26 Cdo 3714/2008 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3714/2008 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:24. 11. 2009 Spisová značka:26 Cdo 3714/2008 ECLI:ECLI:CZ:NS:2009:26.CDO.3714.2008.1 Typ rozhodnutí:Rozsudek Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:31. 12. 2009 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3714/2008 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně K. a.s., zastoupené advokátem, proti žalované I. P. Z. A. s.r.o., zastoupené advokátkou, o určení existence nájemního vztahu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 25 C 545/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. března 2008, č. j. 21 Co 526/2007-114, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11. března 2008, č. j. 21 Co 526/2007-114, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 3. července 2007, č. j. 25 C 545/2006-76, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 5 k dalšímu řízení. Odůvodnění: Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 3. července 2007, č. j. 25 C 545/2006-76, zamítl žalobu na určení, že nadále trvá nájemní vztah žalobkyně založený tam uvedenou nájemní smlouvou k „nebytovým prostorám nacházejícím se v objektu č. p. 344 v k. ú. S., obec P., postaveném na pozemku parc. č. 2945/1, k. ú. S., obec P.“ (dále jen „předmětné prostory“  a „objekt Z. A.“, resp. „objekt“); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic. Soud prvního stupně vzal z provedených důkazů především za zjištěno, že žalovaná je vlastnicí objektu Z. A., že právní předchůdkyně žalované společnost A. D. C., a.s. (dříve A. I. C. a.s.), jako pronajímatelka a podnikatel J. K. – N. a k., (právní předchůdce žalobkyně), jako nájemce uzavřeli dne 8. září 2000 smlouvu o nájmu předmětných (nebytových) prostor (dále též jen „předmětná nájemní smlouva“, resp. „nájemní smlouva“), že předmětné prostory v ní byly specifikovány jako jednotka „č. 4 o výměře 224 m2 v přízemí a 685 m2 v 1. patře, celková výměra 909 m2“ a byly označeny červenou barvou na situačním plánu, který tvořil její nedílnou součást (čl. I. nájemní smlouvy), že nájemní smlouva byla uzavřena „na dobu 15 let počínaje dnem jejího podpisu“ (čl. V. nájemní smlouvy), že v ní bylo ujednáno, že předmětné prostory budou nájemci předány na základě předávacího protokolu nejpozději do sedmi dnů od jejího podpisu (čl. II. nájemní smlouvy), a to jako hrubá stavba s obvodovými zdmi (čl. III. nájemní smlouvy), že vnitřní vybavení předmětných prostor měl provést nájemce na vlastní náklad a práce měl dokončit nejpozději do otevření nákupního centra v objektu (čl. III. nájemní smlouvy), že předmětné prostory byly pronajaty za účelem provozování knihkupectví (čl. IV. nájemní smlouvy), že v nájemní smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši 45,50 DEM za 1 m2 měsíčně za prostory v přízemí objektu a ve výši 20,50 DEM za 1 m2 měsíčně za prostory v 1. patře objektu nebo 7% z nájemcova obratu v příslušném roce v Kč, přičemž platit měla vyšší z těchto částek, že nájemné bylo splatné čtvrtletně dopředu a mělo být uhrazeno vždy nejpozději do 15. dne prvního měsíce příslušného kalendářního čtvrtletí s tím, že nájemce měl nájemné začít platit počínaje dnem otevření obchodního centra v objektu pro veřejnost, nebo počínaje devátým týdnem po dni předání/převzetí předmětných prostor, přičemž platit měl ten den, který nastane dříve (čl. VI. nájemní smlouvy), že služby spojené s nájmem byly popsány v čl. VII. nájemní smlouvy a jejich cena byla stanovena v čl. VIII. nájemní smlouvy, že v čl. X. nájemní smlouvy se smluvní strany dohodly na poskytnutí bankovní záruky nájemcem, která mohla být použita k úhradě jakýchkoliv závazků nájemce, a to ve výši celkového tříměsíčního nájemného, že bankovní záruka měla zůstat „v platnosti“ až do skončení nájmu a pokud by byla použita ke krytí nesplněných závazků nájemce, měl ji nájemce doplnit na původní výši bez zbytečného odkladu, jinak byl pronajímatel oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit, že v nájemní smlouvě bylo rovněž ujednáno, že pokud se nájemce ocitne v prodlení s placením nájemného po dobu delší třiceti dnů, je možné ji ukončit výpovědí podle zákona č. 116/1990 Sb. (čl. XVI. nájemní