26 Cdo 3519/2021 – Nejvyšší soud

26 Cdo 3519/2021-522USNESENÍ Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce K. M., bytem XY, zastoupeného JUDr. Ing. Liborem Morávkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze, Martinelliho 335/10, proti žalované J. V., bytem XY, o určení výše nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 6 C 346/2017, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. července 2021, č. j. 16 Co 187/2021-462, takto: I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.178,- Kč k rukám JUDr. Ing. Libora Morávka, Ph.D., advokáta se sídlem v Praze, Martinelliho 335/10, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění: Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 26. března 2021, č. j. 6 C 346/2017-416, určil, že nájemné z „bytu č. 3 v 3. nadzemním podlaží budovy XY stojící na pozemku parc. XY v k. ú. XY, obec XY“ (dále jen „dům“ a „předmětný byt“, resp. „byt“), činí počínaje dnem 1. listopadu 2017 částku 20.590,- Kč měsíčně (výrok I.) a zamítl žalobu ohledně dalších 2.410,- Kč měsíčně (výrok II.); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výroky III. a IV.). K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 13. července 2021, č. j. 16 Co 187/2021-462, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I. (výrok I.), změnil ve výroku III. co do výše nákladů řízení účastníků, jinak jej i v tomto výroku potvrdil (výrok II.), tam specifikovaným způsobem změnil ve výroku IV. o nákladech řízení státu (výrok III.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok IV.). Dovolání žalované (dovolatelky) proti citovanému rozsudku odvolacího soudu, k němuž se žalobce prostřednictvím svého advokáta písemně vyjádřil, je z posléze uvedených příčin zčásti neprojednatelné pro vady, jež nebyly v dovolací lhůtě odstraněny a pro něž nelze v dovolacím řízení pokračovat, a zčásti není přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Vzhledem k uplatněným dovolacím námitkám především nelze ztratit ze zřetele, že podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Z ustálené soudní praxe rovněž vyplývá, že ani samotné hodnocení důkazů opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v ustanovení § 132 o. s. ř. nelze úspěšně napadnout (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 8. března 2017, sp. zn. 31 Cdo 3375/2015, uveřejněný pod č. 78/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či nález Ústavního soudu z 6. ledna 1997, sp. zn. IV. ÚS 191/96). Vedle způsobilého dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. však dovolatelka uplatnila i nezpůsobilé důvody, a sice dovolacími námitkami, jimiž brojila proti skutkovým zjištěním, resp. proti způsobu hodnocení důkazů (zejména revizního znaleckého posudku č. 1623-56/2019 ze dne 12. června 2019 zpracovaného znaleckým ústavem APOGEO Esteem, a.s., ve znění Dodatku č. 1 ze dne 10. července 2020 – dále jen „znalecký posudek“), z nichž odvolací soud (soud prvního stupně) čerpal svá skutková zjištění rozhodná pro závěr o obvyklém nájemném z předmětného bytu. Uvedené přitom platí i pro otázku, „zda v případě, že znalecký ústav označí stav bytu i domu za nekonkurenceschopný, lze pro určení obvyklého nájemného stanovit technický standard“, a stejně tak pro otázku, „zda lze určit obvyklé nájemné ke dni 1. 1. 2017 ... na základě Indexu cen nájemného Svobod & Williams + VŠE“, které dovolatelka rovněž předložila k dovolacímu přezkumu. Jde také o námitky skutkové, jimiž se pokouší zpochybnit správnost závěrů znaleckého posudku, resp. znaleckým ústavem použitou metodu ocenění. I její volba je však součástí znaleckého zkoumání a soud, který nemá příslušné odborné znalosti, nemůže metodiku ocenění stanovit (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. září 2019, sp. zn. 26 Cdo 1959/2019). Nad rámec řečeného lze dodat, že skutková zjištění, k nimž odvolací soud dospěl, nejsou natolik vadná, že by ve svém důsledku představovala porušení práv garantovaných čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod; nešlo zde tedy o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními, neboť i taková interpretace provedených důkazů, jakou ohledně skutečností z nich vyplývajících zaujal odvolací soud, je zde možná (viz stanovisko pléna Ústavního soudu z 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl.ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sb.). Skutková zjištění tak mají oporu v provedených důkazech a nijak nevybočují z toho, co v běžné soudní praxi soudy z obdobných důkazů berou za zjištěno. K dovolacím námitkám podřaditelným pod (způsobilý) dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze uvést následující. Soudní praxe (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 3. května 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015; obdobně vyznívají též závěry přijaté Nejvyšším soudem v rozhodnutích z 16. ledna 2019, sp. zn. 26 Cdo 4307/2017, z 28. srpna 2019, sp. zn. 26 Cdo 3574/2018, či z 10. února 2021, sp. zn. 26 Cdo 3857/2020) se ustálila v názoru, jenž je využitelný i v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014, že zpravidla soud zjistí výši obvyklého nájemného ze znaleckého posudku (§ 127, § 127a o. s. ř.), neboť k jejímu zjištění je třeba odborných znalostí. Výši obvyklého nájemného může soud zjistit také porovnáním nájemného, které je placeno ve stejné době v obdobných podmínkách, tedy za srovnatelné byty (podlahovou plochou, vybavením, stavem budovy, umístěním bytu v domě), na srovnatelném místě, s obdobnými právy a povinnostmi. Obecně platí, že výše nájemného se bude lišit podle druhu stavby a umístění domu a bytu v domě; proto je třeba rozlišovat, zda jde o byt v rodinném domě, panelovém či jiném typu domu, zda jde o byt přízemní, mezonetový apod., zda je byt v novém či starším domě, v jakém stavu budova je (zanedbaná údržba, modernizace), v jaké oblasti je dům umístěn apod. Pro výši nájemného je rovněž významná velikost obytného prostoru, a proto by měly být srovnávány stejné velikostní kategorie bytů. Výši nájemného nepochybně ovlivňuje i vybavení bytu, avšak musí jít o vybavení, které poskytl nájemci pronajímatel. Pořídil-li si vybavení bytu (kuchyňskou linku, vestavěné skříně apod.) nájemce na své náklady, není důvod, aby za užívání takovéhoto vybavení platil pronajímateli nějakou úhradu; nejde totiž o součást platby nájemného a není proto ani důvod, aby se k takovému vybavení přihlíželo při zvýšení nájemného. Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy (§ 687 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“; nyní § 2257 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“) a které nájemce (se souhlasem pronajímatele) provedl v bytě na své náklady (na nichž se pronajímatel po dobu trvání nájemního vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho užitnou hodnotu. K vypořádání takto provedené investice dojde až při skončení nájmu (§ 667 odst. 1 obč. zák.; nyní § 2220 odst. 1 o. z.) a je zřejmé, že do výše zhodnocení se promítne i znehodnocení změn, k němuž došlo v důsledku jejich užívání (které si tedy nájemce tzv. „odbydlel“). Sociální poměry nájemce pak na obvyklou výši nájemného vliv nemají (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 23. března 2016, sp. zn. 26 Cdo 1379/2015, a z 23. března 2016, sp. zn. 26 Cdo 3923/2015). V projednávané věci odvolací soud (soud prvního stupně) určil výši nájemného z předmětného bytu na podkladě znaleckého posudku. Z něj je přitom patrné, že znalci se při jeho vypracování důsledně řídili výše citovanými závěry a svůj postup přesvědčivě odůvodnili jak v posudku samotném, tak při výslechu na jednání konaném před soudem prvního stupně dne 2. prosince 2019 (viz č. l. 214 spisu). Odvolacímu soudu tudíž nelze úspěšně vytýkat, že z něj při stanovení výše obvyklého nájemného vycházel. S přihlédnutím k dovolatelčiným námitkám však dovolací soud pokládá za potřebné doplnit následující. Předně je zapotřebí zdůraznit, že do výše nájemného znalci nepromítli vybavení a opravy (rekonstrukci), které na své náklady pořídila a zrealizovala dovolatelka, jak se snad vzhledem k dovolací argumentaci mylně domnívá. Ze znaleckého posudku totiž vyplývá, že od zjištěného standardního nájemného (za byt po rekonstrukci, tedy ve stavu, který by odpovídal současným požadavkům na bydlení) znalci poměrně odečetli jak náklady na samotnou rekonstrukci domu a bytu, tak veškeré prostředky, které žalovaná do bytu v průběhu let investovala. Nevycházeli tudíž z jakéhosi hypotetického stavu bytu, který by neodrážel realitu. Lze již jen přičinit, že takový postup (tedy nejprve zjištění obvyklého nájemného za obdobný byt po rekonstrukci a poté jeho poměrné snižování o prostředky, jež by pronajím