7 CO 70/2022-151 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Žalobci se žalobou podanou u soudu dne [datum] domáhají určení výše nájemného nemovitostí – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] zapsaných v katastru nemovitosti u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 6 na [list vlastnictví]. Navrhují, aby nájemné bylo určeno částkou [částka] ročně tj. [částka] měsíčně. Současně požadují, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům doplatek nájemného ode dne podání žaloby. Uvedený nárok žalobci odůvodňují tím, že dosavadní nájemné vyplývající ze smlouvy o nájmu předmětných nemovitostí, kterou uzavřela jako pronajímatelka právní předchůdkyně žalobců [jméno] [příjmení] (matka žalobců) se žalovanou ve výši [částka] ročně je po uplynutí více než 12 let od uzavření smlouvy nepřiměřené, neboť obvyklé nájemné u obdobných nemovitostí je cca 3 krát vyšší. V právní rovině se žalobci odvolávají na ustanovení § 2249 o.z., které podle jejich přesvědčení umožňuje soudu určit nájemné v obvyklé výši. 2. Okresní soud v Českých Budějovicích (dále jen soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 9.11.2021, č. j. 14 c 153/ 2019 [číslo] žalobu zamítl (výrok I. a II.) a uložil žalobcům zaplatit žalované společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši [částka]. V odůvodnění rozsudku se uvádí, že dne [datum] byla uzavřena nájemní smlouva mezi právní předchůdkyní žalobců jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemkyní. Účelem nájmu bylo užívání předmětu nájmu k podnikatelské činnosti nájemce, kdy předmět nájmu měl sloužit zejména jako prodejny, administrativní prostory a bytové prostory. Nájemní smlouva byla uzavřena na 42 let a nájemné bylo dohodnuto ve výši [částka] ročně. V současné době jsou vlastníky předmětných nemovitostí žalobci. Ze znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] soud prvního stupně zjistil, že obvyklá cena nájemného nebytových prostor v objektu [adresa] byla znalcem stanovena ve výši [částka] ročně. Po právní stránce soud věc hodnotil podle § 2249 o.z., vyšel z toho, že toto ustanovení je zvláštním ustanovením vztahujícím se pouze k nájmu bytu či domu a vzhledem k tomu, že u právnické osoby nelze uvažovat o bytové potřebě, není možné podle ustanovení § 2249 o.z. a nájemné určit. Žalobou uplatněný nárok tak nemá oporu ve smluvních ujednáních ani v zákonných ustanoveních, a proto soud žalobu zamítl. Rozhodnutí o nákladech řízení opřel o ustanovení § 142 o.s.ř. Při vyčíslení odměny advokáta žalované odkázal na ustanovení § 7 a § 8 odst. 2 advokátního tarifu s tím, že tarifní hodnotou je v dané věci částka [částka] představující pětinásobek částky [částka], která je rozdílem mezi navrhovanou výší nájemného a nájemného [částka] vyplývajícího ze smlouvy. Za 6 úkonů právní služby tak žalované náleží odměna celkem [částka] Náklady zahrnují také náhradu hotových výdajů v paušální výši v celkové částce [částka] a 21 % DPH.3. Proti tomuto rozsudku se žalobci odvolávají. Nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně o nemožnosti aplikace ustanovení § 2249 o.z. v projednávané věci, neboť žalovaná nemovitost užívá k zajišťování bytových potřeb lidí. Současně namítá je, že soud prvního stupně nezvážil možnost aplikace ustanovení § 1765 a § 1766 o.z., které při splnění vyjmenovaných podmínek umožňují, aby se jedna smluvní strana vůči druhé domáhala změny obsahu závazku, pokud dojde k natolik podstatné změně okolností, které založí v právech a povinnostech smluvních stran zvlášť hrubý nepoměr mimo jiné neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění. Takový návrh může podat strana, která u druhé smluvní strany iniciovala renegociaci v přiměřené lhůtě, ohledně které se má za to, že ničí dva měsíce od zjištění změny okolností. V posuzovaném případě žalobci na základě znaleckého posudku ze dne [datum] zjistili, že nájemné sjednané se žalovanou jejich postarší a nemocnou právní předchůdkyní je více než trojnásobně nižší, než kolik činí tržní nájemné. Proto se obránili na žalovanou s návrhem doručeným dne [datum] a navrhli změnu obsahu závazku tak, že nájemné bude činit alespoň [částka] ročně. Vzhledem k tomu, že sjednané nájemné před více než 12 lety na dobu určitou 42 let je neúměrně nízké, měl soud prvního stupně v návaznosti na závěr o neaplikovatelnosti ustanovení § 2249 o.z. uvažovat o možnosti odlišné právní kvalifikace skutkového stavu a jeho posouzení podle § 1765 a § 1766 o.z. V té souvislosti měli být žalobci soudem poučeni podle § 118a odst. 2 o.s.