26 Cdo 5261/2017 — Nejvyšší soud

26 Cdo 5261/2017 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:16. 1. 2019 Spisová značka:26 Cdo 5261/2017 ECLI:ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.5261.2017.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Neplatnost právního úkonu Smlouva nájemní Dotčené předpisy:§ 40a obč. zák. ve znění do 31.12.2013 § 49a obč. zák. ve znění do 31.12.2013 § 243e odst. 1 o. s. ř. ve znění do 31.12.2013 Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:9. 4. 2019 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 5261/2017-483 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobců a) L. B., narozeného XY, b) I. B., narozené XY, obou bytem XY, zastoupených Mgr. Lukášem Damborským, advokátem se sídlem v Praze 1, Václavské náměstí 846/1, proti žalovanému F. D., narozenému XY, bytem XY, zastoupenému Mgr. Davidem Strupkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Jungmannova 36/31, o zaplacení 682.791 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 25 C 53/2013, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. dubna 2017, č. j. 72 Co 460/2016-431, t a k t o : Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 26. dubna 2017, č. j. 72 Co 460/2016-431, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í : Žalobou došlou soudu dne 20. 2. 2013 se žalobci domáhali zaplacení částky 682.791 Kč s úrokem z prodlení s tvrzením, že s žalovaným uzavřeli dne 25. 9. 2009 smlouvu o nájmu mezonetového bytu č. 5 o velikosti 4+kk ve třetím a čtvrtém patře v XY, o výměře 155 m2, na dobu určitou od 1. 10. 2009 do 30. 9. 2012, sjednali si výpovědní dobu, zvyšování nájemného a smluvní pokutu pro případ prodlení s placením nájemného (dále též jen „Byt“, „Smlouva“); žalovaný nájem vypověděl ke dni 31. 10. 2011. Doposud nezaplatil nájemné za srpen – prosinec 2010 ve výši celkem 85.000 Kč, za leden – říjen 2011 ve výši 203.000 Kč, vyúčtování služeb za rok 2010 ve výši 43.081,70 Kč, za rok 2011 ve výši 47.925 Kč, přičemž na dluh za nezaplacené vyúčtování služeb za rok 2010 byla započtena složená kauce ve výši 24.000 Kč (zbývá tak zaplatit 19.081,70 Kč). V souladu s nájemní smlouvou mu vznikla i povinnost zaplatit smluvní pokutu, která činí ke dni podání žaloby celkem 327.784,56 Kč. Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 5. 2016, č. j. 25 C 53/2013-378, uložil žalovanému zaplatit žalobcům 4.533 Kč (výrok I.), zamítl žalobu co do částky 350.473,70 Kč s tam specifikovanými úroky z prodlení i co do částky 327.784,56 Kč (smluvní pokuty) s úroky z prodlení (výrok II., dále též jen „zamítavý výrok“) a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výrok III. a IV.). Zjistil, že účastníci uzavřeli Smlouvu, v níž si sjednali nájemné ve výši 20.000 Kč měsíčně s každoročním zvyšováním o míru inflace a zálohy na služby (dodávka elektřiny, plynu, tepla, vodné stočné, odvoz odpadků, úklid, vytápění, osvětlení společných prostor, provoz výtahu) ve výši 4.000 Kč měsíčně, které budou vyúčtovány vždy do 31. 3. Sjednali si rovněž, že nájemce může od Smlouvy odstoupit, stane-li se předmět nájmu bez jeho zavinění nezpůsobilý ke smluvenému užívání. Žalovaný byl při uzavírání Smlouvy ujištěn, že náklady na služby odpovídají zálohám, za rok 2010 však činil nedoplatek z vyúčtování služeb 43.081,70 Kč a za rok 2011 pak 47.925 Kč. Jestliže by byl informován o skutečné výši výdajů za služby, Smlouvu by neuzavřel. V Bytě byly v průběhu nájmu zjištěny závady, o nichž žalovaný s žalobci jednal (zejména v období červen – srpen 2010) – netěsnost oken a okenních křídel, zatékání i přes střešní krytinu, začínající plíseň (ve stavu neohrožující zdraví lidí), nepravidelný nedostatek teplé vody, poškození plovoucí podlahy, nefunkční kování některých oken. Dopisem ze dne 25. 8. 2010 nazvaným „odstoupení od nájemní smlouvy“ žalovaný (nájemce) sdělil žalobcům (pronajímatelům), že od Smlouvy odstupuje podle § 679 odst. 1, 2 obč. zák. (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále též jen „obč. zák.“), jako důvod uvedl, že „při podpisu smlouvy jsme byli nesprávně informováni o výši nákladů, termínech vyúčtování a stavu bytu. Ačkoliv nám bylo sděleno, že mokré skvrny na stropech se objevily jen jednou a příčina byla odstraněna, do bytu teče stále. V zimních a letních měsících není možné využívat horní patro bytu kvůli nevyhovujícím teplotám. Vlivem pronikající vlhkosti vzniká v bytu plíseň, která nám způsobuje zdravotní komplikace.