Mieterhöhung 2026: Wertsicherung, Mietpreisbremse und Richtwert
Die meisten Mietverträge in Österreich enthalten eine Wertsicherungsklausel: Die Miete steigt mit dem Verbraucherpreisindex. Nach den hohen Inflationsjahren hat der Gesetzgeber eingegriffen. Seit 1. Jänner 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) die Erhöhung bei Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des MRG: Angepasst wird nur einmal jährlich am 1. April, und Inflation über 3 % zählt nur zur Hälfte. Für preisgeschützte Altbau- und Genossenschaftswohnungen war die Erhöhung für 2025 mit 1 % und für 2026 mit 2 % gedeckelt; die Richtwerte und Kategoriebeträge wurden 2025 eingefroren und durften am 1. April 2026 höchstens um 1 % steigen.
Diese Anleitung richtet sich an Mieterinnen und Mieter, die eine Mieterhöhung bekommen haben, und an Vermieter, die richtig valorisieren wollen. Sie erklärt, welche Regeln für welchen Vertrag gelten, wie die Erhöhung berechnet und angekündigt werden muss, wann eine Erhöhung unwirksam ist, wie Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern und welche Fristen dafür gelten.
Das Ergebnis ist eine überprüfte Mieterhöhung: entweder die Bestätigung, dass sie korrekt ist, oder ein begründeter Widerspruch und gegebenenfalls ein Antrag bei Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht auf Überprüfung des Mietzinses.
Das Wichtigste auf einen Blick
Frist
Eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherung muss der Vermieter im MRG-Bereich schriftlich und spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin ankündigen (§ 16 Abs 9 MRG). Seit 2026 sind Erhöhungen bei Wohnungsmietverträgen nur am 1. April möglich (§ 1 MieWeG). Eine überhöhte Mietzinsvereinbarung ist binnen drei Jahren, bei befristeten Verträgen bis sechs Monate nach Vertragsende, anzufechten (§ 16 Abs 8 MRG).
Was tun
Den Vertragstyp bestimmen. Entscheidend ist, ob Ihre Wohnung unter das MRG fällt und ob dort eine Mietzinsbeschränkung gilt. Im Vollanwendungsbereich (vor allem Altbauwohnungen) ist der Hauptmietzins durch Richtwert oder Kategoriebetrag gedeckelt (§ 16 MRG). Im Teilanwendungsbereich (etwa ungeförderte Neubauwohnungen) gilt kein Mietzinsdeckel, aber seit 2026 die Wertsicherungsgrenze des MieWeG. Wohnungen in Ein- und Zweiobjekthäusern sind vom MRG ausgenommen; für sie gilt die Begrenzung des § 1 MieWeG nach dessen Wortlaut („im Anwendungsbereich des MRG“) nicht, maßgeblich bleibt der Vertrag.
Prüfen Sie Mietvertrag, Baujahr des Hauses, Förderung und die Anzahl der Wohnungen. Genossenschaftswohnungen unterliegen dem WGG mit eigenen Regeln.
Die Wertsicherungsklausel lesen. Ohne vertragliche Wertsicherung darf die Miete grundsätzlich nicht einseitig erhöht werden. Steht im Vertrag eine Klausel, notieren Sie Index (etwa VPI 2020), Ausgangsmonat, Schwellenwert und Anpassungszeitpunkt. Seit 2026 genügt im Vertrag auch der Satz „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 MieWeG“ (§ 2 MieWeG).
Der OGH hat in mehreren Entscheidungen Wertsicherungsklauseln in Verbraucher-Mietverträgen geprüft; ob eine Klausel unwirksam ist, etwa weil sie auch Erhöhungen in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss erlaubt, ist im streitigen Verfahren zu klären, nicht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. Lassen Sie eine Klausel, die Ihnen auffällig erscheint, von einer Mieterorganisation prüfen.
Die Grenze nach dem MieWeG anwenden. Für Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG gilt seit 1. 1. 2026: Die Miete ändert sich nur am 1. April, und zwar um die durchschnittliche Veränderung des VPI im Vorjahr. Liegt diese über 3 %, zählt der darüber liegende Teil nur zur Hälfte. Bei der ersten Anpassung nach Vertragsabschluss wird die Änderung nur aliquot für die vollen Monate seit Vertragsbeginn berücksichtigt (§ 1 Abs 2 MieWeG).
Für preisgeschützte Mietverhältnisse (Richtwert, Kategorie) durfte die Inflation des Jahres 2025 höchstens mit 1 % und jene des Jahres 2026 höchstens mit 2 % berücksichtigt werden (§ 1 Abs 3 MieWeG). Ungünstigere Vertragsklauseln wirken nicht früher und nicht stärker als dieses Modell (§ 1 Abs 4 MieWeG). Das MieWeG gilt auch für ältere Verträge bei Erhöhungen ab 1. 1. 2026 (§ 4 Abs 2 MieWeG).
Die Erhöhung nachrechnen. Beispiel: Hauptmietzins 800 Euro, ungeförderte Neubauwohnung, Vertrag seit 2022. Beträgt die durchschnittliche VPI-Veränderung 2025 etwa 3,6 %, zählen 3 % voll und 0,6 Prozentpunkte zur Hälfte, also 3,3 %; die Miete steigt ab 1. April 2026 auf 826,40 Euro. Bei einer Richtwertwohnung wäre die Erhöhung auf 1 % begrenzt gewesen, also auf 808 Euro.
Die Prozentsätze sind Beispielwerte; die tatsächliche Jahresdurchschnittsveränderung veröffentlicht Statistik Austria. Betriebskosten sind keine Miete im Sinne der Wertsicherung; sie werden jährlich nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet.
Form und Zeitpunkt der Ankündigung prüfen. Im MRG-Bereich müssen Sie den erhöhten Hauptmietzins erst ab dem Zinstermin zahlen, der auf ein schriftliches Erhöhungsbegehren folgt; das Schreiben muss nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehen und spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin zugehen (§ 16 Abs 9 MRG). Eine rückwirkende Erhöhung für vergangene Monate ist damit ausgeschlossen.
Ein fehlerhaftes Erhöhungsbegehren müssen Sie nach der Rechtsprechung nicht beachten; es wird auch nicht nachträglich wirksam, wenn der Index später tatsächlich steigt. Antworten Sie schriftlich, warum Sie die Erhöhung für unrichtig halten, und zahlen Sie den bisherigen Betrag weiter.
Den zulässigen Höchstmietzins prüfen. Im Vollanwendungsbereich darf die Wertsicherung nicht dazu führen, dass der Hauptmietzins den zulässigen Höchstbetrag übersteigt; der übersteigende Teil ist unwirksam (§ 16 Abs 9 MRG). Grundlage sind der Richtwert des Bundeslandes samt Zu- und Abschlägen oder der Kategoriebetrag (§ 15a MRG). Bei befristeten Verträgen ist der zulässige Hauptmietzins um 25 % zu vermindern (§ 16 Abs 7 MRG).
Viele Altbaumieten liegen schon ohne Valorisierung über dem zulässigen Betrag. Dann können Sie die Überprüfung des Mietzinses insgesamt beantragen, nicht nur der Erhöhung.
Überprüfung bei Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht. Ob ein erhöhter Hauptmietzins den gesetzlichen Bestimmungen entspricht, wird im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geprüft (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG); in Gemeinden mit Schlichtungsstelle ist der Antrag zuerst dort einzubringen. Das Gericht prüft dabei als Vorfrage, ob eine Wertsicherungsvereinbarung vorliegt, und als Hauptfrage, ob der erhöhte Betrag zulässig ist. Die Nichtigkeit einer Klausel wegen Verbraucherschutz ist dagegen im streitigen Verfahren geltend zu machen.
Die Unwirksamkeit einer überhöhten Mietzinsvereinbarung muss binnen drei Jahren geltend gemacht werden; bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses (§ 16 Abs 8 MRG). Zu viel bezahlte Beträge können Sie dann samt Zinsen zurückfordern.
Vorgehen im Alltag. Bewahren Sie alle Erhöhungsschreiben, Vorschreibungen und Kontoauszüge auf. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie die Erhöhung bestreiten, aber einen Rückstand vermeiden wollen; ein Mietzinsrückstand kann sonst zur Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG führen. Mieterorganisationen und die Arbeiterkammer bieten Mietzinsrechner und prüfen Vorschreibungen.
Als Vermieter sollten Sie die Erhöhung jährlich zum 1. April schriftlich mit Berechnung ankündigen und bei preisgeschützten Wohnungen den Höchstbetrag im Blick behalten. Eine zu hohe Vorschreibung kann zur Rückzahlung samt Zinsen führen und verjährt im MRG-Bereich nicht kurzfristig.
Worauf achten
- Erhöhung einfach nicht gezahlt: Ist sie korrekt, entsteht ein Rückstand, der zur Kündigung führen kann; zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt.
- Rückwirkende Nachforderung akzeptiert: Im MRG-Bereich wirkt eine Erhöhung erst ab dem Zinstermin nach dem schriftlichen Begehren.
- Neue MieWeG-Grenze übersehen: Seit 2026 ist eine Anpassung nur am 1. April und gedämpft zulässig, auch bei älteren Verträgen.
- Frist nach § 16 Abs 8 MRG versäumt: Nach drei Jahren kann ein überhöhter Mietzins in unbefristeten Verträgen nicht mehr angefochten werden.
- Falsches Verfahren: Die Unwirksamkeit einer Klausel nach KSchG ist im streitigen Verfahren zu klären, nicht vor der Schlichtungsstelle.
