43 A 104/2022

Navrhovatelka se návrhem podle části třetí, hlavy druhé, dílu sedmého zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „s. ř. s.“) podaným dne 21. 12. 2022, domáhá zrušení části opatření obecné povahy označeného v záhlaví (dále jen „napadené OOP“ nebo „územní plán“).

Navrhovatelka uvádí, že je vlastníkem pozemků zapsaných na LV č. XA, k. ú. X (všechny dále uváděné pozemky se nacházejí v k. ú. X). Navrhovatelka vymezuje osm okruhů návrhových bodů.

První okruh námitek se týká pozemků ve vlastnictví navrhovatelky p. č. st. XB, XC, XD, XE, XF, XG, XH, XCH a části pozemku p. č. XI, které jsou zařazené do plochy Z7 včetně ploch přestavby P1 a P2 (souhrnně plocha BI.3). Navrhovatelka namítala nepřezkoumatelnost této části OOP pro nesrozumitelnost z důvodu, že si jednotlivé regulativy odporují. Tato část OOP je odůvodněna pouze obecně. Namítala rovněž nezákonnost, neboť nelze stanovit regulativy takto detailně v územním plánu. Regulativy jsou rovněž nepřiměřené. Problematický je výškový regulativ, regulativ prostorového uspořádání (maximálně 14 řadových rodinných domů nebo dvojdomů), omezení počtu podlaží, regulativ stanovící pouze jednu bytovou jednotku v dvojdomu, stanovení výměry pozemků pro rodinné domy, požadavek minimálně 2 odstavných stání na každou bytovou jednotku do 80 m2 a 3 odstavných stání pro bytové jednotky nad 80 m2 na vlastním pozemku. Duplicitní je požadavek podílu zastavěných a zpevněných ploch a zároveň podíl zastavěných ploch. Limit zastavitelnosti a rozlohy zpevněných ploch odpůrkyně nezdůvodnila. Zároveň je regulativ v nepoměru s regulací pro plochy určené rovněž pro bydlení v rodinných domech v ploše BI.2, BV.1 a BV.2. Podmínka vypracování regulačního plánu je částečně nesrozumitelná, neboť se nachází v části podmíněně přípustného využití plochy BI.3. Přitom současně je podmínka regulačního plánu stanovena pro veškeré rozhodování v území. Podmínka regulačního plánu je rovněž nepřiměřená a neodůvodněná. Možnost zřízení samostatné čistírny odpadních vod (ČOV) je podmíněna doložením vyčerpání kapacity obecní ČOV a technické nemožnosti intenzifikace obecní ČOV. Tento regulativ navrhovatelka považovala za nezákonný, neboť splnění podmínky je závislé na libovůli obce. Nepřiměřenost spatřovala navrhovatelka rovněž v tom, že je změna využití pozemků v ploše BI.3 diskriminačním projevem libovůle a zneužitím práva. Skutečné důvody nejsou urbanistické, ale vedené snahou omezit počet obyvatel. Územní plán porušuje legitimní očekávání navrhovatelky a vyvolává diskontinuitu ve využití území. Navrhovatelka připravovala bytovou výstavbu a dosavadní územní plán řešil využití území dostatečným způsobem. Odpůrkyně opomíjí, že jsou v ploše umístěny zchátralé objekty obytné vily (P1) a zemědělského statku (P2), v blízkosti lokality se nenachází pouze náves obce, ale z jižního směru také moderní sportoviště a třípodlažní budova S03 sloužící k ubytování a moderní individuální bytová výstavba. Regulace je v rozporu s Politikou územního rozvoje České republiky z roku 2008, ve znění pozdějších aktualizací (dále jen „PÚR“) a Zásadami územního rozvoje Středočeského kraje z roku 2012, ve znění pozdějších aktualizací (dále jen „ZÚR“). Odpůrkyně nezohlednila požadavky na charakter rozvojové oblasti OB1 „Metropolitní rozvojová oblast Praha“ dle PÚR.

Druhý okruh námitek se týká komunikace na pozemku p. č. XJ ve vlastnictví třetí osoby, zařazené do plochy Z30 (PVk) a související ochranné zeleně K3 (ZO). Vymezením nového ochranného pásma zeleně se posouvá území určené pro zbudování veřejné komunikace na ploše Z30 z místa původního vedení komunikace na zemědělsky využívanou ornou půdu. Regulace se dotýká práv navrhovatelky, neboť komunikace má zajišťovat přístup k lokalitě Z7 a změna umístění komunikace znemožňuje stavební využití pozemků v lokalitě Z7. Navrhovatelka namítala nesrozumitelnost části OOP týkající se stanovení podmínky regulačního plánu a její nepřiměřenost. Regulace vyvolává diskontinuitu. Navrhovatelka uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí kupní s vlastníkem pozemku p. č. XJ za účelem odkupu části tohoto pozemku (nyní p. č. XK) odděleného geometrickým plánem a má zpracovanou projektovou dokumentaci.

Třetí okruh námitek se týká vymezeného biokoridoru R. potoka RK 1186/TA01 – TA02, který zasahuje na pozemky navrhovatelky p. č. XN, XO, XP a st. XM a část pozemku p. č. XL. Navrhovatelka označila tento regulativ za nepřiměřený a neodůvodněný, neboť postačuje biokoridor vymezený na levé straně R. potoka. Biokoridor je rovněž vymezený nad povinnou šíři 40 m od hranice vodního toku, jak vyžaduje nadřízená územně plánovací dokumentace územního systému ekologické stability (dále jen „ÚSES“) Středočeského kraje. Odpůrkyně nezvolila nejvíce šetrnou regulaci ve vztahu k cílené ochraně. Cílem regionálního biokoridoru je přitom umožnit migraci organismů mezi biocentry, nikoliv jejich trvalou existenci v biokoridoru.

Čtvrtý okruh námitek se týká pozemků navrhovatelky p. č. st. XM, XP, XQ, XR a části pozemků p. č. XC a XE (dále jen „objekt bývalého pivovaru“), které jsou zařazeny do plochy ZP. Navrhovatelka namítá nezákonnost pro rozpor s nadřízenou územně plánovací dokumentací (PÚR a ZÚR), podle které mají být nevyužívané plochy a stavby historicky určené pro průmyslovou a zemědělskou výrobu revitalizovány k bydlení či službám. Nadto jde o oblast v intravilánu obce, který je stanovený vyhláškou č. 97/1966 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů. Pozemky tedy nelze vyjmout ze zastavěné části. Navrhovatelka namítala také nepřiměřenost změny zastavitelnosti, která neodpovídá demografickému vývoji a potřebě bydlení. Pozemky byly dosud určeny ke stavebnímu využití pro příměstské bydlení (BI). Ještě v návrhu územního plánu byla určena tato plocha pro výrobu a skladování – zemědělská výroba (VZ). Vhodné by tak bylo alespoň umístění objektu služeb či zemědělské výroby a skladování. Na pozemku p. č. st. XM se nachází zbořeniště bývalého pivovaru s dosud existujícím historickým sklepením (zastavěná plocha a nádvoří) a související ostatní či manipulační plochy na ostatních pozemcích. Nenachází se zde hodnotná krajina, ale pouze náletová zeleň. Vymezení rozsáhlé plochy zeleně nerespektuje historickou podobu a využití krajiny, navrhovatelka v této souvislosti odkazovala na listiny z 19. a 20. století. Odpůrkyně postupuje diskriminačně, neboť v okrajových částech obce (plochy Z1, Z2, Z3, Z10, Z11, Z12, Z34), které byly dosud využívány jako trvalé travné porosty či orná půda, vymezuje jako plochy k zástavbě. V rozporu se skutečností tak územní plán uvádí, že nové plochy pro výstavbu vymezuje pouze v místech proluk, či, že se nejedná o plochy zeleně či orné půdy. Odpůrkyně nezdůvodnila potřebnost nových zastavitelných ploch podle § 55 odst. 3 (míněn patrně § 55 odst. 4 – pozn. soudu) zákona č. 183/2003 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákona č. 403/2020 Sb. (dále jen „stavební zákon“).

