26 Cdo 420/2022 — Nejvyšší soud

26 Cdo 420/2022 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:13. 4. 2022 Spisová značka:26 Cdo 420/2022 ECLI:ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.420.2022.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Podnájem Smlouva Výklad projevu vůle Dotčené předpisy:§ 6 odst. 1 předpisu č. 116/1990 Sb. § 35 odst. 2 obč. zák. § 266 odst. 1 obch. zák. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:13. 7. 2022 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 420/2022-316 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Michaely Janouškové ve věci žalobkyně STauEuro s.r.o., se sídlem v Plzni – Východním Předměstí, Šafaříkovy sady 2455/5, IČO: 01442368, zastoupené JUDr. Martinem Zikmundem, advokátem se sídlem v Plzni, Šafaříkovy sady 2455/5, proti žalovaným 1/ D. Š. & s., se sídlem XY, IČO: XY, a 2/ J. Š., bytem XY, oběma zastoupeným JUDr. Janem Krouským, advokátem se sídlem v Praze 5, Arbesovo náměstí 257/7, o zaplacení částky 260.800,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 60 C 342/2015, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. září 2021, č. j. 72 Co 203/2021-284, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. září 2021, č. j. 72 Co 203/2021-284, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 1. března 2021, č. j. 60 C 342/2015-254, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 9 k dalšímu řízení. Odůvodnění: Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 260.800,- Kč s příslušenstvím z titulu podnájemného za první čtvrtletí 2014 z níže specifikovaných nebytových prostor. V žalobě uvedla, že její právní předchůdkyně, společnost ING. MATAS – SLÉVÁRNA STRAŠICE, spol. s r.o., se sídlem ve Strašicích č.p. 51, IČO: 64361381, jako nájemkyně a žalovaná 1/ jako podnájemkyně uzavřely dne 4. listopadu 2003 Smlouvu o podnájmu nebytových prostor (dále jen „Smlouva“) na dobu určitou od 1. ledna 2004 do 31. prosince 2013 s tím, že neoznámí-li žádná ze smluvních stran do 30. listopadu příslušného kalendářního roku, že trvá na době nájmu 10 let, prodlužuje se smlouva počínaje dnem 1. ledna příslušného následujícího roku na 10 let. Fakturou ze dne 31. března 2014, splatnou dne 15. dubna 2014, vyúčtovala právní předchůdkyně žalobkyně žalované 1/ podnájemné za první čtvrtletí roku 2014 ve výši 260.800,- Kč včetně DPH, avšak žalovaná 1/ tuto částku neuhradila. Dne 17. července 2015 právní předchůdkyně žalobkyně postoupila žalobkyni pohledávku za žalovanou 1/ ve výši 260.800,- Kč. Obvodní soud pro Prahu 9 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 1. března 2021, č. j. 60 C 342/2015-254, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.). Vyšel zejména z následujících skutkových zjištění. Dne 4. listopadu 2003 uzavřela společnost ING. MATAS – SLÉVÁRNA STRAŠICE, spol. s r.o. jako nájemkyně (dále též jen „nájemkyně“) a žalovaná 1/ jako podnájemkyně Smlouvu na dobu určitou od 1. ledna 2004 do 31. prosince 2013 (čl. IV Smlouvy), jejímž předmětem byly nebytové prostory v provozní hale umístěné v areálu slévárny Strašice, a to: 2.375 m2 – výrobní prostory, 270 m2 – 15 parkovacích míst, 32 m2 – sociální zařízení, 23 m2 – chodba a 100 m2 – kancelář; celková plocha podnajímaných prostor činila 2.800 m2. Podnájemné činilo 250 Kč/m2 ročně, tedy 700.000,- Kč ročně, a mělo být placeno čtvrtletně částkou 175.000,- Kč se splatností do 15 dnů po uplynutí příslušného čtvrtletí (čl. III. Smlouvy). Součástí Smlouvy bylo též ujednání, že neoznámí-li žádná ze smluvních stran písemně druhé smluvní straně do 30. listopadu příslušného roku, že trvá na době nájmu 10 let, prodlužuje se Smlouva počínaje dnem 1. ledna příslušného následujícího roku na 10 let (čl. VIII. odst. 3 písm. b/ Smlouvy). Dopisem ze dne 27. listopadu 2013 žalovaná 1/ oznámila nájemkyni, že trvá na době podnájmu 10 let, tj. na době od 1. ledna 2004 do 31. prosince 2013; podnájem tudíž k uvedenému datu skončí, aniž by došlo k jeho automatickému prodloužení. Dopisem ze dne 16. prosince 2013 nájemkyně potvrdila žalované 1/ převzetí dopisu ze dne 27. listopadu 2013 s tím, že od 1. ledna 2014 počíná běžet posledních 10 let podnájemního vztahu. Konečně dopisem ze dne 29. prosince 2013 žalovaná 1/ vyzvala nájemkyni k převzetí podnajatých