33 Cdo 2779/2024 — Nejvyšší soud

33 Cdo 2779/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:22. 10. 2025 Spisová značka:33 Cdo 2779/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.2779.2024.1 Typ rozhodnutí:USNESENÍ Heslo:Přípustnost dovolání Dotčené předpisy:§ 237 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:D Zveřejněno na webu:6. 11. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 33 Cdo 2779/2024-209 USNESENÍ Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horňáka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobců a) R. Š., a b) M. Š., obou zastoupených JUDr. Ing. Petrou Dolečkovou, LL.M., advokátkou se sídlem Praha, Jičínská 1786/49, proti žalované NEXT REALITY GROUP a.s., se sídlem Praha 2, Vinohrady, Anglická 583/11, identifikační číslo osoby 24671614, zastoupené Mgr. Jiřím Trunečkou, advokátem se sídlem Praha, Moravská 1553/52, o zaplacení 317 625 Kč, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 44 C 59/2022, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. 5. 2024, č. j. 55 Co 61/2024-177, t a k t o: I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. Odůvodnění: (dle § 243f odst. 3 o. s. ř.) 1. Žalobci se žalobou domáhají po žalované zaplacení 317 625 Kč z titulu vrácení rezervačního poplatku uhrazeného na základě smlouvy o rezervaci. 2. Obvodní soud pro Prahu 2 rozsudkem ze dne 16. 8. 2023, č. j. 44 C 59/2022-145, ve znění opravného usnesení ze dne 10. 11. 2023, č. j. 44 C 59/2022-149, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně 317 625 Kč (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky (výrok II). 3. Soud prvního stupně vyšel z následujících skutkových zjištění: Ve smlouvě o rezervaci ze dne 14. 7. 2021, jejímž předmětem bylo zprostředkování příležitosti (žalovanou) pro žalobce koupit specifikované nemovitosti včetně jejich rezervace, žalobci deklarovali zájem nabýt vlastnické právo k předmětným nemovitostem za kupní cenu ve výši 5 000 000 Kč, žalovaná jako zprostředkovatel se zavázala po dobu rezervační lhůty (tj. do 30. 8. 2021) nenabízet nemovitosti dalším zájemcům a tyto rezervovat pro žalobce. Dále se zavázala vykonávat činnost směřující k tomu, aby žalobci mohli uzavřít smlouvu o převodu, zejména informovat prodávajícího o zájmu žalobců o koupi nemovitostí, poskytovat součinnost k uzavření smlouvy o převodu, kterou se rozumí kupní smlouva nebo smlouva o budoucím uzavření kupní smlouvy, bude-li se mezi prodávajícím a žalobci na základě jejich dohody uzavírat. Jako výraz vážného zájmu o rezervaci se žalobci zavázali převést žalované na účet rezervační poplatek ve výši 317 625 Kč (čl. I odst. 2, 3, čl. II, III a IV smlouvy). Dále bylo ve smlouvě ujednáno, že podpisem smlouvy o převodu vzniká žalované nárok na uhrazení odměny za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku. Účastníci se dohodli, že pohledávka žalované na úhradu odměny bude přednostně uspokojena vzájemným zápočtem s dříve složeným rezervačním poplatkem (čl. V odst. 2 smlouvy). V případě, že prodávající bude vyvíjet činnost, na základě které do konce rezervační lhůty nedojde k podpisu smlouvy o převodu nemovitosti, bude rezervační poplatek neprodleně vrácen žalobcům (čl. V odst. 3 smlouvy). Nárok na odměnu za rezervaci a zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu o převodu ve výši rezervačního poplatku vzniká žalované také tehdy, pokud žalobci nevyužijí zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu, tedy pokud od koupě nemovitostí upustí nebo pokud zmaří uzavření smlouvy o převodu v rezervační lhůtě nebo nabytí vlastnického práva k nemovitostem (aniž se jedná o případ popsaný v odst. 3) [čl. V odst. 4 smlouvy]. Žalobci byli ve smlouvě o rezervaci ve smyslu § 19 odst. 2 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „zák. o realitním zprostředkování“), poučeni a vzali na vědomí, že splatnost odměny žalované může nastat dříve než účinností kupní smlouvy (není na ni vázána), a to uzavřením smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nebo v případě neuzavření smlouvy o převodu z důvodu na straně žalobců dle čl. V odst. 4 smlouvy (čl. VI odst. 3 smlouvy). Žalobci zaplatili žalované rezervační poplatek ve výši 317 625 Kč. Před uzavřením smlouvy o rezervaci žalobci věděli, že k předmětným nemovitostem existuje přístup pouze přes pozemky M. Říhové, které nejsou předmětem zprostředkovávané koupě. Přípisem z 16. 