Pátý okruh námitek se týká pozemků navrhovatelky p. č. XL (částečně plocha PV a Z22 ZV), XS (plocha ZV), XT (plochy Z22 ZV a Z20 PV). Navrhovatelka namítala nepřezkoumatelnost a nepřiměřenost. Část pozemku p. č. XL přiléhající k J. návsi byla dosud určena k využití pro výrobu a skladování. Autobusová zastávka již byla přesunuta mimo pozemek navrhovatelky. Veřejná zeleň na ploše Z22 je umisťována na úkor soukromého vlastníka. Plocha Z22 se nachází v intravilánu obce, kde vytvoření široké „nivní“ louky není žádoucí. Odpůrkyně porušuje legitimní očekávání navrhovatelky (pozemky v ploše Z22 požadovala začlenit do plochy Z7). Úprava vykazuje prvky libovůle, neboť důvodem není skutečná veřejná potřeba takové plochy, ale diskriminace omezení vlastnictví navrhovatelky. Regulace postrádá zdůvodnění nutnosti a přiměřenosti zásahu do vlastnického práva rovněž ve vztahu ke stanovení předkupního práva.

Šestý okruh námitek se týká pozemku navrhovatelky p. č. XV (částečně plocha Z21 PV a částečně plocha ZV). Navrhovatelka namítá nepřezkoumatelnost této části územního plánu, neboť se odpůrkyně nevyjádřila k námitce týkající se existence sportoviště. Navrhovatelka dále namítala nepřiměřenost, neboť je veřejná zeleň umisťována na úkor soukromého vlastníka. Úprava je diskriminační. Navrhovatelka předpokládala využití pozemku p. č. XV k původně přípustnému rozšíření sportoviště pro přilehlé tenisové kurty. Navrhovatelka nesouhlasí s tím, že by tato plocha byla již fakticky využívána pro setkávání občanů a společenské akce. Navrhovatelka s takovýmto způsobem užívání nesouhlasila. Dle navrhovatelky je formální vada, že odpůrkyně stanovila podmíněně přípustné využití plochy Z21 PV jen při vypracování územní studie. Plochy PV však nemají žádné podmíněně přípustné využití. Současně v části h) vymezující plochy, jejichž využití je omezeno vypracováním územní studie, není uvedena plocha Z21 PV.

Sedmý okruh námitek se týká části pozemku p. č. XW zařazeného do plochy OS.1 ve vlastnictví navrhovatelky. Navrhovatelka namítala nepřiměřenost (aniž by však konkretizovala v čem má tato neproporcionalita spočívat), nesrozumitelnost a neurčitost regulativu zákazu využívat plochu k moderním a hlučným sportům a zákazu kapacitního sportovního zařízení. Územní plán rovněž opomíjí vydaná rozhodnutí. Územní rozhodnutí ze dne 22. 12. 2006, č. j. 020492/UR/06/KY, umístilo stavbu Sportovní areál T. I. etapa na pozemcích p. č. XWA, XW, XWB (dále jen „územní rozhodnutí“). Stavební povolení ze dne 9. 4. 2009, č. j. 08654/08/KY, povolilo stavbu „SO3 sportovní centrum s ubytováním“ na pozemcích p. č. XWA, XW, XWB (dále jen „stavební povolení pro SO3 sportovní centrum s ubytováním“). Dále bylo vydáno stavební povolení ze dne 30. 4. 2008, č. j. 04771/07/Ky, pro stavbu „novostavba tenisového klubu“ o výšce cca 9,4 m na pozemku p. č. XW (dále jen „stavební povolení pro tenisový klub“). Novostavba tenisového klubu na pozemcích p. č. XWC, st. XY (tenisový klub), st. XYA (sklad) byla zkolaudována rozhodnutím ze dne 4. 11. 2009, č. j. 0803/09/Ky (dále jen „kolaudační rozhodnutí pro tenisový klub“). V rozporu s těmito rozhodnutími územní plán vylučuje umístění staveb s výškou nad 6 m a s oplocením nad 2 m. Takový regulativ nedůvodně vylučuje využívání pro jakýkoliv jiný sport než fotbal a zasahuje do práva navrhovatelky na využití lokality pro celou šíři běžných sportovních aktivit. Odpůrkyně se vypořádala s námitkami navrhovatelky pouze konstatováním, že výška zábran u venkovních hřišť a tribuny nebude omezována (což je navíc v rozporu s výsledným zněním územního plánu).

Osmý okruh námitek se týká části pozemku p. č. XW a pozemku p. č. st. XZ (plocha Z25 – OS.2) ve vlastnictví navrhovatelky. Navrhovatelka namítala nepřezkoumatelnost, neboť se odpůrkyně zabývala pouze námitkami týkajícími se venkovní části sportovního areálu v ploše Z25 – OS.1. Dále má za nezákonné regulativy omezující ubytování pouze na přechodnou dobu s vazbou na sportovní činnost, stanovící podíl zastavěných a zpevněných ploch max. 80 % a maximální ubytovací kapacitu 20 ubytovacích jednotek. Regulativy jsou dle navrhovatelky v rozporu s platným územním rozhodnutím, stavebním povolením pro SO3 sportovní centrum s ubytováním ve znění dodatečného povolení stavby ze dne 22. 3. 2021, č. j. 01844/21/MUR/SU/DJi na stavbu „část stavby S03 sportovní centrum s ubytováním“ na pozemku p. č. st. XZ (dále jen „dodatečné povolení stavby SO3 sportovní centrum s ubytováním“). Na těchto pozemcích se již nachází areál sportoviště s možností ubytování bez dalších omezení aktuálně před dokončením. Areál zabírá již více než 90 % plochy pozemků určených k zastavění. Stavba má 27 ubytovacích jednotek a byt správce. Není navíc jasné, co se rozumí ubytovací jednotkou. Územním plánem nadto nelze limitovat vnitřní uspořádání staveb stanovením počtu ubytovacích jednotek.

Odpůrkyně ve vyjádření k návrhu k prvnímu okruhu námitek (plocha Z7) uvedla, že změna č. 4 starého územního plánu stála na nevhodném urbanistickém návrhu. Obec již v rámci změny č. 5 starého územního plánu navázala na předchozí koncepci rozvoje. Odpůrkyně i proto vyhlásila stavební uzávěru opatřením obecné povahy č. 1/2020 mj. na plochách Z7, Z21, Z22, o které rozhodl soud rozsudkem ze dne 8. 1. 2021, č. j. 55 A 72/2020-84. Soud dospěl k závěru, že cíl ochránit území kolem R. potoka před zástavbou bytovými domy a intenzivně užívanými obytnými lokalitami je legitimní. V územním plánu odpůrkyně detailně popsala demografický vývoj obce. Územní plán nadto vymezuje plochy územních rezerv pro případ rychlejšího demografického růstu (str. 101 – 108 odůvodnění OOP). Umístění bytových domů v ploše Z7-BI.3 tedy není nutné. Výstavba bytových domů v tomto území je nežádoucí. Plocha Z7 je mimořádně cenné a významné území z hlediska zachování charakteru obce. Území je rovněž exponované v dálkových pohledech na obec. Za jednotlivými prvky regulace je snaha o efektivní rozvoj obce. Naopak z tvrzení navrhovatelky je zřejmá snaha o maximalizaci zástavby za každou cenu. Plocha Z7 zároveň nenavazuje na moderní výstavbu pro bydlení či na sportovní areál, neboť je od těchto objektů oddělena R. potokem a přiléhajícím biokoridorem. Stávající objekt č. p. 3 tzv. „vila“ nemá negativní architektonickou hodnotu, naopak se jedná o charakteristickou stavbu místního významu. Odpůrkyně dále odkázala na vypořádání námitky č. VN7 a konstatovala, že na základě námitek navrhovatelky upravila původní návrh a zastavitelnou plochu Z7 rozšířila i o sousední plochu Z23 (s výjimkou některých pozemků přičleněných k ploše Z22), kterou zcela z OOP vypustila. Odpůrkyně se snažila jednak umožnit navrhovatelce realizovat rozumnou komerční zástavbu a zároveň chránit nejcennější území obce.

