26 Cdo 3089/2019 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3089/2019 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:17. 12. 2019 Spisová značka:26 Cdo 3089/2019 ECLI:ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.3089.2019.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Smlouva nájemní Právní nástupnictví Dotčené předpisy:§ 680 odst. 2 obč. zák. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:18. 3. 2020 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3089/2019-928 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobkyně REAL ESTATE MORAVIA s.r.o., se sídlem v Olomouci, Ostružnická 325/6, IČO: 28350260, zastoupené JUDr. Tomášem Klimkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Olomouci, Novosadský dvůr 765/6, proti žalované PAVLÍK group, s.r.o. se sídlem v Olomouci - Nové Ulici, Hněvotínská 852/10, IČO: 25821687, zastoupené JUDr. Luborem Ludmou, advokátem se sídlem v Olomouci, Hanáckého pluku 1153/6, o zaplacení částky 732.918,- Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu žalované na zaplacení částky 750.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 19 C 462/2013, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 2. května 2019, č. j. 75 Co 182/2018-826, t a k t o : Rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 2. května 2019, č. j. 75 Co 182/2018-826, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobkyně se změněnou žalobou domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 732.918,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu dlužného nájemného z tam specifikovaných nebytových prostor za období od října 2010 do června 2011 a od srpna 2011 do září 2012 (dále jen „žalované období“). Žalovaná, která s žalobou nesouhlasila, vzájemným návrhem uplatnila vůči žalobkyni požadavek na zaplacení částky 750.000,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu vypořádání investic vložených do pronajaté věci. Okresní soud v Olomouci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 6. dubna 2018, č. j. 19 C 462/2013-773, žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit (do tří dnů od právní moci rozsudku) žalobkyni částku 732.918,- Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení (výrok I.). Vzájemný návrh žalované zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu (výroky III. a IV.). Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Správa domovního fondu města Olomouce (subjekt pověřený tehdejším vlastníkem statutárním městem Olomouc správou „budovy na adrese XY“ – dále jen „předmětný dům“, resp. „dům“) jako pronajímatelka a společnost Gastroprofit, s. r. o., (dále též jen „jmenovaná společnost“) jako nájemkyně uzavřely dne 13. dubna 1994 smlouvu o nájmu nebytových prostor nacházejících se v předmětném domě o celkové ploše 314 m2 na dobu určitou od 1. května 1994 do 30. dubna 1999 (dále jen „nájemní smlouva z 13. dubna 1994“). Stejné smluvní strany ve shodném právním postavení uzavřely dne 29. září 1997 další smlouvu, jejímž předmětem opět učinily nebytové prostory v domě, tentokrát však o velikosti 619 m2 (dále jen „nájemní smlouva z 29. září 1997“). Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 1. října 1997 do 1. října 2011 s tím, že bude-li k tomuto datu trvat, mění se od 2. října 2011 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 29. září 1997 obsahovala rovněž ujednání, že nájemní poměr byl sjednán na dobu patnácti let proto, že nájemkyně se souhlasem pronajímatelky rekonstruovala (v roce 1996) předmět nájmu v rozsahu částky 6.789.493,- Kč při celkové investici 10.428.940,- Kč. Smluvní strany se také dohodly, že v případě skončení nájemního vztahu pronajímatelka uhradí nájemkyni náklady, vynaložené s jejím souhlasem na zhodnocení předmětného domu, že výše zhodnocení bude stanovena podle znaleckého posudku a že při vypořádání bude zohledněna investice města Olomouce ve výši 3.639.447,- Kč (dále jen „čl. VIII nájemní smlouvy z 29. září 1997“). Pronajímatelka souhlasila s tím, že investice vložené do rekonstrukce předmětu nájmu bude nájemkyně odepisovat v souladu s „ust. § 28 odst. 3 zák. č. 286/92 Sb.