5 Co 181/2026-705 – Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že žalobce je vlastníkem pozemku parcela č. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. 220, pozemku parcela č. , číslo, , jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., všech zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště , sídlo, , na LV č. , číslo, pro obec , sídlo, a katastrální území , sídlo, (odstavec I. výroku), řízení částečně zastavil ohledně uložení povinnosti žalobci uhradit žalovaným částku 2 774 722 Kč. (odstavec II. výroku) a uložil povinnost žalovaným společně a nerozdílně nahradit žalobci náklady řízení v částce 182 194,58 Kč. (odstavec III. výroku). Soud posuzoval jako předběžnou otázku platnost dvou po sobě jdoucích kupních smluv, z nichž první smlouvou ze dne 22. 9. 2014 (dále též první smlouva) převedl žalobce vlastnické právo k předmětným nemovitostem na , titul před jménem, . , jméno FO, a druhou smlouvou, uzavřenou dne 12. 11. 2018 (dále též druhá smlouva), převedl , titul před jménem, . , jméno FO, vlastnické právo na žalované. U první smlouvy soud dovodil, že žalobce jejím podpisem neprojevil svou skutečnou vůli z hlediska vypořádání kupní ceny, popřípadě skutečně došlo k manipulaci s listinami po jejím podpisu tak, jak žalobce tvrdí. Smlouvu připravila společnost , právnická osoba, jednající , jméno FO, , který současně zastupoval , titul před jménem, , jméno FO, , přičemž kupní cena byla sjednána v částce 7 400 000 Kč, ve smlouvě o zprostředkování měl však prodávající stanovit minimální kupní cenu 3 844 722 Kč a výše provize pro zprostředkovatele byla sjednána jako fixní částka 100 000 Kč a k tomu rozdíl mezi minimální kupní cenou a cenou skutečně realizovanou. Mezi týmiž účastníky byla rovněž uzavřena smlouva o správě kupní ceny, kde bylo ujednáno, že kupující uhradí kupní cenu poníženou o závazek prodávajícího vůči , právnická osoba, na účet správce kupní ceny nebo dle jeho pokynů (účet společnosti , právnická osoba, ). Žalobci tak z minimální kupní ceny zbývalo k výplatě 970 000 Kč, což neodpovídalo jeho skutečné vůli, když peníze potřeboval ke splacení svých dluhů, vytvoření určité finanční rezervy pro splácení hypotečního úvěru původního žalovaného a k prodeji domu, v němž bydlel, jako ke krajnímu řešení, přistoupil v naději, že dům později získá zpět. Chtěl tedy získat finanční prostředky odpovídající hodnotě domu po odečtení přiměřené provize pro zprostředkovatele, kdy smlouvu o zprostředkování a navazující vyúčtování připravil svědek , jméno FO, Významná část kupní ceny navíc byla poslána na účet osoby, která neměla se žalobcem žádné vztahy a ani se neznali, , jméno FO, . Žalobce tak nejen kupní smlouvu, ale i smlouvy související, tj. smlouvu zprostředkovatelskou a smlouvu o správě kupní ceny, uzavřel v omylu. Navíc tyto smlouvy jsou neplatné pro rozpor s dobrými mravy, neboť provize, která má připadnout zprostředkovateli, je nepřiměřená a nárok na ni mu měl vzniknout podpisem vyúčtování kupní ceny, kdy ji měl odsouhlasit žalobce. K podpisu vyúčtování došlo 9. 10. 2014, ale již o 2 týdny dříve, 22. 9. 2014, byla významná část kupní ceny zaslána na účet , jméno FO, , tedy v době, kdy společnosti , právnická osoba, žádný nárok na provizi ještě nevznikl. Otázkou promlčení práva žalobce uplatnit námitku relativní neplatnosti v důsledku omylu se soud s ohledem na dovozenou absolutní neplatnost smlouvy pro rozpor s dobrými mravy nezabýval. Svědek , titul před jménem, , jméno FO, kupní smlouvu neuzavřel s cílem získat nemovitost, ale plnil vědomě či nevědomě pokyny svědka , jméno FO, jako tzv nastrčená osoba. Soud se s ohledem na tyto závěry zabýval rovněž platností druhé smlouvy, a to z hlediska dobré víry nabyvatelů dle § 984 odst. 1 o. z. Samotný stav zápisu ve veřejném seznamu nemůže založit dobrou víru nabyvatele, pokud jsou zároveň dány skutečnosti, které ji vylučují a pak je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem. Oba žalovaní věděli o zapsané poznámce spornosti v katastru nemovitostí i o probíhajícím soudním sporu, přičemž pro ně bylo rozhodující, aby nabývané nemovitosti byly tzv čisté. Jejich názor, že zpětvzetím žaloby na určení vlastnického práva a písemným prohlášením žalobce, že mu sjednaná kupní cena byla vyplacena a že nerozporuje vlastnické právo , titul před jménem, , jméno FO, , soud s ohledem na okolnosti případu nepovažoval za dostatečné, zejména proto, že oba žalovaní uvedli, že podstata sporu mezi účastníky první smlouvy jim nebyla