“ Žalobci s odstoupením nesouhlasili, žalovaný však Byt vyklidil a dne 1. 9. 2010 jim předal klíče. Při právním posouzení takto zjištěného skutkového stavu dospěl k závěru, že odstoupení od Smlouvy podle § 679 odst. 1, 2 obč. zák. není důvodné. Účastníci si sjednali podmínky, za nichž může žalovaný od Smlouvy odstoupit, čímž vyloučili použití § 679 odst. 1 obč. zák. Nájemce mohl odstoupit v případě, že předmět nájmu bude bez jeho zavinění nezpůsobilý ke smluvenému užívání. Dokazováním však bylo zjištěno, že žalovaný mohl v Bytě bydlet, a byť měl vady a dané podmínky žalovanému nevyhovovaly, byl k užívání způsobilý. Nebyl dán ani důvod odstoupení podle § 679 odst. 2 obč. zák. Zdůraznil, že zdravotní závadnost je třeba posuzovat objektivně, nestačí pouhé ohrožení zdraví nájemce, žalovaný ve Smlouvě neměl sjednány žádné individuální požadavky. Dospěl však k závěru, že podáním ze dne 25. 8. 2010 se žalovaný dovolal relativní neplatnosti Smlouvy podle § 49a obč. zák., a to proto, že byl uveden v omyl ohledně výše služeb a plnění poskytovaných s nájmem bytu. Zdůraznil, že právní úkony je třeba vykládat podle jejich obsahu, uvedl-li žalovaný, že od Smlouvy odstupuje, má se za to, že jí nechce být vázán ve smyslu § 40a obč. zák. (odkázal přitom na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2004, sp. zn. 32 Odo 722/2003, a ze dne 18. 12. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001). Žalobci stanovili výši záloh na 4.000 Kč měsíčně, ačkoliv tato částka vůbec nepostačovala, což se projevilo výrazným nedoplatkem po jejich vyúčtování. Žalobci v řízení neprokázali, že by žalovaného před uzavřením Smlouvy seznámili se skutečnou výší nákladů na služby. Pro žalovaného šlo přitom o významnou skutečnost a ani přes svou odbornost v oblasti realitních služeb nemohl vědět, jaké jsou skutečné náklady, a nemohl předpokládat, že Byt není řádně izolován. Smlouva je tak podle § 40a, 49a obč. zák. neplatná. Uložil mu proto doplatit jen částku 3.150 Kč za užívání Bytu v srpnu 2010, a protože v dalším žalovaném období již Byt neužíval, žalobu ve zbývajícím rozsahu zamítl. Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 26. 4. 2017, č. j. 72 Co 460/2016-431, napadený zamítavý výrok rozsudku soudu prvního stupně co do částky 284.850 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení změnil tak, že žalobě vyhověl a uložil žalovanému zaplatit žalobcům tuto částku, a co do částky 393.408,26 Kč s příslušenstvím (představující smluvní pokutu a doplatek za služby) a výroky o nákladech řízení zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. Za správné považoval závěry soudu prvního stupně o způsobilosti Bytu ke smluvenému způsobu užívání a absenci důvodů pro odstoupení od Smlouvy podle § 679 odst. 1, 2 obč. zák. Na rozdíl od soudu prvního stupně však měl za to, že z obsahu listiny ze dne 25. 8. 2010 nelze dovodit, že by se žalovaný dovolával relativní neplatnosti z důvodu omylu podle § 49a obč. zák. Měl za to, že relativní neplatnosti je třeba se dovolat výslovným projevem, z něhož je jasně patrná vůle dotčené osoby učinit takový právní úkon (odkázal přitom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2004, sp. zn. 30 Cdo 437/2003). Žalovaný však žádný takový výslovný projev neučinil, a to ani v průběhu řízení. Smlouvu je proto třeba považovat za platnou. Nájem tak skončil až výpovědí žalovaného ke dni 31. 10. 2011. Do skončení nájmu měl žalovaný povinnost platit nájemné a poplatky za služby spojené s užíváním Bytu ve sjednané výši, a to i za dobu, kdy Byt neužíval. Rozsudek soudu prvního stupně v části, v níž zamítl žalobu o zaplacení nájemného za období září 2010 - říjen 2011, změnil a žalobě v tomto rozsahu vyhověl. V další napadené části – ohledně zaplacení smluvní pokuty ve výši 327.784,56 Kč a doplatku za služby ve výši 65.623,70 Kč rozsudek zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Žalovaný totiž v průběhu řízení zpochybňoval správnost vyúčtování služeb a namítal, že požadavek žalobců na zaplacení smluvní pokuty je v rozporu s dobrými mravy, jeho námitkami se soud prvního stupně - s ohledem na sv