K jednotlivým regulativům plochy Z7 odpůrkyně uvedla, že počet podlaží je logicky předurčen maximální výškou zástavby. Oproti návrhu byla výška přípustných staveb na námitku navrhovatelky zvýšena. Výškový regulativ odpovídá naměřené výšce stávajícího objektu č. p. 3 tzv. „vily“, která má určovat charakter této plochy. Podmínka maximálního počtu řadových rodinných domů nebo dvojdomů vychází z podrobného rozboru lokality. Stanovení podílu zastavěných a zpevněných ploch a současně podílu zastavěných ploch je logický. Plocha zpevněných ploch je max. 10 % a odpovídá rozdílu mezi součtem podílů zastavěných a zpevněných ploch a podílem zastavěných ploch. Minimální velikost stavebního pozemku v kombinaci s koeficientem zastavění zajišťují určitou rozvolněnost zástavby a odpovídá volné řadové zástavbě. Koncepční dokument Ministerstva pro místní rozvoj doporučuje pro tento typ zástavby koeficient zastavěnosti 10-30%. Orgán ochrany přírody rovněž požadoval, aby koeficient zastavění v plochách BI nepřesáhl 30 %. V rámci dvojdomu je cíl zachovat jednu bytovou jednotku v každé jeho části, jiný výklad by popíral význam pojmu dvojdomek. Tímto regulativem brání odpůrkyně tzv. falešným dvojdomům, trojdomům, které jsou nevhodné. Odpůrkyně vymezuje nejen minimální velikost pozemku pro izolované rodinné domy, ale také pro dvojdomy a řadové domy. Regulativ výměry pozemků pro dvojdomy a řadové domy přitom nelze chápat jako přesný požadavek na výměru pozemku, ale požadavek minimální.

Plocha postačuje pro minimální rozsah parkovacích stání dle technické normy ČSN 73 6056. Požadavky na zajištění dopravy v klidu reflektují skutečnou potřebu odstavných stání v obci této velikosti. Nelze je srovnávat s podmínkami ve větších městech s městskou hromadnou dopravou. K podmínce zřízení ČOV odpůrkyně uvedla, že navrhovatelka měla možnost pro svou výstavbu realizovat vlastní způsob přečištění odpadních vod, neboť starý územní plán nestanovil podmínku likvidace odpadních vod napojením na obecní ČOV. Řešení v novém územním plánu odpovídá koncepcím nakládání s odpadními vodami a zároveň chrání R. potok. I druhá podmínka je objektivním kritériem o technické nemožnosti intenzifikace obecní ČOV. Až nebude technicky možné navýšit kapacitu obecní ČOV, umožňuje územní plán vybudování vlastní ČOV. Kapacita ČOV byla navíc navýšena v roce 2022 a měla by pokrýt rozvoj obce na dalších cca 10-15 let. Na tuto námitku odpůrkyně reagovala ve vypořádání námitky č. OVN 5.

K podmínce pořízení regulačního plánu odpůrkyně uvedla, že souhlasí s navrhovatelkou, že zařazení tohoto požadavku do podmíněně přípustného využití je zjevnou chybou. Podmínka zpracování regulačního plánu by měla být správně obsažena pouze v části i) výroku textové části OOP. Proto odpůrkyně navrhuje, aby v této části soud návrhu vyhověl. Podmínka regulačního plánu nicméně vychází z urbanistické koncepce popsané na str. 5-7 textové části a str. 64 až 66 odůvodnění OOP. Odpůrkyně jej zdůvodnila také ve vypořádání námitky č. OVN 4.

K námitce diskriminace odpůrkyně uvedla, že navrhovatelkou uváděné plochy nejsou srovnatelné. Plocha BI.2 je určena pro bydlení v rodinných domech – městské a příměstské a odpovídá zastavěnému území obce s kompaktní zástavbou. V ploše BV.1 – bydlení v rodinných domech – venkovské odpůrkyně nenavrhuje žádné nově zastavitelné plochy, jde vždy o proluky vymezené v zastavěném území. Nové zastavitelné plochy pro bydlení odpůrkyně navrhuje pouze v BI.1 a BI.3. Podmínky pro plochu BI.1 jsou plně srovnatelné s podmínkami pro plochu BI.3, kde jsou navíc podmínky méně omezující (umožňuje řadové domy a dvojdomy, menší pozemky s vyšší intenzitou využití). Odpůrkyně tím vyšla vstříc námitkám navrhovatelky. ZÚR neurčuje, jaký má být charakter oblasti OB1. Územní plán není v rozporu se ZÚR, neboť je nelze chápat absolutně, tedy že by měly být povinně vymezovány zastavitelné plochy, které svým rozsahem vůbec neodpovídají potřebám a možnostem obce.

K druhému okruhu námitek (komunikace) odpůrkyně zopakovala a odkázala na důvody uvedené ve vypořádání námitky č. VN3. Odpůrkyně nesouhlasila se záměrem, ke kterému je zpracovaná navrhovatelkou zmíněná projektová dokumentace. Záměr byl navržen jako komunikace typická pro kapacitní zástavbu periferií velkých měst a naprosto neodpovídal vesnickému charakteru obce či podmínkám v lokalitě. Ve vztahu k podmínce regulačního plánu odkázala odpůrkyně na vypořádání námitky č. OVN 4 týkající se plochy Z7. Podle odpůrkyně není nutné zmiňovat zpracování regulačního plánu v rámci vymezení funkčního využití ploch. Část f) textové části vymezuje využití všech ploch, pro které byl zvolen konkrétní způsob využití. Naopak část i) textové části vymezuje, pro které plochy má být regulační plán zpracován.

Ke třetímu okruhu námitek (regionální biokoridor) odpůrkyně zopakovala a odkázala na vypořádání námitek č. VN4, VN5 a VN15. Navrhovatelka primárně nesouhlasí s regionálním biokoridorem jako takovým a pokusila se ho proto v minulosti odstranit návrhem na zrušení části ZÚR (což zdejší soud zamítl rozsudkem ze dne 20. 4. 2015, č. j. 50 A 23/2014-99).

Ke čtvrtému okruhu námitek (objekt bývalého pivovaru) odpůrkyně uvedla, že se na pozemcích nachází pouze plochy zeleně bez jakékoliv zástavby (s výjimkou pozůstatků sklepů). Zbytky sklepů jsou dlouhodobě nevyužívané a nevyužitelné pro svůj havarijní stav. Na pozemku je kvalitní krajinná zeleň, navazuje na regionální biokoridor. Není možné, aby byl územní plán vázán historickými prameny a informacemi o již zaniklých stavbách. Odpůrkyně odkázala na vypořádání námitek č. VN1 a VN2. Dle odpůrkyně není v ZÚR text, podle kterého by nevyužívané plochy historicky určené pro průmyslovou a zemědělskou výroby měly být revitalizovány k bydlení či službám. ZÚR stanoví cíle k opětovnému využití brownfieldů, o ten se však v tomto případě nejedná. Z § 2 odst. 1 písm. d) stavebního zákona vyplývá, že přednost má zastavěné území vymezené územním plánem, pojem intravilán není nadřazený ani neměnný. Odpůrkyně vymezení jiných zastavitelných ploch i jejich potřebu v územním plánu řádně odůvodnila. Navrhovatelka patrně měla na mysli § 55 odst. 4 stavebního zákona, který se však týká změn územního plánu, nikoliv nových územních plánů.

K pátému okruhu námitek (plocha PV a Z22) odpůrkyně uvedla, že tato plocha byla starým územním plánem vymezena jako plocha volné přírody a smíšené zeleně. Navrhovatelka v námitkách požadovala vymezit plochu jako zastavitelnou a přičlenit ji do plochy Z7. Plocha Z22 je nyní veřejně přístupnou zelení, která je součástí regionálního biokoridoru. Odpůrkyně odkázala na vypořádání námitek č. VN1 a VN16. Část pozemku p. č. XL (ZP) je navíc v šířce jen necelé dva metry, jiné využití by pro úzký pruh postrádalo smysl. Námitkou pro opakované veřejné projednání se odpůrkyně nezabývala, neboť návrh pro opakované veřejné projednání se netýkal plochy Z22. Postup odpůrkyně není diskriminační, na jiných pozemcích navrhovatelky odpůrkyně zastavitelné plochy vymezuje.

