32 Cdo 4051/2008 — Nejvyšší soud

32 Cdo 4051/2008 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:15. 4. 2010 Spisová značka:32 Cdo 4051/2008 ECLI:ECLI:CZ:NS:2010:32.CDO.4051.2008.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem nebytových prostor Privatizace Dotčené předpisy:§ 37 odst. 1 předpisu č. 40/1964Sb. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:22. 4. 2010 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí 22.6.2010III.ÚS 1799/10-odmítnuto16.9.2010 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 32 Cdo 4051/2008 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Galluse a soudců JUDr. Hany Gajdziokové a JUDr. Pavla Koláře v právní věci žalobkyně AMÁDEUS spol. s r.o., se sídlem v Praze 6, U silnice 949, PSČ 160 00, IČ 48585572, zastoupené Mgr. Janem Petříkem, advokátem se sídlem v Praze 1 - Novém Městě, Klimentská 1207/10, PSČ 110 00, proti žalovanému A. K., zastoupenému JUDr. Rudolfem Vaňkem, advokátem se sídlem v Liberci 3, Na Rybníčku 387/6, PSČ 460 01, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 15 C 48/2004, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, takto: I. Dovolání proti výrokům II. a III. rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, se odmítá. II. Dovolání proti výroku I. rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 28. května 2008, č. j. 35 Co 632/2007-268, se zamítá. III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na nákladech dovolacího řízení částku 3.960,- Kč k rukám jejího zástupce Mgr. Jana Petříka do tří dnů od právní moci rozsudku. O d ů v o d n ě n í : Žalobou doručenou soudu dne 27. ledna 2004 požadovala žalobkyně, aby žalovanému bylo uloženo vyklidit nebytové prostory o rozloze 451,5 m2 v přízemí domu č. p. 371 stojícího na pozemku parc. č. 1483/1 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na listu vlastnictví č. 3406 v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro obec a katastrální území Liberec a nacházejícího se na adrese Revoluční 13, Liberec IV - Perštýn (dále rovněž jen „sporné prostory“), jenž je v jejím vlastnictví na základě příklepu licitátora v dobrovolné dražbě konané dne 10. června 2003 v Liberci. Podle skutkových tvrzení žaloby je žalovaný nájemcem sporných prostor na základě nájemní smlouvy uzavřené se Středním odborným učilištěm železničním a stavebním dne 29. srpna 1993, ve znění jejích dodatků ze 14. února 1994, 4. března 1994, 27. srpna 1997 a 14. ledna 1999 (dále též jen „nájemní smlouva“). Ta je však od počátku neplatná. Neurčitě a tudíž neplatně je v ní sjednána výše nájemného, do níž jsou započteny i úhrady za dodávky tepla, TUV, vodného a stočného, takže z ní čistou výši nájemného nelze zjistit. Není v ní konkrétně vymezen účel nájmu, protože v tomto ohledu odkazuje na živnostenské oprávnění žalovaného, živnostenské listy však netvoří její přílohu. Neurčitě je vymezen i předmět smlouvy pro absenci situačního plánu a k jejímu uzavření nedal předchozí souhlas národní výbor (obecní úřad). Nájemní smlouva tak postrádá náležitosti upravené ustanovením § 3 odst. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění platném v době jejího uzavření s důsledky podle ustanovení § 3 odst. 4 téhož zákona. Žalovaný rovněž užívá větší prostory, než je podle nájemní smlouvy oprávněn užívat. Žalobní tvrzení byla v průběhu řízení doplněna tak, že žalobkyně dala žalovanému výpověď z nájmu nebytových prostor pro porušování jeho povinností, která mu byla doručena dne 17. května 2004. Žalovaný s obsahem žaloby nesouhlasil. Tvrzené důvody neplatnosti nájemní smlouvy nejsou podle něj dány. Protože z právních předpisů vyplývá způsob rozúčtování nákladů na služby, je určení výše čistého nájmu „jednoduchou matematickou operací“ a je kromě toho obvyklou praxí, že nájemné je určeno souhrnnou částkou zahrnující kromě čistého nájemného i platby za ostatní služby poskytované pronajímatelem. Sporné prostory jsou užívány shodným způsobem (jako provozní zázemí prodejny potravin) již od doby, kdy došlo k jejich kolaudaci a ke stejnému účelu je v souladu se svým předmětem podnikání užívá i žalovaný. Právo nájmu k nim mu vzniklo ze zákona, protože prodejnu potravin nabyl v rámci privatizace a jeho právní