32 Cdo 2639/2011 – Nejvyšší soud

32 Cdo 2639/2011 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Hany Gajdziokové a soudců JUDr. Pavla Příhody a JUDr. Miroslava Galluse v právní věci žalobce P. D., zastoupeného Mgr. Petrou Hrachy, advokátkou se sídlem v Brně, Cihlářská 643/19, proti žalované MONTOKON FOPA spol. s r. o., se sídlem v České Vsi, U Norkárny 117, PSČ 790 81, identifikační číslo osoby 47 67 89 92, zastoupené Pavlem Švestákem, advokátem se sídlem v Šumperku, Starobranská 4, o zaplacení částky 165.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Krajského soudu v Ostravě pod sp. zn. 1 Cm 102/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Vrchního soudu v Olomouci ze dne 15. prosince 2010, č. j. 14 Cmo 165/2010-121, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 11.616,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám jeho zástupkyně. O d ů v o d n ě n í : Žalobou doručenou soudu 17. srpna 2006 se žalobce domáhal zaplacení žalované částky se zákonným úrokem z prodlení jako provize podle smlouvy o zprostředkování uzavřené se žalovanou 22. listopadu 2002 (dále jen „smlouva o zprostředkování“ nebo „smlouva“), jejímž předmětem bylo obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy na prodej nemovitosti ve vlastnictví žalované s třetí osobou (dále jen „ nemovitost“). Krajský soud v Ostravě rozsudkem ze dne 12. listopadu 2009, č. j. 1 Cm 102/2006-80, zamítl žalobu o zaplacení částky 165.000,- Kč s příslušenstvím (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení (výroky II. a III.). Vrchní soud v Olomouci k odvolání žalobce v záhlaví označeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalované uložil zaplatit žalobci částku 165.000,- Kč s úrokem z prodlení blíže specifikovaným (první výrok.) a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (druhý až čtvrtý výrok). Odvolací soud opakoval dokazování (mimo jiné) smlouvou o zprostředkování uzavřenou podle ustanovení § 642 a násl. obchodního zákoníku (dále jen „obch zák.“), z níž zjistil, že podle čl. I se žalobce jako zprostředkovatel zavázal vyvíjet činnost směřující k tomu, aby klient (žalovaná) měl příležitost uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou na prodej nemovitosti s tím, že kupní cena navržená klientem činí 6,000.000,- Kč. V čl. II si účastníci sjednali provizi ve výši 3 % z realizované kupní ceny, provize byla splatná nejpozději v den podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a provizi se klient zavázal uhradit zprostředkovateli i v případě, že k uzavření kupní smlouvy dojde teprve po zániku smlouvy o zprostředkování, pokud se tak stane se stejnou třetí osobou, s níž zprostředkovatel jednal. Dále bylo dohodnuto, že zprostředkovatel má nárok na provizi i v případě, že mezi klientem a třetí osobou, zajištěnou zprostředkovatelem, dojde k uzavření jiného smluvního vztahu přímo souvisejícího s nemovitostí, pokud výsledkem takového smluvního vztahu bude finanční prospěch klienta. Smlouva byla uzavřena na dobu od 22. listopadu 2002 do 22. února 2003. Dodatkem č. 1 byla její platnost prodloužena do 22. května 2003. Z kupní smlouvy uzavřené 6. února 2006 mezi žalovanou jako prodávající a K. K. jako kupujícím (dále jen „kupní smlouva“) odvolací soud zjistil, že žalovaná prodává touto smlouvou kupujícímu nemovitost za cenu 5,500.000,- Kč. Podle ujednání v čl. III kupní smlouvy je kupní cena „dána tím“, že prodávající do 31. března 2006 stavebně dokončí tři místnosti ve III. NP domu tak, aby tyto místnosti mohly být používány k ubytování, a sklepní místnosti. V případě nesplnění této povinnosti je prodávající povinen vrátit kupujícímu částku 980.000,- Kč jako předpokládanou cenu dokončovacích prací. Strany nečinily sporným, že vlastnické právo k nemovitosti pro K. K. podle kupní smlouvy bylo vloženo do katastru nemovitostí. Odvolací soud nepřisvědčil tvrzení žalobce, že se jako zprostředkovatel zavázal pouze k obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, neboť z vymezení povinností žalobce, tak jak je uvedeno v čl. IV smlouvy (povinnost průběžně informovat klienta o okolnostech důležitých pro jeho rozhodnutí o uzavření kupní smlouvy, zajistit vypracování návrhu kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva), je zřejmé, že se od žalobce očekávalo i aktivní spolupůsobení směřující k uzavření kupní smlouvy. Tomu odpovídá i ujednání v