K šestému okruhu námitek (pozemek p. č. XV) odpůrkyně odkázala a zopakovala vypořádání námitky č. VN1, VN2 a VN6. Navrhovatelka se v minulosti veřejnému užívání tohoto pozemku nebránila, plochu neoplotila ani neumístila omezení zákazu vstupu, a tím konkludentně s veřejným užíváním souhlasila. Zařazení požadavku na zpracování územní studie ploch Z20 a Z21 je zjevnou chybou, využití nemá být podmíněno zpracováním územní studie. Odpůrkyně proto navrhuje, aby soud návrhu vyhověl, jinak přistoupí sama ke změně územního plánu.

K sedmému okruhu námitek (plocha OS.1) odpůrkyně odkázala na vypořádání námitky č. VN10 a uvedla, že není vhodné vymezovat konkrétní přípustné druhy sportů, kapacitu sportoviště či počet parkovacích míst nebo uvádět přípustnou hlučnost v dB. Odpůrkyně nadto v napadeném územním plánu uvedla příklady moderních a hlučných sportů. Ke kapacitnímu sportovnímu zařízení odpůrkyně dovětkem konkretizovala, že jde o využití „zvyšující dopravní zátěž v území s rozsáhlými plochami pro dopravu v klidu.“ Navrhovatelkou uváděná rozhodnutí se týkají sousedního pozemku ve vlastnictví třetí osoby. Odpůrkyně kromě toho vydaná rozhodnutí respektovala a odkázala na vypořádání námitky č. VN9. Odpůrkyně žádným způsobem neomezila možnost využití sousedního pozemku dle vydaných rozhodnutí. Navrhovatelka ani nový vlastník neuvedli, že by měli v úmyslu měnit existující stavby nad rámec vydaných povolení. Regulativy této plochy jsou navrženy s cílem zachovat kvalitní obytné prostředí. K vypořádání námitky č. VN10 odpůrkyně uvedla, že omezení 2 m se týká výšky oplocení, nikoliv zábran pro míčové sporty.

K osmému okruhu námitek (plocha OS.2) odpůrkyně odkázala a zopakovala vypořádání námitky č. OVN7, ve které uvedla, že stanovený počet 20 ubytovacích jednotek vychází z pravomocného stavebního povolení ze dne 9. 4. 2009 na budovu, která je v ploše OS.2 rozestavěna. Odpůrkyně tedy neomezuje možnosti využití pozemku dle vydaných rozhodnutí (územní rozhodnutí, stavební povolení pro SO3 sportovní centrum s ubytováním a dodatečné povolení stavby pro SO3 sportovní centrum s ubytováním). Navrhovatelka přitom neuvedla, že by měla v úmyslu měnit existující stavbu nad rámec vydaných povolení a měnit počet ubytovacích jednotek. Navrhovatelka očividně rozumí pojmu ubytovací jednotka, když sama uvedla, že je nyní povoleno 27 ubytovacích jednotek a byt správce. Regulativem maximální zastavitelnosti stavebního pozemku odpůrkyně chrání území před nepřiměřenou zástavbou či započítáváním ploch jiných pozemků, čímž byl regulativ obcházen v minulosti a mohly vznikat stavby, které fakticky zaujímají 100 % pozemku.

K prvnímu okruhu námitek (plocha Z7) navrhovatelka uvedla, že veškeré její pozemky, dotčené změnou č. 4, byly stavebně využitelné i dle původní podoby územního plánu z roku 1999, pouze u některých lokalit došlo ke změně stavebního určení. Změna č. 4 přinesla např. možnost využití dříve určených pozemků pro výrobu a skladování nově pro účely občanského využití – bydlení. Nejednalo se o nijak zásadní změnu. Odpůrkyně svým vyjádřením potvrdila negativní postoj k navrhovatelce. Navrhovatelka a odpůrkyně přitom uzavřely memorandum o spolupráci ze dne 27. 1. 2003. Na základě memoranda navrhovatelka realizovala pro obec kompletní obecní ČOV včetně veřejně přístupné komunikace, k čemuž obci poskytla své pozemky. Obec memorandem vyjádřila předběžný souhlas se změnou územního plánu v rozsahu později provedené změny č. 4 umožňující navrhovatelce výstavbu bydlení namísto ploch pro výrobu a skladování. V rozporu s tímto postojem dnes proti této změně odpůrkyně brojí. Vyhlášení stavební uzávěry ani závěry zdejšího soudu neosvědčují zákonnost územního plánu. Změna koncepce využití území nebyla odůvodněna konkrétní veřejnou potřebou a není vyvážená ve vztahu k vlastnickému právu navrhovatelky a jejímu legitimnímu očekávání a nelze ji učinit bez ohledu na již uskutečněný rozvoj obce.

Odpůrkyně odůvodnila regulativ počtu podlaží a výškový regulativ odkazem na výšku budovy č. p. 3 – tzv. „vily“ – až ve vyjádření k návrhu, není však v odůvodnění územního plánu. Z hlediska urbanismu a dálkových pohledů není podstatné vnitřní uspořádání domu, ale pouze maximální výška stavby. Regulativy v územním plánu nesmí konkrétně určovat hmotu, tvar, podlažnost či typ zastřešení ani vnitřní uspořádání (do čehož navrhovatelka dále zahrnuje regulativ počtu bytových jednotek, celkového počtu staveb v území, počtu parkovacích stání), ale pouze obecné principy usměrňující ztvárnění budoucích staveb [rozsudek Nejvyššího správního soudu (dále jen „NSS“) ze dne 4. 8. 2017, č. j. 4 As 92/2017-37, na který odkazuje i odpůrkyně ovšem s jiným závěrem]. Odpůrkyně neuvedla, proč byl stanoven přísnější regulativ (podíl zastavěných ploch max. 20 % pro izolované domy), než požadoval orgán ochrany přírody (aby koeficient zastavěnosti nepřesáhl 30 %) a než je stanoven pro jiné plochy. Navrhovatelka nesouhlasí s tím, že by požadavek na tři odstavná místa na každou bytovou jednotku byl přiměřený pro větší zatíženost území dopravou než velká města.

K regulaci napojení plochy na ČOV navrhovatelka uvedla, že splnění druhé podmínky je odvislé na vůli odpůrkyně, zda intenzifikaci ČOV provede, a nikoliv na technických podmínkách. Navrhovatelce bránila v realizaci stavebních záměrů zamítavá stanoviska odpůrkyně i správce ČOV. Navrhovatelka nemohla realizovat vlastní způsob přečištění odpadních vod pro důvody technické a ochranu životního prostředí.

K regulačnímu plánu navrhovatelka uvedla, že závaznou část OOP je nutné aplikovat jako celek a není možné, aby si jednotlivé výroky odporovaly. Proto by měla být zrušena napadená textová část f) i celá textová část i). Zadání regulačního plánu je méně podrobné a v některých částech odlišné od podmínek prostorového uspořádání pro plochu Z7 – BI.3. Zadání regulačního plánu pouze duplicitně odkazuje na některé podmínky, které již stanovil územní plán v části f). Odpůrkyně nezdůvodnila, proč je v této ploše vedle omezení bytové zástavby ještě nutný regulační plán.

Ke druhému okruhu námitek (komunikace) navrhovatelka uvedla, že odpůrkyně ve vypořádání námitek ani ve vyjádření k návrhu nezdůvodnila, proč byla komunikace posunuta a bylo vymezeno nové ochranné pásmo zeleně podél hřbitovní zdi. Navrhovatelka odkazuje na vyjádření orgánu územního plánování Městského úřadu Černošice a dopravního oddělení Policie ČR, kteří souhlasili se záměrem běžné komunikace standardní šíře 6 m. Záměr navrhovatelky tedy blokovala odpůrkyně.

Ke třetímu okruhu námitek (biokoridor) navrhovatelka uvedla, že ačkoliv hranice biokoridoru navrhl odborný zpracovatel ÚSES, odpůrkyně nezdůvodnila, proč akceptovala návrh přesahující minimální šířku navrženého biokoridoru v místě zasahující do soukromého vlastnictví navrhovatelky.

Ke čtvrtému okruhu námitek (plocha bývalého pivovaru) navrhovatelka uvedla, že argumentace odpůrkyně vykazuje prvky libovůle. Odpůrkyně nahlíží na lokalitu jako na stávající zeleň a vědomě pomíjí nedávné historické využití této plochy. Plochy zeleně se vzrostlými dřevinami se nachází pouze na pozemku p. č. XQ a p. č. XR, na pozemku p. č. st. XM se zbořeništěm objektu pivovaru jsou pouze náletové dřeviny. Plocha navazuje na plochu Z25, nevybočuje tedy ze zastavitelného území. Naopak plochy Z2, Z3 a Z4 vystupují z dosavadní obalové křivky a územní plán jejich vznik přesto umožňuje.