smlouvy) a že nájemní smlouva byla změněna dodatkem č. 1 ze dne 1. listopadu 2004 v tom smyslu, že bylo aktualizováno označení smluvních stran (mimo jiné tím, že nájemkyní předmětných prostor bude nadále žalobkyně, na níž – z důvodů tam uvedených – přešly veškeré práva a závazky z nájemní smlouvy) a výše nájemného za období 4. čtvrtletí roku 2004 byla stanovena částkou 47.000,- EUR. Dále zjistil, že objekt Z. A. byl „včetně prodejny knih žalobkyně“ zkolaudován na základě rozhodnutí příslušného stavebního úřadu ze dne 31. října 2000, které nabylo právní moci dne 14. listopadu 2000, že žalovaná dopisem ze dne 16. srpna 2006 adresovaným „J. K. – N. a k.“ vypověděla předmětnou nájemní smlouvu, přičemž výpovědní důvod skutkově vymezila jako prodlení nájemce s úhradou nájemného podle přiložené faktury vystavené žalovanou dne 3. července 2006 na částku 1.428.014,86 Kč představující nájemné za 3. čtvrtletí roku 2006 včetně DPH, která byla splatná 15. července 2006, že výpověď ze dne 16. srpna 2006 převzala v sídle žalobkyně její zaměstnankyně, která ji opatřila razítkem a podpisem žalobkyně a předala do příslušné složky vyhrazené pro poštu určenou „J. K. – N. a k.“, a že částka uvedená ve výše uvedené faktuře byla žalované zaplacena v hotovosti dne 17. srpna 2006. Vzal rovněž za prokázáno, že žalovaná dne 19. září 2006 doručila žalobkyni fakturu vyhotovenou dne 13. září 2006 a znějící na částku 1.064.561,25 Kč se splatností ke dni 21. září 2006, kterou jí vyúčtovala smluvní pokutu „za pozdní platby“, že dopisem ze dne 24. října 2006 žalovaná sdělila žalobkyni, že je v prodlení s platbou posledně uvedené faktury, že z tohoto důvodu dne 3. října 2006 použila sjednanou bankovní záruku, kterou žalobkyně nedoplnila ani ve lhůtě téměř 3 týdnů od použití, tj. bez zbytečného odkladu, a že proto od nájemní smlouvy odstupuje. Nakonec také zjistil, že K. b., a.s., dne 24. října 2006 doručila žalobkyni oznámení, že za ni plnila z bankovní záruky částku 1.064.561,25,- Kč, a současně ji vyzvala, aby nejpozději do 31. října 2006 tuto částku bance zaplatila, a že dne 27. října 2006 žalobkyně navýšila bankovní záruku o posledně uvedenou částku na částku 1.705.000,- Kč. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že předmětná nájemní smlouva jako dvoustranný hmotněprávní úkon vyhovuje jak náležitostem stanoveným v § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy a ve znění do 30. prosince 2002 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), tak také obecným náležitostem předepsaným pro právní úkony ustanoveními § 34 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy účinném znění (dále jen „obč. zák.“). Dále shledal, že nájemní smlouva není neplatná pro rozpor s ustanovením § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. z důvodu nedostatku kolaudace nebytových prostor v době jejího uzavření, neboť v této době předmětné prostory fakticky existovaly a před kolaudací nebyly žalobkyní užívány k účelu sjednanému v nájemní smlouvě. Dodal, že sjednaný účel nájmu bylo možno naplnit až po kolaudaci stavby a že „i z tohoto důvodu si smluvní strany sjednaly způsob placení nájemného za předmětné prostory tak, že je nájemce začne platit až dnem otevření obchodního centra (tedy zjevně po kolaudaci)“. Dále dovodil, že výpověď ze dne 16. srpna 2006 došla téhož dne do dispoziční sféry žalobkyně (v té době nájemkyně předmětných prostor), čímž se citovaný jednostranný hmotněprávní úkon stal perfektním, a že k uvedenému datu byla žalobkyně o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného a tudíž naplnila výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni dání výpovědi z nájmu předmětných prostor. Ohledně odstoupení od nájemní smlouvy uzavřel, že není účinné, neboť žalobkyně bankovní záruku doplnila bez zbytečného odkladu poté, co se o jejím použití dozvěděla z oznámení banky. Poté uzavřel, že nájemní poměr žalobkyně k předmětným prostorám skončil na základě výpovědi ze dne 16. srpna 2006, a proto žalobě na požadovaném určení nelze vyhovět. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 11. března 2008, č. j. 21 Co 526/2007-114, změnil zamítavý rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a rozhodl o nákladech řízení účastnic p