebylo uplatněno podle tohoto zákona a není proto třeb