Kaution zurückfordern: so bekommen Sie Ihre Mietkaution zurück
Bei Mietbeginn zahlen Mieter in Österreich meist eine Kaution von zwei bis drei, manchmal sechs Bruttomonatsmieten. Nach dem Auszug hat der Vermieter sie samt den Zinsen aus ihrer Veranlagung unverzüglich zurückzuzahlen, soweit er sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht (§ 16b Abs 2 MRG). In der Praxis wird die Kaution oft monatelang zurückgehalten oder um Pauschalen für „Ausmalen“ und „Endreinigung“ gekürzt, obwohl der Mieter für gewöhnliche Abnutzung nicht haftet.
Diese Anleitung richtet sich an Mieterinnen und Mieter einer Wohnung, die ausgezogen sind oder demnächst ausziehen. Sie erklärt, wie die Kaution veranlagt sein muss, was der Vermieter abziehen darf und was nicht, wie Sie die Übergabe dokumentieren, wie Sie die Kaution schriftlich zurückfordern und welche zwei Wege es gibt, wenn der Vermieter nicht zahlt: den Antrag bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht im Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8b MRG oder die Klage auf Rückzahlung.
Das Ergebnis ist die Rückzahlung der Kaution samt Zinsen oder eine gerichtliche Feststellung, wie viel davon rückforderbar ist, ohne dass Sie für Abnutzung zahlen, die Sie nicht schulden.
Das Wichtigste auf einen Blick
Frist
Der Vermieter muss die Kaution nach Ende des Mietvertrags unverzüglich zurückstellen (§ 16b Abs 2 MRG); eine feste Frist nennt das Gesetz nicht, in der Praxis gelten wenige Wochen als angemessen. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung muss dieser binnen eines Jahres nach Rückstellung der Wohnung gerichtlich geltend machen (§ 1111 ABGB). Der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt nach allgemeinen Regeln.
Was tun
Mietvertrag und Kautionsbeleg heraussuchen. Prüfen Sie im Mietvertrag Höhe und Form der Kaution (Barbetrag, Sparbuch, Bankgarantie) und ob das MRG gilt. Hat der Vermieter die Kaution als Geldbetrag erhalten, muss er sie auf einem Sparbuch oder gleichwertig sicher und verzinst veranlagen, getrennt von seinem Vermögen, und Sie auf Verlangen schriftlich darüber informieren (§ 16b Abs 1 MRG).
Sie können auch schon während des Mietverhältnisses Auskunft über die Veranlagung und die gezogenen Zinsen verlangen. Nach der Rechtsprechung steht dem Mieter jederzeit, also während und nach dem Mietverhältnis, ein Recht auf Rechnungslegung über die Kaution zu. Bewahren Sie den Überweisungsbeleg auf.
Den Auszug vorbereiten. Sie müssen die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben, mit Ausnahme der gewöhnlichen Abnutzung (§ 1109 ABGB). Ausmalen, Abschleifen der Böden oder ein Austausch abgenutzter Teppiche ist nicht geschuldet, wenn die Abnutzung durch normales Wohnen entstanden ist. Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Auszug ausgemalt zurückzugeben, ist nach dem OGH gröblich benachteiligend und unwirksam. Anders kann es bei einer im Einzelnen ausgehandelten Vereinbarung sein; und eine Klausel, die die Rückgabe wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der Abnutzung bei schonendem Gebrauch verlangt, ist zulässig.
Zu ersetzen sind dagegen Schäden durch übermäßigen Gebrauch oder Verschulden: Brandflecken, Bohrlöcher in Fliesen, Wasserschäden durch Unachtsamkeit, eigenmächtige Umbauten. Entfernen Sie eigene Einbauten, wenn nichts anderes vereinbart ist, und reinigen Sie die Wohnung besenrein.
Übergabe dokumentieren. Vereinbaren Sie einen Übergabetermin mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung. Erstellen Sie gemeinsam ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand jedes Raumes, Zählerstände und die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel festgehalten werden, und lassen Sie es von beiden unterschreiben. Ergänzen Sie es um datierte Fotos und Videos aller Räume.
Vergleichen Sie das Protokoll mit dem Übernahmeprotokoll vom Einzug, falls es eines gibt. Unterschreiben Sie keine pauschalen Schadensbeschreibungen, denen Sie nicht zustimmen; vermerken Sie stattdessen „Mieter bestreitet“. Ohne Protokoll ist die Beweislage für beide Seiten schwierig.
Kaution schriftlich zurückfordern. Schreiben Sie dem Vermieter nach der Rückgabe per E-Mail und eingeschriebenem Brief: Datum der Rückgabe, Höhe der Kaution, Forderung auf Rückzahlung samt Zinsen auf ein genanntes Konto, Frist von zwei bis drei Wochen. Fügen Sie das Übergabeprotokoll und Fotos bei und verlangen Sie, dass allfällige Abzüge einzeln aufgelistet und belegt werden.
Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis verwenden: offene Miete, offene Betriebskosten, Schadenersatz für Schäden über die gewöhnliche Abnutzung. Er muss jede Gegenforderung dem Grund und der Höhe nach konkret benennen; pauschale Einbehalte „für alle Fälle“ sind unzulässig.
Einbehalt wegen Betriebskostenabrechnung prüfen. Häufig behält der Vermieter einen Teil der Kaution bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung zurück, weil Nachzahlungen möglich sind. Ein angemessener Teilbetrag kann dafür zurückbehalten werden, nicht aber die gesamte Kaution über viele Monate. Verlangen Sie die Rückzahlung des übersteigenden Betrags sofort und die Abrechnung des Rests nach der Jahresabrechnung.
Im MRG-Bereich muss die Betriebskostenabrechnung jährlich bis 30. Juni für das Vorjahr gelegt werden. Ein Guthaben aus der Abrechnung steht Ihnen auch nach dem Auszug zu; teilen Sie dem Vermieter Ihre neue Adresse und Kontoverbindung mit.
Außerstreitverfahren: Antrag bei Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht. Zahlt der Vermieter nicht oder kürzt er unberechtigt, können Sie im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren beantragen, die Höhe des rückforderbaren Betrags festzustellen (§ 37 Abs 1 Z 8b MRG); das gilt auch für Wohnungen im Teilanwendungsbereich (§ 16b Abs 4 MRG). In Gemeinden mit Schlichtungsstelle (etwa Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck) ist der Antrag zuerst dort einzubringen, sonst beim Bezirksgericht.
Im Verfahren muss der Vermieter konkret darlegen, welche dem Grund und der Höhe nach bestimmte Gegenforderung er dem Rückforderungsanspruch entgegenhält. Das Verfahren ist kostengünstig, das Kostenrisiko gering. Es endet aber nur mit der Feststellung des Betrags, die Zahlung selbst müssen Sie danach gegebenenfalls einklagen.
Alternativ: Klage auf Rückzahlung. Sie können die Kaution auch direkt im streitigen Verfahren einklagen; nach der Rechtsprechung haben Sie die Wahl zwischen dem Feststellungsantrag im Außerstreitverfahren und der Leistungsklage. Für Beträge bis 15 000 Euro ist das Bezirksgericht zuständig, bis 5 000 Euro ohne Anwaltspflicht; reine Geldforderungen werden zunächst mit Zahlungsbefehl erledigt.
Die Klage ist sinnvoll, wenn der Vermieter gar keine Gegenforderungen behauptet und einfach nicht zahlt. Bei strittigen Schäden ist das Außerstreitverfahren meist günstiger. Rechnen Sie zusätzlich Verzugszinsen ab dem Zeitpunkt, zu dem die Kaution hätte zurückgezahlt werden müssen.
Insolvenz oder Verkauf des Hauses. Geht der Vermieter in Insolvenz, darf die Kaution nicht für fremde Gläubiger verwendet werden; Sie können nach Mietende abgesonderte Befriedigung aus dem Kautionssparbuch verlangen (§ 16b Abs 3 MRG). Das funktioniert nur, wenn die Kaution ordnungsgemäß getrennt veranlagt war; sonst bleibt Ihnen nur eine Insolvenzforderung.
Wird das Haus verkauft, tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein. Wer die Kaution zurückzahlen muss, hängt davon ab, ob sie dem neuen Eigentümer übergeben wurde. Fordern Sie die Kaution im Zweifel von beiden schriftlich zurück und lassen Sie sich die Übergabe bestätigen.
Mietverträge außerhalb des MRG. Für Wohnungen außerhalb des MRG, etwa im Einfamilienhaus, gilt § 16b MRG nicht unmittelbar. Die Kaution ist dann nach dem Vertrag und den allgemeinen Regeln des ABGB zurückzuzahlen, ebenfalls abzüglich berechtigter Forderungen; über Streitigkeiten entscheidet das Bezirksgericht im streitigen Verfahren.
Auch hier gilt: gewöhnliche Abnutzung ist nicht zu ersetzen (§ 1109 ABGB), und der Vermieter muss Ersatzansprüche wegen Beschädigung binnen eines Jahres nach Rückstellung gerichtlich geltend machen, sonst erlöschen sie (§ 1111 ABGB). Ein Einbehalt über diese Frist hinaus ohne Klage ist daher kaum zu rechtfertigen.
