26 Cdo 2377/2014 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2377/2014 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:13. 8. 2014 Spisová značka:26 Cdo 2377/2014 ECLI:ECLI:CZ:NS:2014:26.CDO.2377.2014.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Neplatnost právního úkonu Žaloba určovací Dotčené předpisy:§ 2 písm. e) předpisu č. 107/2006Sb. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:19. 9. 2014 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 2377/2014 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobkyně D. R., zastoupené Mgr. Stanislavem Niklem, advokátem se sídlem ve Slatině 201, proti žalované ŠIRMER REALITY s.r.o., se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Českobratrská 692/15, IČO: 25884671, zastoupené JUDr. Jiřím Rakem, advokátem se sídlem v Kopřivnici, Štefánikova 58/31, o určení neplatnosti zvýšení nájemného z bytu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 61 C 267/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 7. září 2012, č. j. 71 Co 138/2012-149, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobkyně se domáhala, aby bylo určeno, že je neplatné zvýšení nájemného z „bytu č. 1, nacházejícího se v domě na ulici O. – M. O.“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“), na částku 5.618,- Kč měsíčně s účinností od 1. ledna 2010 učiněné oznámením žalované ze dne 21. září 2009 (dále též jen „posuzované zvýšení nájemného“). Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 8. srpna 2011, č. j. 61 C 267/2009-89, určil, že „maximální možné zvýšení nájemného k bytu ..., počínaje dnem 1. 1. 2010, je 45,02 Kč za m2, tj. 5.056,20 Kč měsíčně“; současně rozhodl o nákladech řízení státu a o povinnosti žalované zaplatit tam uvedený soudní poplatek. K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 7. září 2012, č. j. 71 Co 138/2012-149, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že zamítl žalobu „na určení, že zvýšení nájemného dle oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 21.9.2009 je neplatné“; zároveň rozhodl o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů. Z provedených důkazů zjistil shodně se soudem prvního stupně následující skutkový stav. Žalovaná je současnou vlastnicí předmětného domu. Předmětný byt byl žalobkyni původně přidělen mimo pořadník podle § 19 písm. a/ alinea bb/ tehdy účinného zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, a to poté, co se příslušnému národnímu výboru zavázala, že ho na vlastní náklady opraví, aby byl způsobilý k bydlení. Následně žalobkyně jako nájemkyně a Státní podnik bytového hospodářství Moravská Ostrava a Přívoz (právní předchůdce žalované) jako pronajímatel uzavřeli dne 21. května 1992 smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále jen „Nájemní smlouva“). Jelikož žalobkyně skutečně na vlastní náklady opravila byt tak, že ho z nevyhovujícího stavu uzpůsobila k bydlení, postupem podle § 17 odst. 2 vyhlášky č. 60/1964 Sb., ve znění účinném ke dni uzavření Nájemní smlouvy (dále jen „vyhláška č. 60/1964 Sb.“), jí bylo stanoveno nájemné v částce 134,- Kč měsíčně, tj. v částce odpovídající výši nájemného z bytu IV. kategorie. Oznámením ze dne 30. prosince 2006 žalovaná zvýšila žalobkyni nájemné z bytu s účinností od 1. ledna 2007 na částku 1.489,- Kč měsíčně, přičemž při výpočtu přírůstku nájemného vycházela mimo jiné z toho, že předmětný byt je bytem se sníženou kvalitou ve smyslu § 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Následně však oznámením ze dne 21. září 2009 (dále též jen „Oznámení“) zvýšila žalobkyni nájemné z bytu s účinností od 1. ledna 2010 na částku 5.618,- Kč měsíčně s konstatováním, že předmětný byt je bytem s kvalitou „standard“, a tedy nikoli bytem se sníženou kvalitou. Na tomto skutkovém základě odvolací soud – na rozdíl od soudu prvního stupně – především dovodil, že při zvýšení nájemného Oznámením postupovala žalovaná v souladu se zákonem č. 107/2006 Sb., jestliže při výpočtu