Cómo reclamar la devolución de la fianza del alquiler al terminar el contrato de arrendamiento
Régimen legal de la fianza y su devolución
La fianza es una cantidad que el arrendatario entrega obligatoriamente al arrendador al celebrarse el contrato de arrendamiento de vivienda, en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Conforme a la Ley, aprobada por las Cortes de Aragón, artículo, el importe de la fianza obligatoria se determina en función de la renta pactada al celebrarse el contrato, siendo en el arrendamiento de vivienda el equivalente a una mensualidad de renta (dos mensualidades si la vivienda se arrienda amueblada, según el mismo texto).
El régimen sobre depósito y devolución de las fianzas figura asimismo en la Ley, PREÁMBULO, artículo 21, que establece que, extinguido el contrato, el depositante (arrendatario) podrá solicitar la devolución de la fianza en la forma que se establezca reglamentariamente.
Este mismo precepto añade una consecuencia importante para el arrendatario: si transcurrido un mes desde la solicitud de devolución el arrendador no procede a devolver la cantidad depositada, dicha cantidad devengará el interés legal correspondiente, conforme al Ley, PREÁMBULO, artículo 21.
Plazo para la devolución y devengo de intereses
Las fuentes disponibles no fijan expresamente un plazo cerrado dentro del cual el arrendador deba devolver la fianza tras la finalización del contrato; lo que establece la norma es que, transcurrido un mes desde que el arrendatario solicita la devolución sin que esta se produzca, la cantidad depositada comienza a devengar el interés legal, según el Ley, PREÁMBULO, artículo 21.
Se recomienda al lector verificar en el texto vigente de la normativa aplicable en su Comunidad Autónoma (dado que la gestión y el depósito de las fianzas de arrendamientos urbanos suele estar regulado también por normas autonómicas) el procedimiento concreto de solicitud de devolución y los plazos reglamentarios que puedan resultar aplicables, ya que las pasajes de referencia remiten a un desarrollo reglamentario no detallado aquí.
Deducciones que puede aplicar el arrendador
- El arrendador puede retener de la fianza las cantidades correspondientes a rentas impagadas, suministros pendientes u otros conceptos económicos derivados del contrato que estén debidamente justificados y documentados.
- También puede deducir el coste de reparación de daños o desperfectos causados en la vivienda que excedan del desgaste por el uso ordinario, siempre que pueda acreditarlos (por ejemplo, con facturas o presupuestos).
- No constituye base legítima de deducción el deterioro derivado del uso normal y del paso del tiempo, que corresponde asumir al propietario.
- Cualquier retención debe comunicarse al arrendatario de forma motivada, indicando los conceptos y su importe, para que este pueda, en su caso, oponerse.
Procedimiento previo y siguientes pasos si el arrendador no responde
El primer paso práctico consiste en remitir al arrendador una comunicación fehaciente (burofax, carta certificada con acuse de recibo o correo electrónico con confirmación de lectura) solicitando la devolución de la fianza, dejando constancia de la fecha de entrega de llaves y de la finalización del contrato.
Si el arrendador no atiende la solicitud y, transcurrido el plazo señalado, la fianza no es devuelta, el arrendatario puede reclamar, además del principal, el interés legal correspondiente conforme al Ley, PREÁMBULO, artículo 21.
En caso de que la reclamación extrajudicial no tenga éxito, el arrendatario puede valorar acudir a mecanismos de mediación o conciliación, o en último término iniciar la vía judicial para reclamar la cantidad debida, siendo aconsejable conservar toda la documentación relativa al estado de la vivienda al inicio y al final del contrato.
Procedimiento paso a paso
- Revisar el contrato de arrendamiento y comprobar el importe de la fianza entregada y las condiciones pactadas.
- Entregar las llaves y solicitar por escrito, de forma fehaciente, la devolución de la fianza al arrendador, indicando la fecha de finalización del contrato.
- Esperar la respuesta del arrendador; si transcurre un mes desde la solicitud sin devolución, reclamar también el interés legal conforme al artículo 21 citado.
- Si el arrendador pretende aplicar deducciones, solicitar justificación documental de los conceptos y su importe.
- Si no hay acuerdo ni devolución voluntaria, enviar una reclamación formal (como el modelo siguiente) y valorar acudir a la vía judicial.
Modelo de carta de reclamación de devolución de la fianza del alquiler
[Nombre y apellidos del arrendatario] [Dirección postal del arrendatario] [DNI/NIE] [Correo electrónico y teléfono] [Lugar], a [fecha] A la atención de: [Nombre y apellidos o razón social del arrendador] [Dirección postal del arrendador] Asunto: Reclamación de devolución de la fianza del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en [dirección completa del inmueble] Muy Sr./Sra. mío/mía: Me dirijo a usted en calidad de arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección completa del inmueble], en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con fecha [fecha de firma del contrato], contrato que ha quedado extinguido con fecha [fecha de finalización/entrega de llaves]. En dicha fecha procedí a la entrega de llaves y a poner el inmueble a su disposición en las condiciones pactadas, sin que existan a mi juicio desperfectos ni cantidades pendientes que justifiquen retención alguna sobre la fianza entregada. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, le solicito la devolución de la fianza depositada al inicio del contrato, por importe de [importe de la fianza] euros, mediante transferencia a la cuenta bancaria [número de cuenta IBAN], en el plazo más breve posible. Le recuerdo que, transcurrido un mes desde la presente solicitud sin que se haya procedido a la devolución de la cantidad depositada, esta devengará el interés legal correspondiente, tal y como establece el citado artículo 21. En caso de que considere que existen conceptos que deban ser deducidos de la fianza, le ruego me remita, en el mismo plazo, justificación documental detallada de dichos conceptos e importes, a fin de poder valorar su procedencia. Quedo a la espera de su respuesta en el plazo de [plazo, por ejemplo 15 días naturales] desde la recepción de la presente, transcurrido el cual me reservo el derecho a emprender las acciones legales que correspondan para la reclamación del importe adeudado y de los intereses devengados. Atentamente, [Firma] [Nombre y apellidos del arrendatario]
Sustituya los datos entre corchetes por los correspondientes al caso concreto y adjunte, si procede, fotografías del estado del inmueble y copia del contrato de arrendamiento; conserve siempre justificante de envío y recepción de la carta.
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Preguntas frecuentes
Las normas de referencia no fijan un plazo cerrado para la devolución en sí, pero establecen que, si transcurre un mes desde que el arrendatario solicita la devolución sin que esta se produzca, la cantidad depositada devenga el interés legal correspondiente, conforme al artículo 21 de la Ley citada. Conviene verificar en el texto vigente y en la normativa autonómica aplicable los plazos reglamentarios concretos.
Puede deducir, si están debidamente justificadas, las rentas o suministros pendientes de pago y el coste de reparación de daños que excedan del desgaste por uso normal de la vivienda. El desgaste ordinario no es deducible.
Según la normativa citada, la fianza obligatoria equivale, con carácter general, a una mensualidad de la renta pactada en el arrendamiento de vivienda, o a dos mensualidades si la vivienda se arrienda amueblada.
Puede reclamar el importe junto con el interés legal devengado desde que transcurrió un mes desde su solicitud, y, si no obtiene respuesta satisfactoria, valorar acudir a mediación o iniciar la vía judicial correspondiente.
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