K pátého okruhu námitek (plocha ZP a Z22) navrhovatelka uvedla, že je revitalizován pouze samotný vodní tok a jeho břehy, nikoliv plocha Z22. Nejsou zde tůně ani mokřady, jedná se o travnatý porost. Tůně a nivní louky se nachází dále ve směru toku R. potoka. Není proto zřejmé, z jakých podkladů při zpracování územního plánu odpůrkyně vychází. Navrhovatelka se naopak ohradila proti využívání části pozemku p. č. XT a XL (ZP), a proto byla autobusová zastávka i chodník na pozemek p. č. XAB přesunuta v rámci stavby „obnova veřejného prostranství J. náves.“ Stavba odpůrkyně na J. návsi není povolena (stavební povolení bylo zrušeno Krajským úřadem Středočeského kraje dne 25. 1. 2017 k odvolání navrhovatelky, s odpůrkyní je vedeno řízení o odstranění stavby).

K šestému okruhu námitek (pozemek p. č. XV) navrhovatelka uvedla, že stavební využití pozemku pro sportoviště bylo možné již podle územního plánu z roku 1999, nikoliv až na základě změny č. 4. Změna využití nebyla relevantně odůvodněna ve vypořádání námitky č. VN1, odpůrkyně uvedla pouze to, že obec další plochy sportovišť nepotřebuje. Není pravdou, že by byla plocha zastavitelnosti již vyčerpána. Z územního rozhodnutí sice vyplývá umístění staveb mj. na pozemku p. č. XW, z výkresů však vyplývá, že stavba sportovního areálu je umístěna pouze na části pozemku p. č. XW. V místě dnešního pozemku p. č. XV nebyla stavba umístěna a naopak to byla plocha určená pro sportoviště v další etapě. I pokud by byla plocha vyčerpána, není to však samo o sobě důvodem pro změnu dosavadního využití. Argument potřebné tvorby nových veřejných ploch dostatečně nevyvažuje zásah do soukromého vlastnictví navrhovatelky. Celková plocha nových veřejných prostranství a zeleně je svou rozlohou nepřiměřená. Odpůrkyně nijak neprokázala, že je část pozemků skutečně užívána jako veřejná zeleň. Odpůrkyně nedůvodně vylučuje záměr navrhovatelky realizovat na pozemku odpočinkové plochy zeleně sloužící uživatelům přiléhajícího sportovního areálu, či podzemní stavby a konstrukce. Část pozemku p. č. XV (Z21) je sice využíván pro veřejné a soukromé akce, ale vždy jen na základě předchozího souhlasu navrhovatelky. Vymezení veřejného prostranství je srovnatelné s vyvlastněním vlastnického práva, mělo by tedy respektovat zásadu minimalizace zásahu do vlastnického práva. Dále navrhovatelka uvedla, že nenavrhovala zrušení textu podmíněně přípustného využití pro všechny PV, ale pouze plochy Z21 PV. Plocha Z20 PV není předmětem návrhu.

K sedmému okruhu námitek (plocha OS.1) navrhovatelka uvedla, že důvody pro omezení sportovního centra nejsou závažné, neboť území je již stabilizované pro povolenou výstavbu sportovního centra. Územní plán by se měl odchýlit od pravomocných územních rozhodnutí pouze ze závažných důvodů. Odpůrkyně vědomě ignorovala právní stav pozemků navrhovatelky. Nelze navíc tvrdit, že by omezení novou regulací do budoucna navrhovatelku nijak neovlivnilo v dalším možném nakládání s pozemkem. Odpůrkyně v odůvodnění vypořádání námitky č. VN9 uvedla, že zábrany pro míčové hry nebudou omezovány výškou, přesto územní plán omezuje výšku oplocení. Není dále zřejmé, jak omezení výšky oplocení souvisí se zachováním kvalitního obytného prostředí a klidného bydlení. Výška plotu max. 2 m je pro většinu sportovišť nevhodná, naopak ohrožuje okolní plochy zanesením sportovního náčiní. Plocha již ani není v blízkosti centra s návsí a kulturními památkami. Oproti tomu v blízkosti návsi odpůrkyně ponechala umístění rozsáhlé plochy P4 VX pro výrobu a skladování. Výklad neurčitých pojmů užitých v územním plánu nelze ponechat na správním uvážení u posuzování konkrétního záměru.

K osmému okruhu námitek (plocha OS.2) navrhovatelka uvedla, že regulativ maximální ubytovací kapacity 20 ubytovacích jednotek pro celou plochu je ve zjevném rozporu s aktuálně povolenou stavbou s 27 ubytovacími jednotkami. Vnitřní uspořádání stavby není podmínkou, která by v obecné rovině usměrňovala budoucí zástavbu a řešila obavy odpůrkyně z ohrožení využívání stavby jiným způsobem než pro sportovní aktivity.

K prvnímu okruhu námitek (plocha Z7) odpůrkyně uvedla, že teprve změna č. 4 umožnila využití pozemků navrhovatelky pro bydlení i v bytových domech, dříve se jednalo o plochy pro výrobu a skladování. Na základě memoranda navrhovatelka získala pozemky za to, že realizovala ČOV. Memorandum tedy neslibovalo navrhovatelce umožnit zastavitelnost jejích pozemků. Navrhovatelka účelově vykládá VI. článek memoranda, ze kterého nelze dovozovat jakékoliv legitimní očekávání. Ostatně odpůrkyně se ani nemůže zavázat a předem garantovat určitý výsledek budoucí změny územního plánu. Memorandum nadto nebylo schváleno zastupitelstvem. K regulačnímu plánu odpůrkyně uvedla, že odstraněním zjevné formální chyby by došlo právě ke stavu, ve kterém by si regulace neodporovala. Úmysl odpůrkyně je přitom zjevný z odůvodnění územního plánu, není tedy nutné zrušit územní plán jako celek, jak požaduje navrhovatelka.

K šestému okruhu námitek (p. č. XV) odpůrkyně uvedla, že regulativ ve starém územním plánu se vztahoval na každý pozemek ve funkční ploše č. 23, tedy i na plochu jako celek. Některé pozemky tyto podmínky nesplňují. Stavební úřad totiž akceptoval negativní praxi, při které dochází k započítávání sousedních pozemků pro účely zvýšení zastavitelnosti. Kapacita plochy č. 23 však byla dokonce překročena. Funkční plochu č. 23 vlastnila do roku 2021 navrhovatelka, která v rozporu se starým územním plánem v lokalitě realizovala 7 rodinných domů v řadovém uspořádání a překročila povolenou podlažnost u všech realizovaných staveb. Dále odpůrkyně uvedla, že navrhovatelka jiné možné způsoby využití pozemku dosud nezmiňovala. V replice se tak jedná o pouhé teoretizování.

Osoba zúčastněná na řízení 2 uvedla, že je vlastníkem pozemku p. č. XWF.

K pátému okruhu námitek uvedla, že regionální biokoridor se navrhovatelka v minulosti snažila neúspěšně napadnout. K šestému okruhu námitek (pozemek p. č. XV) uvedla, že pozemek byl původně součástí pozemku p. č. XW. Navrhovatelka však v rozporu se starým územním plánem rozparcelovala pozemek p. č. XW na jednotlivé části, které jsou již zastavěny sportovním areálem SO3 v rozsahu 80 %, skutečná zastavěnost 100 %. Kapacita přilehlého parkoviště je již nyní přeplněná.

K sedmému okruhu námitek (plocha OS.1) uvedla, že sportovní areál zhoršuje poměry v lokalitě rodinných domů. Záměr je v rozporu se starým územím plánem. V této části plochy, která sousedí s pozemkem p. č. XWF buduje navrhovatelka opěrné zdi, zasakovací jímku a další stavby, které nejsou povoleny územním rozhodnutím ani stavebním povolením.

