29 Cdo 60/2012 — Nejvyšší soud

29 Cdo 60/2012 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:30. 1. 2014 Spisová značka:29 Cdo 60/2012 ECLI:ECLI:CZ:NS:2014:29.CDO.60.2012.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Incidenční spory Nájem Dotčené předpisy:§ 257 IZ. § 676 odst. 1 obč. zák. § 677 obč. zák. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:23. 6. 2014 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 29 Cdo 60/2012 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Krčmáře a soudců JUDr. Petra Gemmela a Mgr. Milana Poláška v právní věci žalobce INDES INVEST s. r. o., se sídlem v Třeboni, Svobody 80, PSČ 379 01, identifikační číslo osoby 25431552, zastoupeného JUDr. Jindřiškou Kořínkovou, advokátkou, se sídlem v Praze 1, Václavské náměstí 823/33, PSČ 110 00, proti žalovanému městu Třeboň, zastoupenému JUDr. Vladimírem Peškem, advokátem, se sídlem Třeboni, Šustova 902, PSČ 379 01, o určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Jindřichově Hradci pod sp. zn. 6 C 192/2010, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. června 2011, č. j. 7 Co 1233/2011-133, takto: Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. června 2011, č. j. 7 Co 1233/2011-133, se zrušuje a věc se vrací odvolacímu soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í: Rozsudkem ze dne 10. března 2011, č. j. 6 C 192/2010-104, zamítl Okresní soud v Jindřichově Hradci žalobu (podanou 11. října 2010), kterou se žalobce (INDES INVEST s. r. o.) domáhal vůči žalovanému (městu Třeboň) určení, že výpověď smlouvy o nájmu nemovitostí, uzavřené mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem dne 1. února 2006 (dále též jen „nájemní smlouva“), ze dne 18. září 2009, je neplatná (bod I. výroku) a rozhodl o nákladech řízení (bod II. výroku). Okresní soud dospěl po provedeném dokazování k následujícím závěrům: 1/ Žalobce má ve smyslu § 80 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“), naléhavý právní zájem na požadovaném určení. 2/ Vztahy mezi účastníky, plynoucí z nájemní smlouvy a z výpovědi z 18. září 2009, je třeba posuzovat podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „obč. zák.“), když jde o smlouvu uzavřenou dle § 663 a násl. obč. zák. 3/ Z hlediska předmětu sporu je důležité, že účastníci sjednali nájemní poměr na dobu 90 let (začíná 1. února 2006 a končí 1. února 2096). Jde tedy o nájem na dobu určitou ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. a nájemní smlouvu nelze vypovědět, nedohodnou-li se pronajímatel a nájemce jinak. V daném případě si účastníci nesjednali ani možnost výpovědi, ani možnost od smlouvy odstoupit. 4/ Předmětný vztah tedy (obecně) nelze ukončit a výpověď daná v rozporu s výše uvedeným nemá právní účinky (neukončuje právní poměr). 5/ Po rozhodnutí o úpadku (žalobce) nemůže druhý účastník vypovědět nájemní smlouvu nebo od ní odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace dlužníka (§ 257 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení /insolvenčního zákona/). Taková výpověď nemá právní účinky (neukončuje nájemní poměr). 6/ V obou výše popsaných případech by bylo možné pokládat výpověď za neplatnou pro rozpor se zákonem (§ 39 obč. zák.); v projednávané věci však tomu tak není. 7/ Jakkoli je zřejmé, že nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou (90 let), ve světle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 (jde o rozsudek ze dne 28. března 2007, který je - stejně jako další rozhodnutí Nejvyššího soudu zmíněná níže - dostupný na webových stránkách Nejvyššího soudu), které hovoří o nájmu na dobu delší lidského života - 100 let, soud vyhodnocuje stejně situaci sjednání nájmu na dobu 90 let (opět je to doba přesahující obvyklou délku lidského života), takže obsahově jde o nájem sjednaný na dobu neurčitou, jenž lze vypovědět v tříměsíční lhůtě dle § 677 obč. zák. Ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou. To má své důsledky v možnosti zrušení nájemní smlouvy výpovědí, což je možnost plynoucí ze zákona, i kdyby si ji účastníci nesjednali. Smluvní ujednání přesahující délku obvyklého lidského života nevede k neplatnosti celé nájemní smlouvy. Jeho důsledkem je pouze závěr o tom, že taková smlouva je smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou, kterou lze vypovědět; k problému srov. obdobně rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2258/2010 (jde o usnesení ze dne 15. září 2010). 