“ (správně zřejmě zákona č. 586/1992 Sb.), a že tato smlouva nahrazuje veškeré předchozí nájemní smlouvy (včetně jejich dodatků) uzavřené smluvními stranami a týkající se nebytových prostor v domě. Uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997 předcházelo zveřejnění záměru obce (města) k pronajmutí příslušných nebytových prostor i schválení Radou města Olomouce (dále jen „Rada“). Smlouvou ze dne 1. ledna 1999 jmenovaná společnost prodala žalované část svého podniku, konkrétně provozovny umístěné v nebytových prostorách předmětného domu (dále též jen „smlouva o prodeji části podniku“). Rada vzala tuto smlouvu na vědomí usnesením z 20. dubna 1999 s tím, že subjektem na straně nájemkyně bude napříště žalovaná a že ostatní ujednání nájemní smlouvy z 29. září 1997 zůstávají nezměněna; v návaznosti na to uzavřely dne 30. dubna 1999 Správa domovního fondu města Olomouce a žalovaná uvedenému usnesení Rady odpovídající (tj. změnu v subjektu nájemkyně deklarující) Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě z 29. září 1997. Dne 1. července 2002 pak uzavřelo statutární město Olomouc jako pronajímatel a žalovaná jako nájemkyně smlouvu o nájmu nebytových prostor umístěných (opět) v předmětném domě, nyní o velikosti 613 m2 (dále jen „nájemní smlouva z 1. července 2002“ a „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“). Nájemní poměr byl tentokrát sjednán na dobu určitou do 31. prosince 2014 s tím, že bude-li k tomuto datu trvat, mění se od 1. ledna 2015 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 1. července 2002 obsahovala také prohlášení smluvních stran, že nájemkyně, resp. její právní předchůdkyně (tj. jmenovaná společnost) provedla se souhlasem pronajímatele vlastním nákladem rekonstrukci předmětu nájmu, že pohledávka nájemkyně vůči pronajímateli z uvedené investice činí aktuálně (tj. po odpisech technického zhodnocení domu v účetnictví nájemkyně) 5.336.962,- Kč a že počínaje dnem 1. července 2002 bude pronajímatel odečítat tuto pohledávku nájemkyni z nájemného, a to až do úplného umoření. Nájemní smlouva z 1. července 2002 měla nahrazovat předchozí nájemní smlouvu z 29. září 1997 („ve znění planých změn a dodatků“). Uzavření této (pozdější) nájemní smlouvy však nepředcházelo zveřejnění příslušného záměru obce (města), přičemž Radou byla schválena až dodatečně (po jejím uzavření), konkrétně dne 19. listopadu 2002. Kupní smlouvou ze dne 12. května 2010 prodalo Statutární město Olomouc předmětný dům (a další nemovitosti) žalobkyni (tehdy podnikající pod obchodní firmou TODA IBEX, s.r.o.), která poté byla zapsána do katastru nemovitostí (s účinky vkladu vlastnického práva ke dni 24. května 2010) jako jeho vlastnice. Dopisem ze dne 16. ledna 2014, který byl žalobkyni doručen dne 24. ledna 2014, vypověděla žalovaná nájem předmětných nebytových prostor z důvodu zrušení svého živnostenského oprávnění, přičemž dne 5. května 2014 předala nebytové prostory žalobkyni. Obvyklé nájemné z nebytových prostor činilo v žalovaném období (podle revizního znaleckého posudku znalce Ing. Jaromíra Kavky) nejméně 48.000,- Kč měsíčně. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že nájemní smlouva z 29. září 1997 je pro obcházení zákona absolutně neplatná podle § 39 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření uvedené smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“), neboť „nebyl zveřejněn záměr nemovitost pronajmout“, jak vyžadovalo ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., v tehdy účinném znění (dále jen „zákon č. 367/1990 Sb.“). V této souvislosti odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97, a z 29. února 2012, sp. zn. 23 Cdo 3259/2010. Z důvodů rozvedených v odůvodnění jeho rozsudku dále také dovodil, že absolutní neplatností je však stižena i nájemní smlouva z 1. července 2002. V návaznosti na to uzavřel, že v žalovaném období užívala žalovaná nebytové prostory bez právního důvodu, v důsledku čehož je povinna poskytnout žalobkyni peněžitou náhradu za takto získané bezdůvodné obohacení (§ 451 obč. zák.), a to ve výši stanovené (revizním) znaleckým posudkem. Vzhledem k tomu žalobě v celém rozsahu vyhověl, neboť podle ustanoveného (revizního) znalce odpovídá výše bezdůvodného obohacení, jež získala žalovaná, vyšší částce, než kterou po ní požadovala žalobkyně z titulu dlužného nájemného. Současně zamítl vzájemný návrh žalované, jelikož shledal, že není a