8. 2021 žalobci odstoupili od smlouvy o rezervaci dle § 2002 odst. 1 zák. č. 89/2021 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), proto, že nebyli žalovanou informováni o tom, že k nemovitostem není zajištěn volný přístup z veřejné komunikace. Uvedli, že pokud by byli před podpisem smlouvy řádně poučeni o nutnosti zřízení věcného břemeně příjezdové cesty, popř. uzavření nájemní smlouvy s vlastníkem pozemku, přes který je zajištěn přístup z veřejné komunikace, neměli by vůbec zájem koupi realizovat; současně žádali o vrácení rezervačního poplatku. Smlouva, kterou by žalobci nabyli vlastnické právo k nemovitostem, uzavřena nebyla, žalovaná žalobcům rezervační poplatek nevrátila. 4. Po právní stránce soud prvního stupně uvedl, že účastníci uzavřeli smlouvu o zprostředkování dle § 2445 a násl. o. z., resp. smlouvu o realitním zprostředkování dle zák. o realitním zprostředkování. Smlouva o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou do 30. 8. 2021. Dnem 31. 8. 2021 žalovaná pozbyla právní titul ke složenému rezervačnímu poplatku a plnění přijaté jako rezervační poplatek se stalo bezdůvodným obohacením ve smyslu § 2991 odst. 2 o. z. jako majetkový prospěch získaný plněním z právního důvodu, který odpadl. Takový prospěch je žalovaná povinna žalobcům vydat. Pokud jde o právo žalované na provizi, kdy pohledávku z tohoto titulu započítala vůči pohledávce žalobců z důvodu vrácení rezervačního poplatku, soud prvního stupně uvedl, že žalobci uzavřeli smlouvu o rezervaci jako spotřebitelé. Vztahuje se tak na ně zákaz uložení povinnosti uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy dle § 14 zák. o realitním zprostředkování. S odkazem na § 19 odst. 2 zák. o realitním zprostředkování soud prvního stupně uvedl, že ve smlouvě účastníci mohli sjednat vznik práva na provizi k dřívějšímu datu, než je den uzavření realitní smlouvy, tj. nejdříve k okamžiku obstarání příležitosti žalovanou k uzavření realitní smlouvy žalobci. Ve smlouvě je rovněž deklarováno, že jejím předmětem je zprostředkovat příležitost koupit předmětné nemovitosti. Podle čl. V odst. 2 smlouvy o rezervaci však byl vznik práva na provizi primárně navázán na uzavření realitní smlouvy. Jestliže pak vznik práva na provizi již za zprostředkování příležitosti k uzavření smlouvy o převodu byl ve smlouvě upraven jen pro případ, kdy žalobci takto zprostředkovanou příležitost z důvodu na jejich straně nevyužijí, jedná se o obcházení zákazu upraveného v § 14 zák. o realitním zprostředkování, resp. ve smyslu § 555 odst. 2 o. z. o zastřené sjednání povinnosti žalobců jako spotřebitelů uzavřít zprostředkovanou realitní smlouvu. Soud prvního stupně konstatoval, že uvedeným způsobem vázaný vznik práva na provizi již na zprostředkování příležitosti představuje ve skutečnosti sankci pro žalobce za neuzavření zprostředkované smlouvy, tj. zastřenou smluvní pokutu. Ujednání odporující ustanovení § 14 zák. o realitním zprostředkování je neplatným právním jednáním dle § 580 odst. 1 o. z., resp. se k němu dle § 1812 odst. 2 o. z. nepřihlíží. Ujednáním o smluvní pokutě pak nemohlo být platně zajištěno splnění neplatně sjednané smluvní povinnosti, resp. povinnosti, k jejímž sjednání se nepřihlíží. Soud prvního stupně uzavřel, že žalované neuzavřením realitní smlouvy nevzniklo právo na zaplacení provize/smluvní pokuty dle čl. V odst. 4 smlouvy o rezervaci. Jelikož jí nevznikla pohledávka, kterou by mohla započíst, a pohledávka žalobců z titulu bezdůvodného obohacení v důsledku zápočtu nezanikla, shledal žalobu důvodnou. 5. K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 15. 5. 2024, č. j. 55 Co 61/2024-177, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (první výrok) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (druhý výrok). 6. Odvolací soud shledal právní posouzení věci soudem prvního stupně správným. Uvedl, že povinnost k uzavření budoucí realitní smlouvy je ve smlouvě o zprostředkování uváděna, přestože judikatura dovolacího soudu označuje takové jednání za neplatné. V daném případě žalovaná vystupovala jako realitní zprostředkovatel nejen ve vztahu k prodávajícímu, s nímž měla uzavřenou samostatnou smlouvu, ale i ve vztahu k žalobcům jako zájemcům o koupi nemovitostí. Dále uvedl, že speciální úprava § 14 zák. o realitním zprostředkován