přírůstku nájemného nezohlednila investice žalobkyně do předmětného bytu. V této souvislosti zdůraznil, že na rozdíl od vyhlášky č. 60/1964 Sb., podle níž bylo stanoveno výchozí nájemné z bytu, uvedený zákon „nezná“ kategorizaci bytů, nýbrž pro účely jednostranného zvyšování nájemného rozlišuje pouze mezi byty se sníženou kvalitou a byty ostatními („standardními“); byt se sníženou kvalitou pak definuje jako byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, anebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství (§ 2 písm. e/ zákona č. 107/2006 Sb.). V této souvislosti uvedl, že pro byty se sníženou kvalitou sice stanoví pomalejší tempo zvyšování nájemného, avšak v souzené věci o takový byt nejde (podle zjištěného skutkového stavu byl předmětný byt v době zvyšování nájemného vybaven ústředním vytápěním /vybudovaným v roce 1995/ a úplným základním příslušenstvím /koupelnou a splachovacím záchodem/); přitom zákon č. 107/2006 Sb. nepočítá při zvyšování nájemného se zvýhodněním nájemce, který pronajatý byt vlastními náklady zhodnotil. Ostatně takové zvýhodnění nepředpokládala ani předchozí regulace nájemného obsažená ve vyhlášce č. 176/1993 Sb. (která nahradila dřívější vyhlášku č. 60/1964 Sb.), neboť již od 1. ledna 1992 bylo upraveno právo nájemce žádat vypořádání investic do pronajaté věci (§ 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 509/1991 Sb. – dále jen „obč. zák. po novele“). Za této situace rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že určovací žalobu zamítl; dodal, že tím zároveň zhojil vadu řízení před soudem prvního stupně, který svým rozhodnutím vybočil z mezí žalobního návrhu. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. a/ a b/ o.s.ř. V dovolání předně zdůraznila, že v projednávaném případě je nesporné, že v Nájemní smlouvě bylo vychozí nájemné stanoveno pro byt IV. kategorie v intencích § 17 vyhlášky č. 60/1964 Sb. Namítla, že byl-li takto, tj. zařazením bytu do příslušné kategorie, „sjednán způsob určení nájmu“, lze dovozovat, že „právní režim předchozí dohody ... si smlouva o nájmu, resp. způsob stanovení výše nájmu nese i do budoucna a má být tudíž zachována právní kontinuita, a to když ne ustanovením následného předpisu, pak lze zcela určitě text citované smlouvy o nájmu brát co do základu jako transformaci na smluvní ustanovení, na které nedopadají následné právní předpisy co do negativního vymezení jejich působnosti“. Měla za to, že byly-li v době uzavření Nájemní smlouvy splněny „podmínky stanovení ceny nájmu, byť v regulované podobě, a následně tyto podmínky byly změněny, a je jedno, ať už to bylo z důvodu zjevného záměru nebo nedbalostí zákonodárce“, nelze tyto změny vyhodnotit k její tíži tak, aby „devalvovaly podmínky, za kterých bylo dříve stanoveno nájemné“. Podle jejího mínění je proto v souzené věci namístě vycházet z „premisy smluvního stanovení způsobu určení nájmu“. Pak se ovšem postup zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. v posuzovaném případě neuplatní, neboť účastníci Nájemní smlouvy se na změně nájemného dohodli jinak ve smyslu § 3 odst. 2 citovaného zákona (zde odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 4677/2009). Dodala, že i kdyby tomu tak nebylo, v režimu zákona č. 107/2006 Sb. jí mohlo být zvyšováno nájemné „pouze v rozsahu a intencích bytu se sníženou kvalitou ..., který je povahově nejbližší původní dohodě o stanovení ceny nájmu“. Odvolacímu soudu rovněž vytkla, že se nezabýval její námitkou „rozporu s dobrými mravy“, třebaže v řízení bylo prokázáno, že postup, který žalovaná zvolila při posuzovaném zvýšení nájemného, byl „postupem novým, kdy až do roku 2009 ... respektovala zařazení bytu do kategorie pro výpočet sníženého nájemného, tedy respektovala původní ustanovení Nájemní smlouvy o jeho zařazení do kategorie snížené kvality“. Vyjádřila přesvědčení, že napadeným rozhodnutím odvolací soud též porušil čl. 4 odst. 1 a čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu