Reparaturen in der Mietwohnung: wer zahlt, Mietzinsminderung, Fristen
Die Therme fällt aus, Schimmel breitet sich aus, das Fenster schließt nicht mehr, der Lift steht seit Wochen. Wer muss reparieren, und muss der Mieter in der Zwischenzeit die volle Miete zahlen? Im österreichischen Mietrecht ist die Antwort zweigeteilt: Das ABGB verpflichtet den Vermieter, die Wohnung in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten, und befreit den Mieter von der Miete, soweit die Wohnung unbrauchbar ist (§ 1096 ABGB). Im Anwendungsbereich des MRG regeln §§ 3 und 8 MRG genauer, was der Vermieter und was der Mieter erhalten muss; seit 2015 gehören auch mitvermietete Thermen und Boiler zur Erhaltungspflicht des Vermieters.
Diese Anleitung richtet sich an Mieterinnen und Mieter, die einen Schaden in ihrer Wohnung haben, und an Vermieter, die wissen wollen, wofür sie aufkommen müssen. Sie erklärt, wie Sie den Schaden richtig melden, wer welche Reparaturen trägt, wie viel Mietzinsminderung angemessen ist, wann Sie selbst reparieren und die Kosten verlangen können und wie Sie die Reparatur über die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht erzwingen.
Das Ergebnis ist eine dokumentierte Mängelanzeige, eine angemessene Mietzinsminderung während der Beeinträchtigung und, wenn der Vermieter nicht handelt, ein gerichtlicher Auftrag zur Durchführung der Arbeiten.
Das Wichtigste auf einen Blick
Frist
Schäden, die der Vermieter beheben muss, sind ihm unverzüglich anzuzeigen, sonst haftet der Mieter für Folgeschäden (§ 1097 ABGB). Ersatz für selbst getragene Aufwendungen muss der Mieter spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung gerichtlich fordern (§ 1097 ABGB). Die Mietzinsminderung besteht ab Beginn der Beeinträchtigung bis zur Behebung; auf sie kann bei Wohnungen nicht im Voraus verzichtet werden (§ 1096 Abs 1 ABGB).
Was tun
Schaden dokumentieren und sofort melden. Fotografieren oder filmen Sie den Mangel mit Datum, notieren Sie, seit wann er besteht und welche Räume betroffen sind. Melden Sie ihn dem Vermieter oder der Hausverwaltung unverzüglich schriftlich, per E-Mail und bei größeren Schäden zusätzlich eingeschrieben. Wer einen Schaden nicht meldet, den der Vermieter beheben müsste, haftet für dadurch entstehende Folgeschäden (§ 1097 ABGB).
Bei Gefahr im Verzug, etwa einem Wasserrohrbruch, rufen Sie den Notdienst der Hausverwaltung und, wenn nötig, Installateur oder Feuerwehr. Schließen Sie den Hauptwasserhahn und informieren Sie die Nachbarn. Die Haushaltsversicherung meldet sich bei Wasserschäden ebenfalls.
Zuständigkeit klären: Vermieter oder Mieter? Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter die allgemeinen Teile des Hauses erhalten (Dach, Fassade, Stiegenhaus, Leitungen), ernste Schäden des Hauses auch in der Wohnung beheben, erhebliche Gesundheitsgefährdungen beseitigen und mitvermietete Heizthermen, Boiler und Wärmebereitungsgeräte erhalten (§ 3 Abs 2 MRG). Der Mieter muss die Wohnung und ihre Einrichtungen, wie Leitungen und Sanitäranlagen, so warten und instand halten, dass weder Vermieter noch Nachbarn Nachteile erleiden (§ 8 Abs 1 MRG).
Ernst ist ein Schaden nach dem OGH nur, wenn er die ordentliche Benützung unmöglich macht und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht; kleine, leicht behebbare Mängel fallen nicht darunter. Außerhalb des MRG gilt § 1096 ABGB: Der Vermieter muss die Wohnung in brauchbarem Zustand erhalten, vertraglich können aber Erhaltungspflichten auf den Mieter übertragen werden.
Vertragsklauseln prüfen. Viele Formularmietverträge übertragen dem Mieter pauschal die Erhaltung der gesamten Wohnung, aller Geräte oder sogar von Fenstern und Türen. Eine solche generelle Überwälzung ohne entsprechendes Äquivalent ist nach dem OGH gröblich benachteiligend und nichtig. Im MRG-Bereich sind die Erhaltungspflichten des Vermieters nach § 3 MRG ohnehin zwingend.
Ist im Vertrag etwa vereinbart, dass Sie kleinere Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst tragen, prüfen Sie, ob die Klausel klar und angemessen ist. Lassen Sie sich im Zweifel von einer Mieterorganisation beraten, bevor Sie eine teure Reparatur selbst bezahlen.