nebytových prostor, avšak to nájemkyně odmítla s odůvodněním, že podnájemní vztah trvá i po 31. prosinci 2013. Fakturou č. 201114032 ze dne 31. března 2014, splatnou dne 15. dubna 2014, nájemkyně vyúčtovala žalované 1/ částku 260.800,- Kč jako podnájemné za první čtvrtletí roku 2014. Dne 17. července 2015 společnost ING. MATAS – SLÉVÁRNA STRAŠICE, spol. s r.o., postoupila žalobkyni pohledávku za žalovanou 1/ ve výši 260.800,- Kč představující podnájemné za měsíce leden až březen 2014. Pozemek parc. č. XY, na kterém stojí provozní hala, v níž se nachází podnajaté nebytové prostory, má výměru 1.306 m2. Tato budova má tvar písmene U a pouze zčásti je jednopodlažní, ve zbývajícím rozsahu je přízemní. Po právní stránce věc posuzoval podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. dubna 2004 (dále jen „občanský zákoník“, resp. „obč. zák.“) a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 18. října 2005 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). Výslovně uvedl, že podle § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. ve spojení s § 40 odst. 1 obč. zák. musí mít smlouva o podnájmu nebytového prostoru pod sankcí absolutní neplatnosti písemnou formu. Určitost takového projevu vůle je tudíž dána pouze obsahem listiny, na níž je zaznamenán. Měl za to, že ve Smlouvě nebyl předmět podnájmu vymezen dostatečně určitě tak, aby o něm nevznikaly důvodné pochybnosti. Z výpovědí svědků nadto vyplynulo, že předmětem podnájmu nebyly jen prostory uvnitř provozní haly, ale i vně budovy, a výměra 2.375 m2 výrobních prostor zahrnovala jak plochu uvnitř, tak mimo budovu. Upozornil také, že stavba pro výrobu a skladování (provozní hala) se nachází na pozemku parc. č. XY o výměře 1.306 m2 a jen část této stavby je jednopodlažní (o rozloze cca 345 m2), což v prostém součtu neodpovídá ve Smlouvě deklarované výměře 2.375 m2 výrobních prostor; to vše navíc za situace, kdy část budovy měla užívat nájemkyně. Ostatně i z plánku z roku 1998 předloženého žalobkyní a označeného jako „Plocha pro využití modelárny 2.375 m2“ je zřejmé, že podnajaté výrobní prostory se nenacházely jen uvnitř budovy, ale i vně, přestože je ve Smlouvě uvedeno, že tyto prostory jsou situovány v provozní hale. Na dalším plánku jsou pak kolem budovy znázorněna parkovací místa, která však Smlouva vymezovala zvlášť, mimo výměru výrobních prostor; nebylo tedy zřejmé, kolik m2 měla podnájemkyně užívat jako parkovací místa a zda tato parkovací místa měla být součástí výrobních prostor či nikoliv. Samotná skutečnost, že účastnice ve Smlouvě prohlásily, že mezi nimi nejsou nejasnosti či pochybnosti týkající se umístění podnajímaných prostor, jejich velikosti atd. nemá vliv na posouzení (ne)platnosti Smlouvy. S ohledem na výše uvedené tudíž posoudil Smlouvu jako absolutně neplatnou podle § 37 odst. 1 obč. zák. pro absenci určitého vymezení předmětu podnájmu. Sice připustil, že je třeba upřednostnit výklad, který neplatnost smlouvy nezakládá, avšak zdůraznil, že toto pravidlo se neuplatní v případech absolutní neplatnosti. Poté se zabýval možností posouzení nároku jako nároku z titulu bezdůvodného obohacení. Jelikož z provedeného dokazování (zejména z výpovědí svědků) vyplynulo, že od 1. ledna 2014 žalovaná 1/ podnajaté prostory neužívala, uzavřel, že nejde o nárok z titulu bezdůvodného obohacení. Z těchto důvodů a zároveň též na podkladě dalších – tam podrobně rozvedených – argumentů žalobu zamítl. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 15. září 2021, č. j. 72 Co 203/2021-284, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok II.). Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné považoval rovněž právní závěry soudu prvního stupně. K uplatněným odvolacím námitkám uvedl následující. Nejprve zdůraznil, že smlouva o podnájmu nebytového prostoru je dvoustranným právním úkonem, pro nějž je zákonem pod sankcí absolutní neplatnosti stanovena písemná forma (§ 46 odst. 1 obč. zák. a § 3 a § 6 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.). Všechny podstatné náležitosti tohoto právního úkonu tudíž musí být zachyceny v písemném textu listiny. Jelikož podnájemní vztah je zvláštním případem nájemního vztahu, je zapotřebí mít při sjednávání smlouvy o podnájmu nebytových prostor na zřeteli nejen všech