předchůdce, Potraviny s.p. je rovněž užíval na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla tedy fakticky změnou, popř. dodatkem původní nájemní smlouvy. Souhlas národního výboru k jejímu uzavření potřebný nebyl, protože pronajaté prostory byly využívány jako technologické zázemí pro prodejnu potravin. Pravdivé není ani tvrzení, že užívá prostory o větší, než pronajaté ploše. Žalobkyně podle něj není v řízení aktivně legitimována, protože po přestavbě byly sporné prostory stavebně spojeny s prodejnou potravin ve vedlejším domě a naopak odděleny od ostatních částí domu ve vlastnictví žalobkyně, a podle jeho názoru jsou tak stavbou vestavěnou do žalobkynina domu a nikoliv jeho součástí. Okresní soud v Liberci rozsudkem ze dne 27. března 2007, č. j. 15 C 48/2004-227, žalobu zamítl (výrok I.), žalobkyni zavázal k náhradě nákladů řízení žalovaného (výrok II.) a rozhodl o vrácení přeplatku soudního poplatku žalobkyni (výrok III.). Soud dospěl k závěru, že žádný ze žalobou tvrzených důvodů neplatnosti nájemní smlouvy není dán. Způsob určení výše nájemného v době uzavření nájemní smlouvy jejím účastníkům vyhovoval a později byl zpřesněn tak, že je v souladu se zákonem. Žalovaný užíval předmět nájmu v souladu s jeho stavebním určením i svým živnostenským oprávněním. Vzhledem k tomu, že prostory tvoří kompaktní celek oddělený od ostatních částí žalobkynina domu, je nájemní smlouva určitá i pokud jde o předmět nájmu. Prostory sloužily jako technické zázemí prodejny potravin a předchozího souhlasu národního výboru k uzavření nájemní smlouvy tedy nebylo zapotřebí. Za platnou neshledal ani výpověď žalobkyně, protože žádný z výpovědních důvodů v ní uvedených nebyl podle něj naplněn. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci v záhlaví uvedeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovanému uložil vyklidit sporné nemovitosti (první výrok), zaplatit žalobkyni náklady řízení před soudy obou stupňů (druhý výrok) a rozhodl o vrácení přeplatku soudního poplatku žalobkyni (třetí výrok). Odvolací soud shledal žalobkyni za aktivně legitimovanou, protože pro posouzení, zda jsou sporné prostory součástí jejího nebo vedlejšího domu, je rozhodující kolaudační stav a nikoliv faktický způsob užívání, přičemž z povolení k užívání je zřejmé, že jde o součást domu ve vlastnictví žalobkyně. Za důvodnou neshledal námitku žalovaného, že v souvislosti s privatizací prodejny potravin vstoupil do práv a povinností svého právního předchůdce i pokud jde o nájem sporných prostor. Bylo-li by tomu tak, neuzavíral by žalovaný novou nájemní smlouvu s jejich tehdejším vlastníkem. Nájemní smlouva je podle něj neplatná pro neurčitost ujednání o nájemném. Výši čistého nájemného z ní jednak nelze bez dalšího zjistit, jednak je (i s ohledem na žalovaným popsaný způsob výpočtu ceny služeb) výše kolísavá podle spotřeby služeb. S ohledem na tento závěr již odvolací soud neposuzoval další tvrzené důvody neplatnosti nájemní smlouvy, ani platnost výpovědi žalobkyně. Rozsudek odvolacího soudu byl „ve všech jeho výrocích“ napaden dovoláním žalovaného, který jeho přípustnost opírá o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále rovněž jen „o. s. ř.“) a důvodnost o ustanovení § 241a odst. 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř. Podle dovolatele odvolací soud pochybil ve svém závěru, že žalobkyně je v řízení aktivně legitimována, bylo-li kompetentním úřadem rozhodnuto o spojení sporných prostor s prodejnou potravin, s níž nyní tvoří samostatný prostorový a technologický celek. Stavební řád platný v době, kdy došlo ke stavebním úpravám, samostatnou změnu stavby ani neumožňoval. Nesprávný je závěr, že nevstoupil v rámci privatizace do práv předchozího nájemce, protože z důkazů provedených soudem prvního stupně vyplynul opak, a nájemní smlouva je tak pouze „kumulativní novací“ dříve uzavřených nájemních smluv. I v ní je však ujednání o nájemném určité, protože jeho výše je z ní zjistitelná. Opačný způsob posouzení (a to i dříve vydanými rozhodnutími Nejvyššího soudu) je neodůvodněným zásahem do smluvní volnosti účastníků nájemního vztahu, protože zákon o cenách, ani žádný jiný zákon určení výše nájemného souhrnnou částkou, popř. sjedn