8/ Výpovědí z 18. září 2009, doručenou žalobci 23. září 2009, proto nájemní poměr skončil k 23. prosinci 2009, když jde o výpověď „možnou, relevantní, platnou“. 9/ Výpověď (v níž nemusel být důvod uveden) je odůvodněna „nepříznivým vývojem insolvenčního řízení“, z nějž je zřejmé, že nájemní poměr „ztratil svůj smysl“. Bez bližší konkretizace (i s ohledem na postoj žalovaného) to samo o sobě neznamená, že by k výpovědi docházelo výslovně a jednoznačně pro zhoršení majetkové situace dlužníka. Výpověď tak může obstát i ve vztahu k ustanovení § 257 insolvenčního zákona. K odvolání žalobce Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne 29. června 2011, č. j. 7 Co 1233/2011-133, potvrdil rozsudek okresního soudu (první výrok) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (druhý výrok). Odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání není důvodné, argumentuje následovně: 1/ S ohledem na konkrétní situaci dané věci vskutku je dán naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení. 2/ Odvolací soud sdílí závěr okresního soudu, že nájemní smlouva uzavřená formálně na dobu 90 let je podle obsahu smlouvou sjednanou na dobu neurčitou, když je na místě argumentace rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2747/2004. 3/ Okresní soud tedy správně dovodil, že výpověď byla žalobci dána v souladu s ustanovením § 677 obč. zák. a nejde o právní úkon neplatný dle § 39 obč. zák. 4/ Námitka, že výpovědi dané po zahájení insolvenčního řízení na majetek žalobce bránilo ustanovení § 257 insolvenčního zákona, není důvodná. Podmínkou ochrany dle označeného ustanovení je, že k prodlení placením nájemného nebo jiné úhrady došlo ještě před rozhodnutím o úpadku. Pronajímatel tak měl možnost již v té době smlouvu ukončit a neučinil-li tak, je v insolvenčním řízení omezen. Zákon stanoví nemožnost ukončení nájemní smlouvy výpovědí nebo odstoupením i tehdy, když dlužník jako nájemce neplatil nájemné pro zhoršení majetkové situace, tedy nemusel být ještě v úpadku a ani mu úpadek nehrozil, a pronajímatel v té době smlouvu nevypověděl ani od ní neodstoupil. Není tak důvod chránit pronajímatele, který nevyužil svého práva před prohlášením úpadku, zejména kdyby to mohlo poškodit majetkovou podstatu. O takovou situaci však v posuzované věci nejde. 5/ Z výpovědi z 18. září 2009 je zřejmé, že žalovaný dal žalobci výpověď „na základě nepříznivého vývoje v insolvenčním řízení, které je vedeno, a z tohoto vývoje je zřejmé, že nájemní poměr založený smlouvou ze dne 1. června 2006 ztratil svůj smysl a zbytečně zatěžuje obě smluvní strany“. Z textu výpovědi nevyplývá, že by žalobce neplatil nájemné podle nájemní smlouvy nebo neplnil jiné smluvní povinnosti. Taková okolnost nevyplývá ani z tvrzení žalobce. Důvodem výpovědi je okolnost, že žalovaný přestal věřit v realizaci developerského projektu „Rezidence Třeboň“ a hodlal s pronajatými pozemky naložit jinak. Ani z vyjádření žalovaného v této věci (č. l. 70 - 71) nevyplývá, že by důvodem výpovědi bylo neplacení nájemného. Ve vyjádření se sice uvádí, že žalobce vůči žalovanému „neplnil smluvně dohodnuté povinnosti“, není však zřejmé, že by šlo o povinnosti z této konkrétní nájemní smlouvy. Žalovaný před odvolacím soudem upřesnil, že šlo o neplnění povinností z kupní smlouvy ohledně sousedních pozemků, kde žalobce neuhradil kupní cenu a došlo proto k odstoupení od kupní smlouvy. Ve vyjádření žalovaný uvádí, že žalobce nečinností blokuje žalovanému jeho majetek, brání nakládání s tímto majetkem, tj. prodej nemovitostí v dané lokalitě třetí osobě, nepřistoupil na návrh na prodej některých pozemků či směnu pozemků v zájmové oblasti. Z uvedeného je zřejmé, že žalovaný po bezvýsledných jednáních s žalobcem vypověděl konkrétní nájemní smlouvu, když hodlá s nemovitostmi, které jsou jeho vlastnictvím, naložit jinak. To žalobci nepochybně umožňuje ustanovení § 677 obč. zák., čemuž nebrání ani ustanovení § 257 insolvenčního zákona. Zákaz výpovědi podle ustanovení § 257 in