Worauf achten
- Kein Übergabeprotokoll: Ohne dokumentierten Zustand bei Auszug kann der Vermieter nachträglich Schäden behaupten.
- Pauschalabzüge akzeptiert: „Ausmalpauschale“ oder „Endreinigung“ sind ohne konkreten Schaden über die gewöhnliche Abnutzung nicht geschuldet.
- Unwirksame Ausmalklausel erfüllt: Wer wegen einer Formularklausel vorsorglich ausmalen lässt, obwohl sie unwirksam ist, bekommt die Kosten meist nicht zurück.
- Neue Adresse nicht bekannt gegeben: Rückzahlung und Betriebskostenguthaben können nicht zugestellt werden.
- Kaution mit letzter Miete verrechnet: Wer die letzten Monatsmieten eigenmächtig nicht zahlt, riskiert eine Räumungsklage und Zinsen.
- Schäden selbst verursacht und verschwiegen: Der Vermieter kann Ersatz innerhalb eines Jahres einklagen, auch über die Kaution hinaus.
- Falsches Verfahren: Im Außerstreitverfahren wird nur die Höhe festgestellt; zahlt der Vermieter danach nicht, ist noch eine Exekution oder Klage nötig.
Rechtsgrundlage
Zugehörige Gerichtsentscheidungen
Häufige Fragen
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Unverzüglich nach Ende des Mietvertrags und Rückgabe der Wohnung, samt den Zinsen aus der Veranlagung (§ 16b Abs 2 MRG). Eine starre Frist gibt es nicht; ein angemessener Zeitraum zur Prüfung der Wohnung ist zulässig. Ein Teilbetrag darf bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung zurückbehalten werden, nicht aber die ganze Kaution.
Wie hoch darf eine Mietkaution in Österreich sein?
Das Gesetz nennt keine Obergrenze. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten; die Rechtsprechung hält bis zu sechs Monatsmieten in der Regel noch für zulässig, darüber kann eine Kaution sittenwidrig sein. Bei geförderten Wohnungen und Genossenschaften gelten teils eigene Regeln.
Darf der Vermieter Geld für das Ausmalen abziehen?
Nicht für gewöhnliche Abnutzung. Der Mieter muss die Wohnung nur in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie übernommen hat, abzüglich normaler Abnutzung (§ 1109 ABGB). Eine Formularklausel, die generell das Ausmalen bei Auszug vorschreibt, hat der OGH für unwirksam erklärt; eine individuell ausgehandelte Vereinbarung kann dagegen gelten.
Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?
Ja. Der Vermieter muss eine bar übergebene Kaution auf einem Sparbuch oder gleichwertig verzinst veranlagen und bei Rückgabe die erzielten Zinsen mit auszahlen (§ 16b MRG). Sie haben Anspruch auf Auskunft und Rechnungslegung darüber, auch schon während des Mietverhältnisses.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Fordern Sie sie schriftlich mit Frist zurück. Zahlt er nicht, beantragen Sie bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht die Feststellung des rückforderbaren Betrags (§ 37 Abs 1 Z 8b MRG) oder klagen Sie direkt auf Rückzahlung. Mieterorganisationen und die Arbeiterkammer helfen dabei.
Kann ich die Kaution mit der letzten Miete verrechnen?
Nicht einseitig. Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters bis zur Rückgabe; wer die letzten Mieten einbehält, gerät in Zahlungsrückstand und riskiert Klage und Zinsen. Eine Verrechnung ist nur möglich, wenn der Vermieter zustimmt; halten Sie das schriftlich fest.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, Schäden geltend zu machen?
Ersatzansprüche wegen Beschädigung oder übermäßiger Abnutzung muss der Vermieter binnen eines Jahres nach Rückstellung der Wohnung gerichtlich geltend machen, sonst erlöschen sie (§ 1111 ABGB). Ein jahrelanger Einbehalt der Kaution ohne Klage ist daher nicht gerechtfertigt.
Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter insolvent wird?
War die Kaution ordnungsgemäß getrennt veranlagt, darf sie nicht für andere Gläubiger verwendet werden; Sie können nach Mietende abgesonderte Befriedigung aus dem Kautionssparbuch verlangen (§ 16b Abs 3 MRG). Wurde sie nicht getrennt veranlagt, melden Sie die Forderung im Insolvenzverfahren an.
Gilt das auch für Wohnungen in einem Einfamilienhaus?
§ 16b MRG gilt dort nicht unmittelbar. Die Kaution ist aber auch nach ABGB und Vertrag nach Mietende abzüglich berechtigter Forderungen zurückzuzahlen. Gewöhnliche Abnutzung ist nicht zu ersetzen, und Schadenersatz muss der Vermieter binnen eines Jahres einklagen (§§ 1109, 1111 ABGB).
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