ř. o možnosti jiné právní kvalifikace skutkových okolností a měli být vyzváni k doplnění rozhodujících tvrzení a důkazů. Nebylo-li toto poučení žalobcům poskytnuto, došlo k porušení ustanovení § 118a a řízení před soudem prvního stupně je z tohoto důvodu postiženo vadou. Žalobci současně namítají nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně pro nedostatek důvodů. Odvolání žalobců směřuje výslovně i proti rozhodnutí o náhradě nákladů řízení. Podle žalobců sazba za jeden úkon právní služby v projednávané věci činí podle § 7 a § 9 odst. 1 advokátního tarifu částku [částka]. Celková výše nákladů řízení tak měla být stanovena částkou [částka]. 4. Žalovaná ve vyjádření k podanému odvolání poukazuje na to, že žalobci doposud netvrdili ani neprokazovali esenciální náležitost předpokládanou § 1765 o.z., tedy změnu okolností tak podstatnou, že zakládá v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr. Pouhé vyčíslení obvyklé výše nájemného u nemovitostí tímto tvrzením není. Žalovaná od počátku dokladovala, že výše dohodnutého nájemného byla stanovena s ohledem na stavební úpravy, k jejichž provedení se smlouvou zavázala a v důsledku kterých došlo ke značnému zhodnocení nemovitosti. Znalecký posudek předložený žalobci vypočítává obvyklou výši nájemného i z přístavby a dalších prostor, které zřídila na základě smluvního závazku výše uvedeného, žalovaná. Předběžný názor soudu prvního stupně ohledně aplikovatelnosti § 2249 o.z. byl soudem prvního stupně vysloven a žalobci měli dostatek času a prostoru pro úpravu svých tvrzení či pro změnu procesního postupu. Jejich nečinnost nemůže být v konkrétním případě přičítána k tíži soudu. 5. Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o.s.ř.) po zjištění, že přípustné odvolání bylo podáno v zákonem stanovené lhůtě podle § 204 odst. 1 o.s.ř. a osobami k tomu oprávněnými, přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a § 212a o.s.ř. a po částečném doplnění řízení dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné. 6. Odvolací soud vychází v dané věci ze skutkových tvrzení žalobců tak, jak vyplývají z podané žaloby, neboť nedoznaly ani v průběhu odvolacího řízení podstatné změny. Vychází rovněž ze skutkových závěrů soudu prvního stupně. Podstatné je zjištění, že právní předchůdkyně, tj. matka žalobců [jméno] [příjmení] uzavřela se žalovanou dne [datum] smlouvu o nájmu předmětných nemovitostí na dobu 42 let (do [datum]) za nájemné [částka] ročně. Účelem nájmu, který vyplývá z odstavce IV. nájemní smlouvy je užívání předmětu nájmu k podnikatelské činnosti nájemce, tj. žalované. Tedy mimo jiné k přenechání nebytových prostor v domě do podnájmu třetím osobám. Obsahem nájemní smlouvy není ujednání o zvyšování nájemného ani ujednání o tom, že by smluvní strany takovou možnost vyloučily. Žalobci vstoupili do právního postavení pronajímatelů předmětných nemovitostí v roce 2012 a návrhem z [datum] vyzvali žalovanou ke zvýšení nájemného. K dohodě o této otázce mezi účastníky nedošlo. 7. Jestliže byla v roce 2007 uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí (jako celku) byl nájemní vztah podřízen ustanovení § 663 a násl. obč. zák. (zákon č. 40/1964 Sb.). Od [datum] se vzhledem k ustanovení § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. (o.z.) tento právní vztah řídí současnou právní úpravou. Žalobci uplatnili nárok na určení výše nájemného s odkazem na ust. § 2249 o.z. s odůvodněním, že výše fixního nájmu podle uzavřené nájemní smlouvy je po uplynutí 12 let nepřiměřeně nízká, neboť v důsledku růstu cen je obvyklé nájemné u srovnatelných nemovitostí 3x vyšší. 8. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že se v projednávané věci aplikace ust. § 2249 o.z. neuplatní. Podle tohoto ustanovení platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné bylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží (odstavec 1). Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůt