26 Cdo 513/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 513/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:9. 10. 2024 Spisová značka:26 Cdo 513/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.513.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Výpověď z nájmu bytu Odvolání Dotčené předpisy:§ 2291 o. z. § 2221 o. z. § 205a o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:4. 11. 2024 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 513/2024-271 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobců a) H. J., a b) P. J., zastoupených Mgr. Bc. Davidem Taušem, advokátem se sídlem v Praze 5, Pod Stadiony 2719/19, proti žalovanému P. H., zastoupenému Mgr. Viktorem Hastíkem, advokátem se sídlem v Brně, Chleborádova 91/43, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 10 C 53/2019, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 20. 9. 2023, č. j. 26 Co 83/2020-227, takto: Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 20. 9. 2023, č. j. 26 Co 83/2020-227, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Okresní soud v Kladně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 11. 12. 2019, č. j. 10 C 53/2019-119, ve znění opravného usnesení ze dne 28. 2. 2020, č. j. 10 C 53/2019-139, určil, že výpověď žalovaného ze dne 28. 6. 2019, týkající se nájemní smlouvy se žalobci ze dne 1. 6. 2014, je neplatná (výrok I.), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.). 2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci (nájemci) na základě smlouvy o nájmu části domu z 1. 6. 2014 (dále jen „nájemní smlouva“) uzavřené s původními spoluvlastníky nemovitosti (pronajímateli) obývají bytové jednotky v žalobě specifikovaném domě za dohodnuté nájemné 100 Kč měsíčně, které složili předem na 8 let dopředu (do června 2022), krátce po uzavření nájemní smlouvy. Žalovaný jako nový vlastník domu a pronajímatel vypověděl nájem výpovědí ze dne 28. 6. 2019 z důvodu zvlášť závažného porušení povinnosti nájemců – neplacení nájemného po dobu deseti měsíců - bez výpovědní doby. Z hlediska právního posouzení poukázal na § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s tím, že výpověď je formálně bezvadná a předcházela jí řádná výzva k plnění. S ohledem na to, že na žalovaného podle § 2221 odst. 1 o. z. přešla práva a povinnosti z nájmu, přičemž žalobci užívají část domu na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy a prokázali předplacení nájemného, však není výpovědní důvod z nájmu bytu pro neplacení nájemného naplněn. 3. K odvolání žalovaného Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 20. 9. 2023, č. j. 26 Co 83/2020-227, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil tak, že žalobu na určení, že výpověď žalovaného ze dne 28. 6. 2019, týkající se nájemní smlouvy uzavřené se žalobci ze dne 1. 6. 2014, je neoprávněná, zamítl (výrok I.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II.). Odvolací soud rozhodoval poté, co byl jeho předchozí rozsudek ze dne 15. 7. 2020, č. j. 26 Co 83/2020-151, zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 21. 7. 2021, č. j. 26 Cdo 266/2021-168. 4. Odvolací soud po zopakovaní některých důkazů a po doplnění dokazování reklamačními listy pošty Brno z hlediska skutkového shrnul, že žalobci užívají bytové jednotky na základě smlouvy o nájmu části domu, které jim původní pronajímatelé přenechali na 49 let, a to od 1. 6. 2014 do 31. 1. 2063, a že mají předplaceno nájemné na dobu osmi let do června 2022. 5. Zabývaje se včasností podané žaloby (§ 2290 o. z.) zdůraznil, že žalovaný nebyl v průběhu řízení před soudem prvního stupně ani před soudem odvolacím poučen podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., ačkoliv ho tížilo důkazní břemeno k žalobnímu tvrzení, že „výpověď byla žalobcům doručena v zákonné lhůtě“. Žalovaným nově předložené důkazy (reklamační listy) považoval pak ve smyslu § 205a odst. 1 písm. c) o. s. ř. za důkazy přípustné. Z nich měl za prokázané, že výpověď byla žalobcům doručena, tj. dostala se do jejich dispoziční sféry již 2. 7. 2019 (žalobci toho dne měli objektivně možnost vyzvednout si na poště zásilku obsahující výpověď a seznámit se s jejím obsahem), a v důsledku toho je žaloba podaná u soudu dne 3. 9. 2019 opožděná. 6. Přes tento závěr se odvolací soud dále zabýval tím, jaká práva a povinnosti z nájmu přešly v souvislosti se změnou vlastnictví na žalovaného. Zdůraznil, že při převodu věci má dobrá víra chránit nabyvatele, který zpravidla není schopen zjistit přesný obsah nájemního vztahu bez spolupráce předchozího vlastníka – pronajímatele. Pokud tedy žalovaný o předplacení nájemného nevěděl (a žalovaný takovou vědomost od počátku řízení popírá) a ze smlouvy o prodeji nemovitosti ani z nájemní smlouvy taková skutečnost nevyplývá, pak povinnost respektovat užívání bytu žalobci bez nutnosti platit měsíční nájemné v důsledku jeho předplacení není povinností, která na žalovaného přešla, když ze zákona (§ 2118 o. z.) vyplývá, že není-li ujednáno něco jiného, nájemné se platí měsíčně pozadu, a tomu odpovídá i obsah písemné nájemní smlouvy. Žalobci tak byli povinni ve vztahu k žalovanému jako pronajímateli plnit povinnost vyplývající z nájemní smlouvy, tj. platit nájemné ve výši 100 Kč měsíčně, a protože tak nečinili, je výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 6. 2019, oprávněná 7. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v pozdějším znění (dále jen „o. s. ř.“). Uvedli, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného i procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, příp. které dosud nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešeny. Namítají, že ohledně výkladu ustanovení § 205a písm. c) o. s. ř. se odvolací soud odchýlil od rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2003, sp. zn. 21 Cdo 818/2003, pokud přihlédl k novým důkazům předloženým žalovaným k prokázaní doručení výpovědi. Žalovaný předložením reklamačních listů nezpochybňoval věrohodnost žádných důkazních prostředků, ale snažil se jimi docílit toho, aby byl skutkový stav zjištěn jinak, a to tak, že žaloba byla podána po uplynutí dvouměsíční prekluzivní lhůty. Žalovaného žádné břemeno k prokázání doručení v žádné „zákonné lhůtě“ netížilo a nadto se mu v řízení řádného poučení dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. dostalo. Přihlédl-li odvolací soud (nesprávně) k novým důkazům, měl dovolatele poučit dle § 118a o. s. ř. o tom, že mají tvrdit a prokázat, že se s výpovědí mohli objektivně seznámit až dne 3. 7. 2019. Také tím, že odvolací soud dospěl k závěru o povinnosti dovolatelů hradit již jednou uhrazené nájemné znovu žalovanému jako novému pronajímateli, odchýlil se od rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, konkrétně od rozsudků ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019, a ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 136/2001. Proto navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. 8. Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). 9. Nejvyšší soud shledal dovolání přípustným podle § 237 o. s. ř., a zároveň též důvodným v otázce povinnosti nájemce bytu platit nájemné novému pronajímateli v případě předplaceného nájemného, neboť odvolací soud se při jejím řešení odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 10. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Takovou vadu řízení dovolatelé spatřují v porušení § 205a o. s. ř. a jejich námitka je oprávněná. 11. V projednávaném případě dovolatelé od počátku řízení tvrdili, že jim byla výpověď doručena 3. 7. 2019, a žalobu podali dne 3. 9. 2017 včas ve dvouměsíční prekluzivní lhůtě. Žalovaný tuto skutečnost nijak nesporoval až do nového projednávání věci odvolacím soudem (poté, co byl jeho předchozí rozsudek zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu), kdy předložil nový důk