26 Cdo 1978/2020 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1978/2020 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:9. 2. 2021 Spisová značka:26 Cdo 1978/2020 ECLI:ECLI:CZ:NS:2021:26.CDO.1978.2020.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Dotčené předpisy:§ 2249 odst. 3 o. z. § 2300 o. z. § 2301 o. z. předpisu č. 453/2013 Sb. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:4. 5. 2021 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1978/2020-239 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobce hlavního města Prahy, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2/2, IČO 00064581, zastoupeného JUDr. Ing. Světlanou Semrádovou Zvolánkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Karlovo náměstí 287/18, proti žalovanému L. H., narozenému XY, bytem XY, zastoupenému Mgr. Alenou Kyzek Doktorovou, advokátkou se sídlem v Praze 6, Do Roklí 174, o určení výše nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 24 C 382/2017, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 28. listopadu 2019, č. j. 53 Co 294/2019-209, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. Odůvodnění: Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. 5. 2019, č. j. 24 C 382/2017-163, určil, že výše nájemného k bytu I. kategorie o 4 pokojích a kuchyně s příslušenstvím a kuchyňským koutem s evidenčním číslem bytu 6.2 v VI. patře bytového domu č. p. XY v XY (dále jen „předmětný byt“), jehož nájemcem je žalovaný, činí částku ve výši 70 Kč/m2 započitatelné podlahové plochy měsíčně, a to ode dne 29. 11. 2017 (výrok I.), co do zbytku žalobu zamítl (výrok II.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.). K odvolání účastníků Městský soud v Praze jako soud odvolací soud rozsudkem ze dne 28. 11. 2019, č. j. 53 Co 249/2019-209, odmítl odvolání žalobce proti výroku I. rozsudku soudu prvního stupně (výrok I.), potvrdil jej ve výroku II. (výrok II.) a ve výroku III. změnil tak, že žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 7 539 Kč (výrok III.); současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok IV.). Odvolací soud (shodně se soudem prvního stupně) zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byla dne 21. 1. 1998 uzavřena na dobu neurčitou nájemní smlouva k předmětnému bytu, který je bytem zvláštního určení, a že nájemné bylo s odkazem na vyhlášku MF ČR č. 176/1993 Sb. sjednáno ve výši 37,07 Kč/m2 (při rozloze bytu 225,96 m2 činilo 8 376,36 Kč měsíčně). Žalobce žalovaného opakovaně vyzval dopisy ze dne 29. 6. 2017 a ze dne 7. 9. 2017 k uzavření dodatku k nájemní smlouvě ohledně změny výše nájemného na 70 Kč/m2, žalovaný však dodatek neuzavřel. Proto si nechal před podáním žaloby na určení výše nájemného zpracovat znalcem Ing. Janem Benešem znalecký posudek č. 4904-174/17, podle něhož bylo tržní nájemné v daném místě za předmětný byt 180 Kč/m2. Usnesením Rady hlavního města Prahy č. 80 ze dne 22. 1. 2013, kterým byl schválen postup při stanovení smluvního nájemného v bytech v majetku hlavního města Prahy nesvěřeném Statutem hlavního města Prahy městským částem, bylo v případě bytů zvláštního určení stanoveno smluvní nájemné částkou 70 Kč/m2. Odvolací soud konstatoval, že žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného, které jím nebylo akceptováno, proto byl oprávněn navrhnout, aby výši obvyklého nájemného určil soud s účinky od podání návrhu (§ 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012, občanský zákoník - dále jen „o. z.“). Dále se zabýval otázkou výše obvyklého nájemného v daném místě a čase u bytu zvláštního určení, přičemž uvedl, že zpracovaný znalecký posudek znalce Ing. Jana Beneše nezohledňuje charakter bytu jako bytu zvláštního určení, proto z něj není možné vycházet. S odkazem na § 2 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen „nařízení vlády č. 453/2013 Sb.“), dovodil, že jestliže ostatní nájemci bytů v domě zvláštního určení, ve kterém se nachází i předmětný byt užívaný žalovaným, platí smluvní nájemné 70 Kč za m2/měsíc (což bylo prokázáno evidenčními listy dalších čtyř bytů) a jestliže tato výše je v souladu s usnesením Rady hlavního města Prahy č. 80 ze dne 22. 1. 2013, je tento způsob zjištění výše obvyklého nájemného dostačující a není potřeba stanovovat srovnatelné nájemné jinak (za pomoci dalšího znaleckého posudku). Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 - dále jen „o. s. ř.“. Uvedl, že se odvolací soud jednak odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu při posuzování a zjišťování srovnatelného nájemného v místě a čase (odkazem na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, a ze dne 28. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3574/2018) a dále, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které dosud nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešeny. Namítal, že obecné soudy zvolily nesprávnou interpretaci pojmu srovnatelnosti nájemného dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. a že jako měřítko obvyklého nájemného nemělo být použito nájemné, které je hrazeno u bytů zvláštního určení. Jestliže nedošlo k ustanovení znalce, mělo být obvyklé nájemné stanoveno na základě tří srovnatelných nájemných od odlišných pronajímatelů a z takto zjištěné množiny v intencích nařízení vlády vyloučit nájemné z bytů zvláštního určení. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť dovolacím soudem doposud nebyla v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále opět jen „o. z.“), výslovně řešena otázka zjištění a stanovení srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě u bytů zvláštního určení. Není však důvodné. Podle § 2249 odst. 2 o. z. prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Podle § 2 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se rozumí srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného. Podle § 2 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se rozumí srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných. Podle § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt stanoví na základě prokazatelného doložení nejméně 3 srovnatelných nájemných. Podle § 4 odst. 3 písm. e) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se při zjišťování srovnatelnosti nájemného nezohledňuje nájemné z bytů, které jsou byty zvláštního určení. Definice bytů zvláštního určení je obsažena v § 2300 odst. 1 o. z., podle něhož se jedná o byty určené pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byty v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo o byty s pečovatelskou službou. Pro vznik i skončení nájmu stanoví zákon zvláštní podmínky. Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce (srov. § 2300 odst. 2 o. z.) a vypovědět ji může pouze s jeho souhlasem, přechod nájmu bytu je v případě smrti nájemce výrazně omezen (srov. § 2301 o. z.). Podle § 3075 o. z. byl-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zřízen byt zvláštního určení ze státních prostředků ne