Mietzinsminderung berechnen. Ist die Wohnung ohne Ihr Verschulden mangelhaft, sind Sie für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Miete befreit (§ 1096 Abs 1 ABGB). Maßstab ist die mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit nach dem Vertragszweck. Die Minderung gilt ab Beginn der Beeinträchtigung bis zur Behebung, auch wenn Sie den Mangel selbst beheben; auf sie kann im Voraus nicht wirksam verzichtet werden.
Die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Als grobe Orientierung aus der Rechtsprechung: Ausfall der Heizung im Winter oft 30 bis 50 %, Schimmel in einem Zimmer 10 bis 20 %, Ausfall von Warmwasser 10 bis 20 %, totale Unbewohnbarkeit 100 %. Berechnet wird vom Gesamtmietzins einschließlich Betriebskosten. Kündigen Sie die Minderung schriftlich an und zahlen Sie den Rest pünktlich.
Vorsicht beim Zurückbehalten. Wer zu viel mindert, gerät in Mietzinsrückstand und riskiert eine Kündigung oder Räumungsklage. Zahlen Sie deshalb bei Unsicherheit die volle Miete unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung und machen Sie die Minderung später geltend. Das ist sicherer als eine eigenmächtige hohe Kürzung.
Dokumentieren Sie die Dauer der Beeinträchtigung genau: Datum der Anzeige, Termine mit Handwerkern, Datum der Behebung. Die Minderung kann auch nachträglich innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren zurückgefordert werden.
Selbst reparieren und Ersatz verlangen. Behebt der Vermieter einen Mangel, der ihm obliegt, trotz Aufforderung nicht, können Sie den notwendigen Aufwand selbst tätigen und als Geschäftsführer ohne Auftrag Ersatz verlangen (§ 1097 ABGB). Setzen Sie vorher schriftlich eine angemessene Frist und holen Sie, wenn möglich, mehrere Kostenvoranschläge ein. Den Ersatz müssen Sie spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung einklagen, sonst erlischt der Anspruch.
Bei Thermen gilt seit 2015 die ausdrückliche Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Geräte (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG); ältere Entscheidungen, die den Mieter auf die Wartung verwiesen, sind insoweit überholt. Die laufende Wartung, etwa die jährliche Thermenwartung, bleibt in der Regel Sache des Mieters.
Reparatur erzwingen: Antrag nach § 6 MRG. Im MRG-Bereich können Sie bei der Schlichtungsstelle (in Gemeinden, wo es sie gibt) oder beim Bezirksgericht beantragen, dem Vermieter die Durchführung der Erhaltungsarbeiten binnen angemessener Frist, höchstens einem Jahr, aufzutragen (§ 6 Abs 1, § 37 Abs 1 Z 2 MRG). Das Verfahren ist ein Außerstreitverfahren mit geringem Kostenrisiko.
Führt der Vermieter die aufgetragenen Arbeiten nicht durch, kann das Gericht einen Verwalter bestellen, der die Arbeiten auf Kosten des Hauses veranlasst. Bei gefährlichen Zuständen, etwa Einsturzgefahr oder Gasgeruch, verständigen Sie zusätzlich die Baubehörde; sie kann Sofortmaßnahmen anordnen.
Bei schweren Mängeln: Auflösung und Schadenersatz. Ist die Wohnung so mangelhaft, dass sie zum bedungenen Gebrauch untauglich ist, oder wird ein beträchtlicher Teil für längere Zeit unbrauchbar, können Sie den Mietvertrag ohne Kündigung vorzeitig auflösen (§ 1117 ABGB). Bei gesundheitsschädlichen Wohnräumen gilt das sogar, wenn Sie im Vertrag darauf verzichtet oder den Zustand gekannt haben.
Hat der Vermieter den Mangel verschuldet, etwa weil er eine bekannte undichte Leitung nicht reparieren ließ, kommt Schadenersatz für beschädigte Möbel oder Hotelkosten in Betracht. Klären Sie zuerst mit Ihrer Haushaltsversicherung, welche Schäden sie deckt; sie kann sich das Geld dann beim Vermieter zurückholen.
Worauf achten
- Mangel nicht gemeldet: Wer einen Schaden verschweigt, haftet für Folgeschäden (§ 1097 ABGB).
- Eigenmächtig zu stark gemindert: Ein dadurch entstehender Rückstand kann zur Kündigung führen; zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt.
- Reparatur ohne Frist und Kostenvoranschlag beauftragt: Der Vermieter kann überhöhte oder nicht notwendige Kosten bestreiten.
