Carta de oposición del arrendatario a la extinción del contrato de arrendamiento notificada por el arrendador

Requisitos y plazos de la notificación del arrendador

La Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 10 establece que, transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato (siete años si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Para que la falta de renovación por parte del arrendador sea eficaz, la notificación debe realizarse con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, según dispone el mismo artículo 10. Si el arrendador no cumple este plazo mínimo, el arrendatario puede alegar que la notificación es extemporánea y que, por tanto, el contrato se ha prorrogado legalmente.

El arrendatario, por su parte, dispone de un plazo distinto (dos meses de antelación) si es él quien desea no renovar, y también puede oponerse a una prórroga anual concreta manifestando su voluntad de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, conforme al artículo 10.

Causas que pueden fundamentar la oposición del arrendatario

• Incumplimiento del plazo mínimo de antelación de cuatro meses exigido al arrendador para comunicar la no renovación, según el artículo 10.
• Falta de transcurso del periodo mínimo de duración legal (cinco o siete años según la naturaleza del arrendador) antes de que opere la posibilidad de no renovación, conforme al mismo precepto.
• En caso de resolución del derecho del arrendador (retracto convencional, ejecución hipotecaria, sentencia judicial u opción de compra), el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta completar los cinco o siete años, según el artículo 13.
• En caso de enajenación de la vivienda arrendada, el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco o siete primeros años del contrato, salvo las excepciones previstas en el artículo 14.

Cómo y cuándo debe presentarse la oposición

La respuesta del arrendatario a la notificación del arrendador debe formularse por escrito y de forma fehaciente, de modo que quede constancia de la fecha de envío y recepción; conviene utilizar burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o comunicación notarial.

Las pasajes disponibles no fijan un plazo específico y autónomo para que el arrendatario 'conteste' la notificación de no renovación del arrendador fuera de los plazos generales de prórroga y renovación ya señalados; se recomienda verificar en el texto vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos si existe algún plazo adicional aplicable al caso concreto.

Si el desacuerdo persiste y el arrendador insta un procedimiento judicial de desahucio por extinción del plazo de la relación arrendaticia, este se tramitará conforme a las reglas generales que remiten al juicio verbal previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 249, correspondiendo al juez valorar la procedencia de la extinción alegada.

Control judicial de la extinción del contrato

Cuando el arrendador presenta demanda de desahucio fundada en la expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento, el arrendatario puede comparecer y oponerse, formulando las alegaciones que estime procedentes conforme a lo previsto en el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula el trámite de requerimiento y oposición en los procesos de desahucio.

La resolución final corresponde al juez, quien decidirá tras la vista si procede o no el desahucio, atendiendo a si se cumplieron los requisitos y plazos legales de notificación exigidos al arrendador.

Modelo de carta de oposición del arrendatario a la notificación de extinción del contrato de arrendamiento

A la atención de: [nombre y apellidos o razón social del arrendador]
Dirección: [dirección del arrendador]

De: [nombre y apellidos del arrendatario]
Dirección de la vivienda arrendada: [dirección completa del inmueble]
DNI/NIE: [número de identificación]

En [localidad], a [fecha]

Asunto: Oposición a la notificación de extinción/no renovación del contrato de arrendamiento de fecha [fecha de la notificación del arrendador]

Muy Sr./Sra. mío/mía:

Por medio de la presente, y en relación con el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes con fecha [fecha de celebración del contrato], sobre el inmueble sito en [dirección], me dirijo a usted en calidad de arrendatario para manifestar mi oposición a la notificación recibida con fecha [fecha de recepción], mediante la cual comunica su voluntad de no renovar/dar por extinguido el referido contrato.

Fundamento mi oposición en los siguientes motivos:

1. [Indicar, por ejemplo: la notificación no respeta el plazo mínimo de cuatro meses de antelación exigido por el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al haberse recibido con fecha ... , siendo la fecha de vencimiento del contrato el ...].

2. [Indicar, en su caso: a la fecha de la notificación no habían transcurrido los cinco/siete años de duración mínima legal del contrato].

3. [Indicar, en su caso, cualquier otra circunstancia relevante, como la subrogación del adquirente conforme al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos].

En virtud de lo anterior, entiendo que el contrato de arrendamiento continúa vigente y prorrogado en los términos legalmente previstos, por lo que le requiero para que se abstenga de instar el desalojo del inmueble y respete la continuidad del arrendamiento en las condiciones actuales.

Quedo a la espera de sus noticias, reservándome el ejercicio de las acciones legales que me asisten en caso de persistir su intención de dar por extinguido el contrato sin causa legal que lo ampare.

Atentamente,

[Firma]
[Nombre y apellidos del arrendatario]

Sustituya los campos entre corchetes por los datos reales del contrato y adapte los motivos de oposición a la situación concreta; envíe la carta por un medio que deje constancia fehaciente de su fecha y contenido.

Preguntas frecuentes

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