známa a že se o ni ani nezajímali a věc pojali pouze formálně. Navíc bylo prokázáno, že žalovaný č. 1 se aktivně zapojil do ukončení soudního sporu a v tomto směru komunikoval se synem žalobce a také s ním i jednal, tudíž mu musel být znám důvod, proč žalobce rozporuje vlastnické právo , titul před jménem, , jméno FO, . Rovněž tak sliboval synovi žalobce poskytnutí peněz minimálně do doby pravomocného zpětvzetí žaloby, což podporuje tvrzení žalobce, že jim měl žalovaný č. 1 pomoci s financemi na zpětný odkup domu, nikoliv, že měl nemovitost koupit sám. To vše zpochybnilo jejich tvrzení, že o sporech mezi , titul před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, a žalobcem nic neví. Jistotu jim nemohlo dát ani prohlášení o úhradě kupní ceny žalobcem, který je podepsal už v roce 2015, přesto však podal následně trestní oznámení a první žalobu na určení vlastnického práva v roce 2017, která byla projednávána pod sp. zn. 30 C 14/2017, v níž vlastnické právo znovu zpochybnil i přes toto podepsané prohlášení. Nové souhlasné prohlášení podepsal z důvodu výmazu poznámky spornosti, aby bylo možno vložit vlastnické právo žalovaných do katastru nemovitostí. Žalovaní tak nebyli v dobré víře při uzavírání druhé kupní smlouvy o tom, že prodávajícímu svědčí vlastnické právo k předmětu koupě, věděli, že spor nemohl být vyřešen, když právě o jeho řešení byli požádáni , jméno žalobce A, . Kupní smlouva je tak neplatná a žalovaní na jejím základě nemohli nabýt vlastnické právo. Částečně bylo řízení zastaveno na základě zpětvzetí žaloby, se souhlasem žalovaných, a to v té části, kde se žalobce domáhal uložení povinnosti sobě samému zaplatit žalovaným peněžitou částku. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 146 odst. 1 písm. b) o. s. ř. Žalobce byl plně procesně úspěšný, bylo mu přiznáno právo na náhradu nákladů řízení spočívající v odměně právního zástupce, paušální náhradě hotových výdajů a cestovních náhrad, jakož i náhradu za ztrátu času a soudní poplatek. Ohledně výše odměny vyšel soud částky 50 000 Kč jako tarifní hodnoty, nikoliv z ceny sporných nemovitostí, jak navrhoval žalobce s tím, že její jednoznačná výše ze spisu nevyplývá.2. Proti tomuto rozsudku podali včasná odvolání všichni účastníci.3. Žalobce napadl nákladový výrok (odstavec III.) rozsudku. Odkazoval na aktuální judikaturu vyšších soudů, podle níž má soud vzít cenu věci za tarifní hodnotu pro výpočet odměny právního zástupce, přičemž pro stanovení ceny má soud vycházet ze všeho, co v řízení vyšlo najevo, obsahu spisu a shodných tvrzení účastníků řízení i dalších důkazů. Ve spisu je znalecký posudek, který stanovil dne 17. 4. 2014 obvyklou cenu nemovitostí částkou 6 490 000 Kč. Přesto soud na tento důkaz rezignoval a vypočetl odměnu podle tarifní hodnoty dle § 9 advokátního tarifu. I kdyby vyšel z významně podhodnoceného odhadu ceny nemovitostí, je takový postup mnohem šetrnější vůči oprávněnému účastníku. Navrhoval proto, aby byl dotčený výrok odvolacím soudem změněn tak, že bude žalobci přiznáno právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 1 352 259,18 Kč, kdy pro jejich součást, odměnu právního zástupce žalobce, bude tarifní hodnotou cena nemovitostí dle znaleckého posudku.4. Žalovaní s odvoláním žalobce nesouhlasili. Namítali, že od odhadu ceny nemovitostí v roce 2014 uplynulo více než 11 let a podle judikatury Nejvyššího soudu za použitelný pro určení tarifní hodnoty lze považovat posudek starý nejvýše 6 let (rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2209/2015). Obdobně se též vyslovilo rozhodnutí sp. zn. 30 Cdo 5586/2017, které odmítlo použití posudků starých 3 až 4 roky. Listina ze dne 17. 4. 2014 vyhotovená , jméno FO, není znaleckým posudkem ve smyslu § 127a o. s. ř. Absentuje u ní znalecká doložka i znalecké razítko a vyhotovitel není zapsán v seznamu znalců. Byla zpracována pro interní potřebu banky a nelze na ni aplikovat judikaturní závěry o znaleckém posudku jako nejpřesnějším způsobu stanovení hodnoty. Tarifní hodnotou nemůže být ani kupní cena podle kterékoliv z kupních smluv, jelikož byly soudem prohlášeny za neplatné. Ani podle usnesení Nejvyššího soudu, sp. zn. 24 Cdo 2396/2019, takový postup není možný, neboť sjednaná kupní cena bez dalšího nevypovídá o obvyklé ceně převáděného nemovitého majetku. V rozhodnutích sp. zn. 28 Cdo 3197/2018 a sp. zn. 30 Cdo 5796/2017 Nejvyšší soud aproboval postup odvolacího soudu, který v situaci, kdy provedené dokazování nebylo zaměřeno na určení c