Oposição do arrendatário à denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio
Quando o senhorio comunica a denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário não fica sem defesa: pode contestar a validade e o fundamento dessa denúncia. Este guia explica os requisitos formais da comunicação do senhorio e como reagir dentro do prazo legalmente previsto.
Em que casos o senhorio pode denunciar o contrato
O senhorio só pode denunciar um contrato de arrendamento de duração indeterminada nos casos taxativamente previstos na lei: necessidade de habitação para si próprio ou para descendentes em 1.º grau, ou para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, conforme o Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Artigo 1101.º.
No caso de denúncia para habitação própria ou de descendentes, a lei exige ainda o pagamento ao arrendatário de um montante equivalente a um ano de renda e a verificação de requisitos de propriedade e de ausência de casa própria adequada, nos termos do Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Artigo 1102.º.
A denúncia justificada com estes fundamentos deve ser comunicada ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, devendo constar expressamente o fundamento invocado, sob pena de ineficácia, nos termos do Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Artigo 1103.º.
Requisitos formais que legitimam a contestação
- A oposição à renovação ou a denúncia do contrato deve ser feita mediante comunicação escrita, conforme resulta do DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro, Artigo 30.º, aplicável ao arrendamento rural, sendo este princípio de comunicação escrita relevante para aferir a forma exigida.
- As comunicações entre as partes devem explicitar de forma clara e completa, sempre que possível com apresentação de provas, a fundamentação para a denúncia do contrato, nos termos do DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro, Artigo 30.º.
- A falta de indicação expressa do fundamento da denúncia justificada gera a sua ineficácia, nos termos do Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Artigo 1103.º.
- Se o senhorio não observar a antecedência legalmente exigida na comunicação, tal não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, com as devidas adaptações previstas no Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Artigo 1098.º.
Prazo e via para contestar a denúncia
O direito de reagir judicialmente contra a denúncia comunicada pela outra parte está previsto no regime do arrendamento rural: qualquer das partes pode opor-se à efetivação da denúncia desde que, em ação intentada no prazo de 60 dias após a comunicação, prove a inexistência de fundamento para a denúncia, conforme o DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro, Artigo 30.º.
As passagens disponíveis não fixam expressamente um prazo judicial equivalente para o arrendamento urbano para habitação; por prudência, o arrendatário deve verificar no texto atualizado da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, se existe prazo específico de contestação e não deve confiar apenas no prazo de 60 dias acima referido, que resulta do regime do arrendamento rural.
Sendo a comunicação do senhorio omissa quanto ao fundamento exigido ou não cumprindo os requisitos de forma e antecedência, o arrendatário pode invocar tal vício na resposta escrita que dirige ao senhorio e, se necessário, em sede judicial.
Passos práticos para o arrendatário
- Verificar se a comunicação de denúncia foi feita por escrito e se indica expressamente o fundamento invocado, nos termos do Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Artigo 1103.º.
- Confirmar se foi respeitada a antecedência mínima exigida consoante o fundamento invocado pelo senhorio.
- Reunir prova documental que contrarie o fundamento alegado (por exemplo, quanto à necessidade de habitação ou à realização de obras).
- Enviar ao senhorio, dentro do prazo aplicável, uma comunicação escrita de oposição fundamentada, preferencialmente por carta registada com aviso de receção.
- Caso o senhorio mantenha a denúncia sem fundamento válido, avaliar com um advogado a propositura de ação judicial para fazer valer os seus direitos.
Procedimento passo a passo
- Analisar a carta de denúncia recebida do senhorio quanto à forma escrita e ao fundamento invocado.
- Confrontar o fundamento e a antecedência com o regime legal aplicável ao tipo de contrato em causa.
- Reunir prova que sustente a inexistência ou insuficiência do fundamento invocado.
- Redigir e enviar a carta de oposição ao senhorio, guardando comprovativo do envio e da receção.
- Caso a situação não se resolva, procurar aconselhamento jurídico para avaliar a via judicial dentro dos prazos aplicáveis.
Carta de Oposição à Denúncia do Contrato de Arrendamento pelo Senhorio
Exmo(a). Senhor(a) [Nome completo do senhorio] [Morada do senhorio] Assunto: Oposição à denúncia do contrato de arrendamento referente ao imóvel sito em [morada do imóvel arrendado] [Localidade], [data] Exmo(a). Senhor(a), Eu, [nome completo do arrendatário], portador do Cartão de Cidadão n.º [número], residente em [morada], na qualidade de arrendatário do imóvel identificado em epígrafe, ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data de celebração do contrato], venho pela presente manifestar formalmente a minha oposição à denúncia do referido contrato, comunicada por V. Exa. através de carta datada de [data da carta de denúncia], recebida em [data de receção], pelos seguintes fundamentos: 1. A comunicação de denúncia não indica de forma expressa e fundamentada o motivo legalmente exigido, nos termos do artigo 1103.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, o que determina a sua ineficácia; [e/ou] 2. Não se encontra preenchido o requisito de [necessidade de habitação própria / descendentes em 1.º grau / realização de obras de remodelação ou restauro profundos], invocado por V. Exa. como fundamento da denúncia, nos termos do artigo 1101.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, conforme demonstram os seguintes elementos: [descrever prova/documentos]; [e/ou] 3. Não foi respeitada a antecedência mínima legalmente exigida para a comunicação da denúncia com o fundamento invocado. Pelo exposto, solicito a V. Exa. que reconsidere a denúncia comunicada e que, na falta de fundamento válido, a mesma seja considerada sem efeito. Mais informo que, caso a situação não seja esclarecida ou resolvida por via extrajudicial, me reservo o direito de recorrer aos meios judiciais adequados para fazer valer os meus direitos como arrendatário. Sem outro assunto de momento, subscrevo-me com os melhores cumprimentos. [Assinatura] [Nome completo do arrendatário] Anexos: [cópia do contrato de arrendamento; cópia da carta de denúncia recebida; documentos de prova, se aplicável]
Fontes do corpus Europaius
Perguntas frequentes
O senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento sem qualquer motivo?
Não, no arrendamento de duração indeterminada o senhorio só pode denunciar o contrato com os fundamentos previstos no Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Artigo 1101.º, como necessidade de habitação própria ou de descendentes em 1.º grau, ou realização de obras profundas.
O que acontece se a carta de denúncia não indicar o fundamento?
A falta de indicação expressa do fundamento na denúncia justificada gera a sua ineficácia, conforme previsto no Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, Artigo 1103.º.
Existe um prazo certo para o arrendatário contestar judicialmente a denúncia?
As passagens analisadas preveem, para o arrendamento rural, um prazo de 60 dias após a comunicação para intentar ação judicial que prove a inexistência de fundamento, nos termos do DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro, Artigo 30.º; para o arrendamento urbano habitacional, recomenda-se verificar o prazo atualmente em vigor, pois não resulta expressamente das passagens disponíveis.
Que forma deve ter a comunicação de oposição do arrendatário?
A comunicação deve ser escrita e explicitar de forma clara e completa a respetiva fundamentação, se possível acompanhada de prova, em linha com o princípio geral estabelecido no DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro, Artigo 30.º.