- Ersatzanspruch zu spät eingeklagt: Sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung erlischt der Anspruch auf Aufwandersatz.
- Formularklausel ungeprüft akzeptiert: Pauschale Überwälzungen der Erhaltung auf den Mieter sind oft nichtig.
- Schimmel durch falsches Lüften: Kann der Vermieter beweisen, dass der Schimmel durch Ihr Wohnverhalten entstand, entfällt die Minderung.
- Wartungspflicht vernachlässigt: Unterlassene Thermenwartung kann einen Schaden zum Verschulden des Mieters machen.
Rechtsgrundlage
Zugehörige Gerichtsentscheidungen
Häufige Fragen
Wer zahlt die Reparatur der Therme in der Mietwohnung?
Im Anwendungsbereich des MRG seit 2015 der Vermieter, wenn die Therme mitvermietet ist (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG). Die laufende Wartung, etwa das jährliche Service, trägt meist der Mieter. Außerhalb des MRG gilt § 1096 ABGB; vertraglich kann dort anderes vereinbart sein, wenn es nicht gröblich benachteiligend ist.
Wie viel Miete darf ich bei Schimmel kürzen?
Für die Dauer und im Ausmaß der Beeinträchtigung (§ 1096 ABGB). Je nach Fläche, betroffenen Räumen und Gesundheitsgefahr nehmen Gerichte oft 10 bis 20 % pro betroffenem Raum an, bei massivem Befall auch mehr. Ist der Schimmel durch falsches Lüften verursacht, entfällt die Minderung. Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt.
Muss ich als Mieter kleine Reparaturen selbst bezahlen?
Im MRG-Bereich müssen Sie die Wohnung und ihre Einrichtungen warten und so instand halten, dass niemandem Nachteile entstehen (§ 8 MRG), etwa tropfende Wasserhähne oder Dichtungen. Ernste Schäden des Hauses und Gesundheitsgefährdungen trägt der Vermieter (§ 3 MRG). Pauschale Klauseln, die Ihnen alles auferlegen, sind nichtig.
Was tun, wenn der Vermieter nicht repariert?
Setzen Sie schriftlich eine angemessene Frist. Danach können Sie im MRG-Bereich bei Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht beantragen, dem Vermieter die Arbeiten aufzutragen (§ 6 MRG), oder den Mangel selbst beheben lassen und Ersatz verlangen (§ 1097 ABGB). Mindern Sie zusätzlich die Miete für die Dauer der Beeinträchtigung.
Kann ich auf die Mietzinsminderung verzichten müssen?
Nein, bei Wohnungen kann auf die Mietzinsminderung nicht im Voraus verzichtet werden (§ 1096 Abs 1 ABGB). Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Ein nachträglicher Verzicht für einen konkreten, bereits eingetretenen Mangel ist dagegen möglich.
Muss ich Handwerker in die Wohnung lassen?
Ja, für notwendige Erhaltungsarbeiten müssen Sie den Zutritt nach Vorankündigung ermöglichen (§ 8 MRG). Der Vermieter hat dabei auf Ihre Interessen Rücksicht zu nehmen und Schäden, die durch die Arbeiten entstehen, zu ersetzen. Wer den Zutritt verweigert, verliert für die Zeit der Verzögerung den Anspruch auf Minderung.
Wann darf ich wegen Mängeln fristlos ausziehen?
Wenn die Wohnung zum bedungenen Gebrauch untauglich ist oder ein beträchtlicher Teil für längere Zeit unbrauchbar wird (§ 1117 ABGB), etwa nach einem schweren Wasserschaden. Bei Gesundheitsschädlichkeit gilt das auch, wenn Sie im Vertrag verzichtet haben. Erklären Sie die Auflösung schriftlich und dokumentieren Sie den Zustand.
Wer zahlt einen Wasserschaden in der Mietwohnung?
Das hängt von der Ursache ab: Ein Rohrbruch in der Hausleitung ist Sache des Vermieters bzw. seiner Gebäudeversicherung; Schäden an Ihren Möbeln deckt Ihre Haushaltsversicherung. Haben Sie den Schaden verursacht, etwa durch eine überlaufende Waschmaschine, haften Sie. Melden Sie jeden Wasserschaden sofort.
Gelten diese Regeln auch für ein Einfamilienhaus zur Miete?
Das MRG gilt dort meist nicht, wohl aber § 1096 ABGB: Der Vermieter muss das Haus in brauchbarem Zustand erhalten, und der Mieter ist bei Unbrauchbarkeit von der Miete befreit. Vertraglich kann mehr auf den Mieter übertragen werden als im MRG-Bereich, aber nicht in gröblich benachteiligender Weise.
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