K osmému okruhu námitek (plocha OS.2) uvedla, že na původní ploše pozemku p. č. XW mělo být dle starého územního plánu 70 % zeleně, mohlo být postaveno jen zařízení pro sport a rekreaci, žádné bydlení. V těsné blízkosti rodinných domů vystavěla navrhovatelka nezkolaudovaný objekt SO3 s třemi nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím v rozporu se starým územním plánem, územním rozhodnutím i stavebním povolením. Stavební povolení pro SO3 bylo nezákonně v roce 2011 prodlouženo. Městský úřad Rudná dodatečně povolil část stavby SO3 dne 22. 3. 2021, což potvrdil Krajský úřad Středočeského kraje dne 8. 11. 2021. Ministerstvo pro místní rozvoj však dne 29. 6. 2022 dospělo k závěru, že dodatečné povolení části stavby je nesprávné, nezákonné a nepřezkoumatelné, což potvrdil ministr dne 13. 1. 2023. Dostavba objektu SO3 je rovněž předmětem přezkumu zdejšího soudu pod sp. zn.

Osoba zúčastněná na řízení 2 soudu dodatečně předložila i rozhodnutí Ministerstva pro místní rozvoj ze dne 13. 3. 2023, č. j. MMR-19765/2023-83, jímž bylo zrušeno rozhodnutí Krajského úřadu Středočeského kraje ze dne 8. 11. 2021, č. j. 131668/2021/KUSK, potvrzující dodatečné povolení stavby SO3 sportovní centrum s ubytováním. K tomuto rozhodnutí však soud nemohl přihlédnout, neboť jde o skutečnost, která nastala až po vydání napadeného OOP (§ 101b odst. 3 s. ř. s.).

Soud se nejprve zabýval přípustností návrhu. Podle § 101a s. ř. s. je návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho částí oprávněn podat ten, kdo tvrdí, že byl na svých právech opatřením obecné povahy, vydaným správním orgánem, zkrácen. V dané věci je zjevné, že územní plán byl vydán formou opatření obecné povahy, a to za použití odpovídajících ustanovení stavebního zákona i zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“).

Navrhovatelka svoji legitimaci k podání návrhu dovozuje z vlastnictví pozemků vymezených v bodech 3 a 5 až 10 tohoto rozsudku, což doložila výpisem z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. XA evidovaný pro katastrální území X. Mezi účastníky není sporu o tom, že na tyto pozemky dopadá úprava obsažená v napadeném OOP. Navrhovatelka dostatečně určitě tvrdí dotčení na svých právech, a je tedy aktivně legitimovaná k podání návrhu.

Pro podání návrhu stanoví § 101b odst. 1 s. ř. s. jednoletou lhůtu od účinnosti napadeného OOP. Napadené OOP nabylo účinnosti dne 5. 1. 2022, návrh podaný dne 21. 12. 2022 je tudíž včasný.

Návrh má zákonem požadované náležitosti. Podle § 101b odst. 2 s. ř. s. musí kromě obecných náležitostí podání (§ 37 odst. 2 a 3 s. ř. s.) obsahovat návrhové body, z nichž musí být patrno, z jakých skutkových a právních důvodů považuje navrhovatel opatření obecné povahy nebo jeho část za nezákonné. Navrhovatelka namítá nepřezkoumatelnost, nezákonnost a nepřiměřenost napadeného OOP.

Při věcném posouzení návrhu vycházel soud ze skutkového a právního stavu, který zde byl v době vydání opatření obecné povahy (§ 101b odst. 3 s. ř. s.), tj. ze skutkového a právního stavu ke dni 20. 12. 2021.

O věci rozhodl soud postupem podle § 51 odst. 1 s. ř. s. bez jednání, neboť s tímto postupem oba účastníci řízení výslovně souhlasili. Soud zjistil všechny skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci samé z obsahu předložené spisové dokumentace, jejímž obsahem se dokazování neprovádí. Dokazování soud neprováděl. Listiny navržené jako důkazy tvoří z převážné části listiny, jež jsou součástí spisové dokumentace nebo byly navrženy k prokázání skutečností, které nejsou mezi účastníky sporné (list vlastnictví, snímek katastrální mapy) nebo nejsou pro posouzení věci rozhodné (stanovisko Městského úřadu Černošice, stanoviska odpůrkyně, stanovisko Vodovodů a kanalizací Beroun, a.s., mapa intravilánu, podklady katastru nemovitostí, smlouva o smlouvě budoucí, ortofotomapy, rozhodnutí a sdělení stavebního úřadu, memorandum o spolupráci, výkresy k územnímu rozhodnutí, nájemní smlouva, e-mailová komunikace, sdělení katastrálního úřadu, rozhodnutí krajského úřadu).

Území odpůrkyně dosud upravoval dříve účinný územní plán sídelního útvaru T. z roku 1999, jehož závazná část byla vydána obecně závaznou vyhláškou odpůrkyně č. 11/99, která vešla v účinnost dne 17. 9. 1999. Dosavadní územní plán byl doplněn změnou č. 1 vydanou dne 9. 1. 2002, změnami č. 2 a č. 3 vydanými dne 2. 6. 2004, změnou č. 4 vydanou dne 28. 12. 2006 a změnou č. 5 územního plánu vydanou dne 21. 11. 2013.

Zastupitelstvo odpůrkyně rozhodlo na zasedání dne 28. 6. 2012 o pořízení nového územního plánu. Usnesení č. 5 ze dne 28. 8. 2014 schválilo zadání nového územního plánu. Součástí zadání byl mj. požadavek pro rozvoj území zachovat venkovský charakter v centru obce, s bydlením převážně v rodinných domech a vytvoření kvalitních veřejných prostranství, prověřit požadavek na rozšíření zastavitelných ploch pro bydlení v návaznosti na zastavěné území za hřbitovem, v lokalitě bývalého pivovaru a podél R. potoka, zejména s ohledem na urbanistickou koncepci obce a vedení regionálního biokoridoru RK 1186. Dále prověřit zahrnutí prostor sloužících obecnému užívání do ploch veřejného prostranství, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.

Návrh územního plánu byl doručen veřejnou vyhláškou dne 24. 11. 2017 s poučením veřejnosti o možnosti uplatnit u pořizovatele připomínky. Společné jednání se konalo dne 9. 12. 2017. Dne 5. 1. 2018 uplatnila navrhovatelka souhrnné připomínky a řadu dílčích připomínek k návrhu.

Po společném jednání byl vypracován upravený návrh územního plánu. Veřejnou vyhláškou ze dne 31. 1. 2020 bylo oznámeno veřejné projednání návrhu územního plánu konané dne 11. 3. 2020 s poučením veřejnosti o možnosti uplatnění námitek a připomínek.

Navrhovatelka podala 16. 3. 2020 souhrnné námitky a dne 17. 3. 2020 řadu dílčích námitek. Námitky týkající se nyní projednávaných ploch jsou evidovány pod č. VN1 až VN10, VN15 a VN16.

Veřejnou vyhláškou ze dne 20. 7. 2021 bylo oznámeno opakované veřejné projednání konané dne 24. 8. 2021 s poučením veřejnosti o možnosti uplatnění námitek a připomínek. Navrhovatelka podala námitky dne 31. 6. 2021, které jsou evidované pod č. OVN1 až OVN8 a OVN13.

Zastupitelstvo odpůrkyně rozhodlo dne 20. 12. 2021 usnesením č. 3 o vydání územního plánu opatřením obecném povahy č. 1/2021. Opatření obecné povahy bylo v souladu s § 173 odst. 1 správního řádu oznámeno veřejnou vyhláškou, která byla vyvěšena na úřední desce odpůrkyně dne 21. 12. 2021 a sejmuta dne 6. 1. 2022. Veřejná vyhláška byla vyvěšena po předepsanou patnáctidenní lhůtu. Územní plán nabyl účinnosti dne 5. 1. 2022.