- Betriebskosten mit Hauptmietzins verwechselt: Die Wertsicherung betrifft nur den Hauptmietzins, nicht die Betriebskosten.
- Vertrag außerhalb des MRG: In Ein- und Zweiobjekthäusern gelten die Schutzregeln des MRG nicht; prüfen Sie den Vertrag besonders genau.
Rechtsgrundlage
Zugehörige Gerichtsentscheidungen
Häufige Fragen
Wie stark darf die Miete 2026 steigen?
Bei Wohnungsmietverträgen im MRG-Bereich nur einmal am 1. April, um die durchschnittliche VPI-Veränderung des Vorjahres, wobei Inflation über 3 % nur zur Hälfte zählt (§ 1 MieWeG). Für Richtwert- und Kategoriemieten war die Erhöhung 2026 auf höchstens 2 % des Vorjahresindex begrenzt, die Richtwerte selbst durften am 1. April 2026 höchstens um 1 % steigen.
Gilt die Mietpreisbremse auch für meinen alten Mietvertrag?
Ja. Die Begrenzung des § 1 MieWeG gilt auch für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen wurden, und zwar für Erhöhungen, die ab diesem Tag eintreten (§ 4 Abs 2 MieWeG). Ungünstigere Klauseln im Vertrag werden auf das gesetzliche Modell zurückgeführt.
Muss der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen?
Im MRG-Bereich ja: schriftlich, nach Wirksamwerden der Indexänderung und spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin. Erst ab dem folgenden Zinstermin ist der höhere Betrag zu zahlen (§ 16 Abs 9 MRG). Rückwirkende Nachforderungen für vergangene Monate sind ausgeschlossen.
Darf der Vermieter die Miete ohne Wertsicherungsklausel erhöhen?
Grundsätzlich nein. Ohne vertragliche Wertsicherung bleibt der vereinbarte Mietzins gleich, außer Sie vereinbaren eine neue Miete. Ausnahmen bestehen im MRG für bestimmte Erhaltungsarbeiten, die über ein Verfahren nach § 18 MRG zeitlich begrenzt finanziert werden können.
Was tun, wenn die Mieterhöhung falsch berechnet ist?
Widersprechen Sie schriftlich mit eigener Berechnung und zahlen Sie den bisherigen oder einen unstrittigen Betrag weiter, notfalls unter Vorbehalt. Ein unrichtiges Erhöhungsbegehren müssen Sie nicht beachten. Für eine verbindliche Klärung beantragen Sie die Überprüfung bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG).
Wie lange kann ich zu viel bezahlte Miete zurückfordern?
Die Unwirksamkeit einer überhöhten Mietzinsvereinbarung ist binnen drei Jahren geltend zu machen; bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses, und die Rückforderung verjährt dann erst nach zehn Jahren (§ 16 Abs 8 MRG). Bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln gelten die Übergangsregeln des MieWeG.
Was ist der Richtwert und wer legt ihn fest?
Der Richtwert ist ein gesetzlicher Quadratmeterbetrag je Bundesland für eine mittlere Normwohnung im Vollanwendungsbereich des MRG; Zu- und Abschläge ergeben den zulässigen Hauptmietzins. Die Werte stehen im Richtwertgesetz und werden jährlich am 1. April angepasst, 2026 um höchstens 1 % (§ 5 RichtWG).
Gilt das MieWeG auch für Geschäftsräume?
Die Begrenzung des § 1 MieWeG gilt für Wohnungsmietverträge. Für Geschäftsräume und andere Raummieten kann eine Wertsicherung nach dem gesetzlichen Modell durch bloßen Verweis vereinbart werden (§ 2 MieWeG), sie muss es aber nicht. Hier gilt vor allem der Vertrag.
Kann ich wegen einer Mieterhöhung kündigen?
Als Mieter können Sie einen unbefristeten Vertrag jederzeit mit der vereinbarten oder gesetzlichen Frist kündigen, einen befristeten im MRG-Bereich nach einem Jahr mit drei Monaten Frist (§ 29 Abs 2 MRG). Ein besonderes Kündigungsrecht wegen einer zulässigen Erhöhung gibt es nicht.
Was bedeutet die Halbierung über 3 Prozent konkret?
Liegt die durchschnittliche Inflation des Vorjahres bei bis zu 3 %, wird sie voll weitergegeben. Liegt sie darüber, zählt nur die Hälfte des darüber liegenden Teils: Bei 5 % Inflation steigt die Miete also um 3 % plus 1 %, insgesamt 4 % (§ 1 Abs 2 Z 1 MieWeG). Bei der ersten Anpassung nach Vertragsabschluss wird zusätzlich nur der Anteil der vollen Monate seit Vertragsbeginn berücksichtigt.
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