čl. III, které váže výši provize na realizovanou kupní cenu a její splatnost na den podání návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Z výpovědí svědků Z. Š. a Z. L. soud prvního stupně zjistil, že žalobce „vybral“ K. K. jako zájemce o koupi nemovitosti a také aktivně vystupoval v procesu jednání o uzavření kupní smlouvy po celou dobu trvání smlouvy o zprostředkování. O tom, že K. K. byl vážným zájemcem o koupi nemovitosti, svědčí i skutečnost, že na základě smlouvy o podnájmu, jejíž uzavření žalobce rovněž zprostředkoval, jmenovaný fakticky užíval prostory nemovitosti k provozování svého podnikání. Jediným důvodem, proč k uzavření kupní smlouvy nedošlo, bylo to, že K. K. nezískal úvěr, a neměl tedy dostatek finančních prostředků na zaplacení kupní ceny. Odvolací soud uzavřel, že skutečnost, že k uzavření kupní smlouvy s K. K. došlo až po zániku smlouvy o zprostředkování, nebrání vzniku práva žalobce na provizi, neboť s ohledem na všechny okolnosti je zřejmé, že k uzavření kupní smlouvy došlo v souvislosti s dříve vyvíjenou činností žalobce. Žalovaná se ve smlouvě výslovně zavázala zaplatit provizi i v případě, že k uzavření kupní smlouvy dojde po zániku smlouvy o zprostředkování, bude-li uzavřena s osobou, s níž zprostředkovatel jednal. Odvolací soud považoval nárok žalobce za důvodný i co do výše, když provize byla dohodnuta ve výši 3 % z realizované kupní ceny, přičemž kupní cena činila podle kupní smlouvy 5,500.000,- Kč, a nebylo sporné, že byla v této výši i zaplacena. Vrátila-li žalovaná jako prodávající následně kupujícímu částku 980.000,- Kč, učinila tak z důvodu nesplnění povinnosti sjednané kupní smlouvou. Proti rozsudku odvolacího soudu (posuzováno podle obsahu proti měnícímu výroku ve věci samé), podala žalovaná dovolání, opírajíc jeho přípustnost o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“) a uplatňujíc dovolací důvody podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. s. ř. Dovolatelka odvolacímu soudu vytýká nesprávnost skutkového závěru o výši kupní ceny s poukazem na čl. III kupní smlouvy, z něhož je zřejmé, že kupní cena nebyla pouze úplatou za nemovitost, ale též úplatou za stavební práce v hodnotě 980.000,- Kč. Posuzováno podle obsahu tedy nejde pouze o smlouvu kupní, ale též o smlouvu o dílo s rozlišitelným cenovým plněním. Částkou 980.000,- Kč zahrnutou do kupní ceny si kupující předplatil provedení stavebních prací, a tato částka nemohla proto být součástí „realizované kupní ceny“. Odvolací soud též opomněl učinit skutkové jištění z čl. I bodu I.2 smlouvy, že kupní cena navržená klientem činí 6,000.000,- Kč. Nesprávnost právního posouzení věci odvolacím soudem spatřuje dovolatelka v závěru, že žalobce splnil svůj závazek ze smlouvy a zprostředkoval uzavření kupní smlouvy s K. K. Podle jejího názoru lze za splnění smlouvy považovat obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu, jejíž podstatné náležitosti jsou ve smlouvě o zprostředkování dohodnuty. V daném případě šlo o zprostředkování prodeje nemovitosti, tedy o uzavření kupní smlouvy s určitým předmětem prodeje a s určitou kupní cenou. Z čl. I bodu I.2 smlouvy plyne, že úkolem žalobce bylo nalézt zájemce ochotného a schopného zaplatit za nemovitost kupní cenu 6,000.000,- Kč. Taková kupní smlouva však uzavřena nebyla. Uzavřela-li téměř o 3 roky později kupní smlouvu s toutéž osobou za kupní cenu 4,520.000,- Kč, šlo o smlouvu odlišnou od smlouvy, která byla předmětem smlouvy o zprostředkování. Chybí tedy příčinná souvislost mezi zprostředkovatelskou činností žalobce a uzavřenou kupní smlouvou. Dovolatelka poukazuje na ustanovení § 649 obch. zák., podle kterého zprostředkovatel nesmí navrhovat zájemci uzavření smlouvy s osobou, ohledně které ví nebo musí vědět, že je důvodná pochybnost, že splní řádně a včas své závazky ze zprostředkované smlouvy. Navrhuje proto, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Žalobce považuje rozhodnutí odvolacího soudu za správné a navrhuje dovolání zamítnout. Se zřetelem k datu vydání rozsudku odvolacího soudu se pro dovolací řízení uplatní - v souladu s bodem 7. článku II přechodných ustanovení části první zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony - občanský soudní řád ve znění účinném do 31. prosince 2012. Dovolání proti měnícímu výroku rozsudku odvolacího soudu ve věci samé je přípustné podle ustanovení § 237 odst. 1