V části b) textové části územního plánu (základní koncepce rozvoje území obce, ochrany a rozvoje jeho hodnot) je uvedeno, že obec bude rozvíjena jako sídlo s počtem obyvatel okolo 1 000. Rozvoj bydlení bude realizován pouze formou výstavby rodinných domů. Dynamika rozvoje obce bude umožňovat postupné sžívání obyvatel a přirozenou reakci ostatních urbanistických struktur. Principem je rovněž ochrana volné krajiny a rozvoje přírodních a krajinářských hodnot (zejména pás zeleně v údolní nivě R. potoka), ochrana a zkvalitňování veřejných prostranství. V části c) textové části územního plánu (urbanistická koncepce) je uvedeno, že budoucí plochy pro výstavbu mají být zejména v prolukách ve stávajících zástavbě a na plochách, které bezprostředně navazují na stávající zástavbu obce. Z této koncepce mírně vybočuje největší navrhovaná zastavitelná plocha Z7. Je ale založena na pozemcích, které nedávno sloužily jako manipulační a skladovací plochy, nebyly volnou krajinou a nejsou zemědělskou plochou. Dostatek zeleně je zabezpečen stabilizací současných ploch a návrhem nových, zejména plocha Z22 v nivě R. potoka. V části d) textové části územního plánu je stanoveno, že v souladu s pravomocným územním rozhodnutím územní plán vymezuje plochu Z25 OS.1 pro tělovýchovná a sportovní zařízení. Plocha je navržena v návaznosti na stávající tenisový areál za podmínky, že svým charakterem a kapacitou nezvýší dopravní zátěž v území a nesníží kvalitu životního prostředí a pohodu bydlení v okolních plochách. Je vymezena nová místní komunikace Z30 PVk umožňující přístup k Z7 BI.3. Současná kapacita ČOV postačí pro uvažovaný rozvoj obce v následujících cca 10 až 15 letech. Zastavitelná plocha Z21 PV navazuje na plochu Z20 PV. Největší navržené veřejné prostranství představuje zastavitelná plocha Z22 ZV, která bude využívána především jako pobytová louka. Územní plán nenavrhuje žádné zastavitelné plochy ve vymezených záplavových územích.

V obecné části odůvodnění územního plánu (str. 39) je uvedeno, že územní plán navazuje na předchozí územní plán a přebírá jeho původní základní myšlenky rozvoje obce jako venkovského sídla ve volné krajině. Naopak nenavazuje na změnu č. 4 územního plánu, jejíž principy řešení se prokázaly jako chybné, necitlivé vůči tradičním hodnotám sídla, směřující k prohloubení suburbánního charakteru, necitlivé vůči kulturním hodnotám, krajinnému rázu a požadavkům ochrany přírody, směřující k nepřijatelnému skokovému navýšení počtu obyvatel a narušení kontinuity společenského vývoje a vývoje ostatních urbanistických struktur. Územní plán vytváří podmínky pro výstavbu celkem až 101 rodinných domů, tedy počet obyvatel by mohl vzrůst o cca 350 obyvatel. Při současném tempu růstu by tohoto počtu mohlo být dosaženo za cca 18 let. Řešení územního plánu tedy odpovídá současnému demografickému vývoji. Z nadřazené územně plánovací dokumentace nevyplývá pro obec povinnost vyhovět nějakému konkrétnímu požadavku na rozvoj bydlení.

Soud při přezkumu napadeného OOP vychází z algoritmu (testu), který byl pro tyto účely historicky vymezen judikaturou NSS (srov. rozsudek ze dne 27. 9. 2005, č. j. 1 Ao 1/2005-98, č. 740/2006 Sb. NSS). Jednotlivými kroky algoritmu jsou: 1) přezkum pravomoci správního orgánu vydat opatření obecné povahy; 2) přezkum otázky, zda správní orgán při vydávání opatření obecné povahy nepřekročil meze zákonem vymezené působnosti; 3) přezkum otázky, zda opatření obecné povahy bylo vydáno zákonem stanoveným procesním postupem; 4) přezkum obsahu opatření obecné povahy z hlediska rozporu se zákonem, v tomto kroku ve smyslu souladu s hmotným právem a 5) přezkum obsahu napadeného opatření obecné povahy z hlediska jeho proporcionality (přiměřenosti právní regulace v širším slova smyslu), tedy konkrétně zda napadené opatření obecné povahy vůbec umožňuje dosáhnout sledovaný cíl (kritérium vhodnosti), zda opatření obecné povahy a sledovaný cíl spolu logicky souvisí a zda cíle nelze lépe dosáhnout jiným prostředkem (kritérium potřebnosti), jakož i zda opatření obecné povahy omezuje adresáty co nejméně (kritérium minimalizace zásahů) a v neposlední řadě soud také zkoumá, zda je následek napadeného opatření obecné povahy úměrný sledovanému cíli (kritérium proporcionality v užším slova smyslu). S ohledem na vázanost důvody návrhu se soud může zabývat jen těmi kroky algoritmu (testu) přezkumu, které navrhovatel zahrne do návrhových bodů (§ 101d odst. 2 s. ř. s.).

V posuzované věci navrhovatelka vznesla tři okruhy námitek. První okruh se týká nepřezkoumatelnosti napadeného OOP (3. krok algoritmu), druhý okruh zákonnosti napadeného OOP (4. krok algoritmu) a konečně třetí okruh otázky přiměřenosti zásahu do práv (5. krok algoritmu). Pouze těmito návrhovými body se soud mohl zabývat.

Ohledně soudního přezkumu proporcionality územně plánovací dokumentace lze odkázat na bohatou ustálenou judikaturu NSS, jež zastává stanovisko, že každý zásah do výkonu vlastnických práv, k němuž dochází v průběhu procesu územního plánování, musí být proveden za dodržení zásady subsidiarity a minimalizace zásahu. Musí tedy mít ústavně legitimní a o zákonné cíle opřené důvody a může být činěn jen v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším ze způsobů vedoucích ještě k zamýšlenému cíli, a to nediskriminačním způsobem a s vyloučením svévole (srov. usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 21. 7. 2009, č. j. 1 Ao 1/2009-120, č. 1910/2009 Sb. NSS). Podle rozsudku NSS ze dne 24. 10. 2007, č. j. 2 Ao 2/2007-73, v procesu územního plánování „jde o vyvážení zájmů vlastníků dotčených pozemků s ohledem na veřejný zájem, kterým je v nejširším slova smyslu zájem na harmonickém využití území. Tato harmonie může mít nesčíslně podob a ve své podstatě nebude volba konkrétní podoby využití určitého území výsledkem ničeho jiného než určité politické procedury v podobě schvalování územního plánu, v níž je vůle politické jednotky, která o něm rozhoduje, tedy ve své podstatě obce rozhodují svými orgány, omezena, a to nikoli nevýznamně, požadavkem vybočení z určitých věcných (urbanistických, ekologických, ekonomických a dalších) mantinelů daných zákonnými pravidly územního plánování. Uvnitř těchto mantinelů však zůstává vcelku široký prostor pro autonomní rozhodování příslušné politické jednotky. Jinak řečeno – není úkolem soudu stanovovat, jakým způsobem má být určité území využito; jeho úkolem je sledovat, zda příslušná politická jednotka (obec) se při tvorbě územního plánu pohybovala ve shora popsaných mantinelech. Bylo-li tomu tak, je každá varianta využití území, která se takto „vejde“ do mantinelů územního plánování, akceptovatelná a soud není oprávněn politické jednotce vnucovat variantu jinou. Soud brání jednotlivce (a tím zprostředkovaně i celé politické společenství) před excesy v územním plánování a nedodržením zákonných mantinelů, avšak není jeho úkolem sám územní plány dotvářet.“

Úkolem soudu tak není určovat, jakým způsobem má být určité území využito a aktivně dotvářet územní plánování, ale pouze korigovat extrémy. V procesu územního plánování dochází k vážení řady zájmů soukromých i veřejných a výsledkem pak musí být rozhodnutí o upřednostnění některých zájmů před jinými při zachování právem předvídané proporcionality a ochrany základních práv před svévolnými a excesivními zásahy. Obecné rozhodnutí o distribuci zátěže v rámci určitého území při zachování výše zmíněných zásad je politickou diskrecí konkrétního zastupitelského orgánu územní samosprávy a vyjadřuje realizaci práva na samosprávu konkrétního územního celku. Nepřiměřené zásahy soudní moci do konkrétních odůvodněných a zákonných věcných rozhodnutí územní samosprávy by byly porušením ústavních zásad o dělbě moci. (srov. rozsudek NSS ze dne 2. 2. 2011, č. j. 6 Ao 6/2010-103). Ze zásady zdrženlivosti tak plyne, že ke zrušení opatření obecné povahy v oblasti územního plánování by měl soud přistoupit, pouze pokud došlo k porušení zákona v nezanedbatelné míře, tj. v intenzitě zpochybňující zákonnost posuzovaného řízení a opatření jako celku.

Plocha Z7

Územní plán z roku 1999 vymezoval pozemky nacházející se nyní v ploše Z7 jako plochu komerční smíšenou zástavbu, označoval ji jako lokality č. 19 a 18. Pozemky p. č. XH, XG a XF byly zařazeny do lokality č. 18 – areál statku (stabilizované a rozvojové území), pro kterou bylo stanoveno využití pro zemědělské hospodářské provozy, zázemí zemědělské činnosti, zemědělské sklady, parkování a odstavování zemědělských strojů a vozidel. Přípustná byla změna využití areálu statku pro komerční využití objektů pro živnosti nebo podnikatelské aktivity, případně pro administrativně správní činnost, komerční využití objektů v oblasti kultury, služeb a obchodu, cestovního ruchu a sportu. Zbylé pozemky plochy Z7 byly zařazeny do lokality č. 19 (zástavba jihovýchodně od historického centra, rozvojové území), pro kterou bylo využití obslužná vybavenost obce, administrativně správní činnost, bydlení, komerční využití pro živnosti, v oblasti služeb, obchodu a cestovního ruchu a sportu.

Změna č. 4 nově vymezila tyto pozemky jako plochu Z4 – A s využitím ploch pro bydlení a komerční využití s přípustným využitím pro umístění staveb pro bydlení (výstavba rodinných a nízkopodlažních bytových domů) a umístění staveb pro komerční využití nevýrobního charakteru, případně v kombinaci s bydlením. Zastavitelnost byla stanovena na 60 % celkové plochy pozemku, maximální výška objektů 11 m a maximálně 2 podlaží. Jelikož se území nachází v podnoži historického jádra s kostelem a hřbitovem, bude tvořit důležitou součást panoramatických pohledů na obec. Proto bylo doporučeno architektonické ztvárnění nových objektů citlivě posuzovat v dálkových pohledech (např. animací, zákresem do fotografie). Výstavba byla podmíněna vytvořením zastavovacího plánu, který bude ctít venkovský architektonický ráz obce s ohledem na stávající zástavbu a pohledové vazby na historické jádro obce.

Návrh územního plánu v květnu 2017 a lednu 2020 zařazoval pouze část pozemků do plochy Z7 BI (P1 a P2) a zbylé do plochy Z23 s využitím veřejná prostranství - veřejná zeleň (ZV). Až v návrhu územního plánu pro opakované veřejné projednání byly i další pozemky zařazeny do plochy Z7, které byly nyní vymezeny jako plocha BI.3.

Dle napadeného OOP je pro plochu Z7 – BI.3 stanoveno využití bydlení – v rodinných domech – městské a příměstské, pro izolované rodinné domy a řadové rodinné domy a dvojdomy. V části pro podmíněně přípustné využití je uvedeno živnostenské podnikání a dále, že rozhodování v území a výstavba je podmíněna regulačním plánem. Zřízení samostatné ČOV je možné jen za podmínky, že bude písemným vyjádřením správce ČOV doložena nemožnost připojení dalších objektů na kanalizaci z důvodu naplnění kapacity obecní ČOV a doložena technická nemožnost intenzifikace obecní ČOV. Nepřípustné využití je pro bytové domy a ubytovací zařízení. Podmínky prostorového uspořádání jsou stanoveny: „max. výška zástavby 10,0 m (měřeno od paty stavby po hřeben střechy), rodinné domy budou mít jedno nadzemní podlaží a podkroví. V ploše smí být maximálně 14 řadových domů nebo dvojdomů (rozumí se 14 sekcí s vlastním č. p., nikoliv bloků stavebně spojených domů). Podíl zastavěných a zpevněných ploch: na pozemcích izolovaných rodinných domů max. 30 %, na pozemcích koncových sekcí řadových domů max. 35 %, na pozemcích středových sekcí řadových domů max. 45 %. Podíl zastavěných ploch na pozemcích izolovaných rodinných domů max. 20 %, na pozemcích koncových sekcí řadových domů max. 25 %, na pozemcích středových sekcí řadových domů max. 35 %. Výměra pozemku pro 1 RD: pro izolované rodinné domy s jednou bytovou jednotkou min. 1000 m2, s dvěma bytovými jednotkami min. 1250 m2, s třemi bytovými jednotkami min. 1500 m2. Pro vnitřní sekce řadové zástavby 280 m2, koncové domy řadové zástavby a RD v rámci dvojdomů 450 m2. Řadové domy a dvojdomy budou mít vždy pouze jednu bytovou jednotku. Stavby budou respektovat podmínky ochranného pásma hřbitova. Nároky na dopravu v klidu: na jednu bytovou jednotku obytné plochy do 80 m2 budou na vlastním pozemku vymezena minimálně dvě odstavná stání. Na jednu bytovou jednotku obytné plochy nad 80 m2 budou na vlastním pozemku vymezena minimálně tři odstavná stání.“ Rozhodování o změnách v území v ploše Z7 je podmíněno vydáním regulačního plánu z podnětu, a to do 4 let od nabytí účinnosti územního plánu.

Plocha Z7 byla předmětem námitek navrhovatelky č. VN1 a VN7. Odpůrkyně námitkám částečně vyhověla a vypustila plochu Z23 a pozemky (s výjimkou části pozemků p. č. XL, XO, XN a východní části p. č. XI) byly přičleněny k ploše Z7. Pro tuto plochu byla vymezena zvláštní kategorie BI.3 pro individuální (izolované) rodinné domy a řadové rodinné domy. Podle odůvodnění rozhodnutí o námitkách je toto území mimořádně citlivé a vyžadující odpovídající architektonické ztvárnění. Navazuje na volnou krajinu v nivě R. potoka s regionálním biokoridorem. Leží v podnoži památkově chráněného barokního areálu kostela sv. J. V. se hřbitovem, hřbitovní kaplí a souborem dalších památek. Jde o exponovanou polohu v dálkových pohledech od jihu i od severu, jakákoliv zástavba se tak bude významně uplatňovat v panoramatu obce. Území není proto vhodné pro intenzivně využívané obytné plochy. Musí být zachován klidový a vesnický charakter. Navržené řešení představuje ještě únosné maximum míry využití této lokality. Navrhovatelka tak bude mít možnost v zásadě zopakovat obdobný typ zástavby, jako již realizovala na plochách v centrální části nové obytné čtvrti rodinných domů na pravobřežní části obce. Pro rozšířenou plochu Z7 bude stanovena podmínka regulačního plánu. Podmínky prostorového uspořádání budou upraveny tak, aby výška staveb odpovídala poměrům v okolní zástavbě a konfiguraci terénu, bude oproti původnímu návrhu přiměřeně zvýšena. Umístění bytových domů není v souladu s koncepcí návrhu územního plánu. Jedním z hlavních cílů je zachování venkovského charakteru obce. Zástavba bytovými domy přináší skokový nárůst počtu obyvatel, který se velmi obtížně a pomalu integruje do stávajících struktur. Obec se přitom dosud nevyrovnala s nárůstem počtu obyvatel po masivní výstavbě během posledního desetiletí. Navržené řešení je tedy kompromisem. Eventuální nutnost zkapacitnění ČOV závisí na konkrétním časovém postupu výstavby. Potřeba zkapacitnit ČOV nastat nemusí, ale nelze ji do budoucna vyloučit. Požadavek na centrální zajištění čištění odpadních vod vychází z Plánů rozvoje vodovodů a kanalizací území krajů České republiky a je plně důvodný i z hlediska ochrany významného vodního toku R. potok. Požadavek na kapacitu odstavných stání vychází z reálné situace v obci a předpokládaného standardu bydlení v ploše Z7.

Plocha Z7 byla dále předmětem námitek navrhovatelky uplatněných při opakovaném veřejném projednání č. OVN4 a OVN5. Odpůrkyně uvedla, že stanovení povinnosti zpracování regulačního plánu vychází z urbanistické koncepce návrhu územního plánu, který navazuje na stav před vydáním nevhodné změny č. 4. Zadání regulačního plánu vychází z regulativů stanovených územním plánem a požaduje je